취득가액 산정방법

심판청구를 기각합니다.

청구인은 별지 표1과 같이 부동산(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 양도한 후 1997.5.28 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 감정가액으로 하여 과세표준확정신고를 하였다. 이에 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 의 규정에 의하여 그 양도차익을 산정하여 1998.9.18 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 23,290,640원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.19 심사청구를 거쳐 1998.12.11 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 이혼위자료에 갈음하여 특수관계자인 전 남편 청구외 ○○○으로부터 취득한 것인데 이 경우 시가가 취득가액이 되고 이 건과 같이 상속부동산등을 양도한 경우 그 취득에 소요된 실지거래가액은 시가, 거래실례가액, 감정가액 등을 의미하는 취득당시의 정상가액이라 할 것인바, 따라서 청구인이 신고한 시가로 인정되는 한국감정원의 감정가액이 아닌 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하여 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 공신력있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우 그 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있으나, 청구인이 실지거래가액이라 주장하는 감정평가액은 구 상속세법 제9조 및 같은법시행령 제5조의 규정에 의하여 개별공시지가로 평가한 가액에 비하여 저가로 평가된 소급감정가액이므로 이를 상속세법 제9조의 규정에 의한 시가로 인정하기 어렵다 하겠다.

(2) 이 건은 양도당시의 실지거래가액에 대하여 다툼이 없는 증여받은 자산을 양도하고 실지거래가액으로 신고한 경우인바, 이와 같이 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 의 규정에 따라 환산한 가액과 상속세법 제9조의 규정에 의한 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액중 낮은 가액을 취득가액으로 규정하고 있는바,

(3) 증여받은 자산을 양도한 이 건의 경우 처분청이 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 의 규정에 의하여 환산한 가액(32,967,643원)과 상속세법 제9조에 의거 평가한 가액(57,906,660원) 가운데 낮은 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 가. 쟁점 청구인이 실지취득가액으로 신고한 쟁점부동산의 소급감정가액을 부인하고 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 의 규정에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 것) 제100조【양도차익의 산정】제1항에 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다."라고 규정하고 있고, 같은조 제3항에 "양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다."라고 규정되어 있다.

(2) 소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 전문개정된 것 및 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】제1항에 "법 제100조 제1항 단서에서 '대통령령이 정하는 경우'라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.(1995.12.30 개정)"라고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에 "법 제100조 제1항 단서에서 '대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액'이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.(1994.12.31 개정)"라고 규정하고 있고, 그 제2호에 "제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액(1995.12.30 개정)"라고 규정하면서 그 가목에 "양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액(1994.12.31 개정)"이라고 규정되어 있으며, 양도당시의 실지거래가액 × { 취득당시의 { } 기준시가 } over { 양도당시의 { } 기준시가 } 그 제3호에 "상속 또는 증여받은 자산(내용생략)을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액 중 낮은 가액.(이하생략)"이라고 규정하면서, 그 가목 내지 나목에 "제2호 가목의 가액(1994.12.31 개정)", "상속세법 제9조의 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액"이라고 각각 규정하고 있다.

(3) 구 상속세법(1996.12.30 법률 제5193호로 전문개정되기 전의 것) 제9조 【상속재산의 가액평가】제1항 내지 제2항에 "상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다.(단서생략)", "제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다."라고 각각 규정되어 있다.

(4) 구 상속세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15193호로 개정되기 전의 것) 제5조【상속재산의 평가방법】제1항에 "법 제9조 제2항에서 '대통령령이 정하는 방법'이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다."라고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에 "유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다."라고 규정하면서 그 제1호 "토지의 평가" 가목에 "나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다)에 의한다.(단서생략)"라고 규정하고 있고, 같은항 제1호의 2 "건물의 평가" 가목에 "나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다."라고 규정하고 있다.

