실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1985.6.18 및 1988.8.12 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 외 6필지 임야 108,425㎡를 취득하여 1992.1.18 양도한 후 1993.5.31 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 매도자인 청구인과 매수자인 청구외 주식회사 ○○○공사[이하 "(주)○○○"이라 한다]가 특수관계에 있고, 신고된 실지거래가액이 시가에 비하여 현저히 낮다는 사유로 부당행위계산 부인규정을 적용하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 1998.4.18 청구인에게 1992년 귀속분 양도소득세 45,119,540원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.17 이의신청과 1998.9.15 심사청구를 거쳐 1998.11.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1985.6.18 쟁점토지의 1/2지분을 6,000,000원에, 1988.8.12 나머지 1/2지분을 7,200,000원에 취득하여 보유하고 있던 중 청구인이 대표이사로 있던 (주)○○○의 면허갱신 요건상 자기소유 포지를 확보하도록 되어 있어 부득이 쟁점토지를 18,083,600원에 동사에 양도하였는 바, 처분청이 양도소득금액 산정시 적용한 개별공시지가는 너무 높게 평가되어 있는 등 시가를 반영하지 못하고 있고, 청구인에게 양도소득세를 회피할 목적이 없었으며, 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였음에도 불구하고 이 건 처분청이 부당행위계산 부인규정을 적용하여 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 양수자인 (주)○○○의 과점주주겸 대표이사로서 특수관계에 있고, 쟁점토지의 양도가액 18,083,600원은 기준시가(108,770,800원)의 16.6%로 정상적인 거