(5) 구 상속세법기본통칙 (1998.2.25 개정되기 전의 것) 38…9【시가의 의의】에 "영 제5조 제1항에서 "시가"라 함은 과세기간(내용생략)에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정 다수인간에 자유로이 거래되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다."라고 규정하고 있고, 39…9【시가로 보는 범위】에 "다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 영 제5조 제1항에 규정하는 시가로 볼 수 있다.(이하생략)"라고 규정하면서 그 제1호에 "상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 공신력있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우에는 그 가액"이라고 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 관련 실지거래가액 조사복명서 및 판정조서의 기록을 살펴보면, 1992.4.10 청구외 ○○○으로부터 증여받은 쟁점부동산중 ○○○리 ○○○은 1996.6.11 청구외 ○○○에게 47,936,000원에, 나머지는 1996.12.31 청구외 ○○○에게 53,000,000원에 각각 양도하였음이 거래내용조회회신에 의하여 확인되나 쟁점부동산의 취득가액으로 제시된 ○○○감정원의 감정평가액은 소급감정가액이므로 이를 취득가액으로 인정하기 어렵다고 보아, 쟁점부동산의 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목 및 같은항 제3호 가목 내지 나목의 규정을 적용하여 실지양도가액을 취득당시 및 양도당시의 기준시가에 의하여 안분한 가액으로 하는 일방실사의 방법으로 결정하였음이 확인된다.

(2) 이에 청구인은 이혼위자료에 갈음하여 전 남편인 청구외 ○○○으로부터 취득하여 실지취득가액이 없는 쟁점부동산의 경우 그에 대한 한국감정원의 소급감정가액은 취득당시의 정상가액으로 시가에 해당되는 것이므로 그 가액을 부인하고 실지양도가액을 근거로 일방실사의 방법에 의하여 산정한 환산가액을 취득가액으로 하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, (3) 소득세법 제100조 제1항, 소득세법시행령 제166조 제1항 과 제2항 제2호 가목 및 같은항 제3호 가목 내지 나목, 구 상속세법 제9조 제2항, 구 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호 가목 내지 같은항 제1호의 2 가목 등 관련법령의 규정을 모아 보면, 쟁점부동산과 같이 증여받은 자산을 양도하고 양도자인 청구인이 양도가액을 실지거래가액으로 신고하여 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목의 규정에 따라 환산한 가액과 구 상속세법 제9조 제2항의 규정을 적용하여 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액인 그 당시의 시가 또는 시가를 산정하기 어려운 경우 구 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호 가목 내지 같은항 제1호의 2 가목에 의하여 평가한 가액 중 낮은 가액을 취득가액으로 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목의 규정에 의하여 평가한 가액(32,967,643원)이 구 상속세법 제9조 제2항의 증여당시의 현황에 의한 시가라고 청구인이 주장하는 가액(100,163,800원) 또는 구 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호 가목 내지 같은항 제1호의 2 가목의 규정에 의하여 평가한 가액(57,906,660원)보다 낮은 가액에 해당되므로, 청구인이 증여당시의 현황에 의한 시가라고 주장하는 한국감정원의 감정평가액을 쟁점부동산의 증여당시의 현황에 의한 시가로 인정할 것인지 여부를 별도로 심리할 필요없이 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목의 규정에 의하여 평가한 가액이 쟁점부동산의 취득가액에 해당된다고 할 것이다.

(4) 그렇다면, 처분청이 청구인이 주장하는 취득가액을 부인하고 소득세법시행령 제166조 제2항 제3호 및 같은항 제2호 가목에 규정된 취득가액의 환산식에 의하여 환산한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법·타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (별지) 〈표 1〉 소 재 지 구분 면적 (㎡) 취 득 내 역 양 도 내 역 취득일 원인 감정가액 (원) 양도일 신고가액 (원) 김해시 진영읍 ○○○리

○○○ 전 1,498 '92.4.10 증여 26,964,000 '96.6.11 47,936,000

○○○ 전 307 9,210,000 '96.12.31 53,000,000 주택 36.36 4,165,800

○○○ 전 383 11,490,000 축사 180.16 16,184,000

○○○ 전 1,286 32,150,000 합 계 100,163,800 100,936,000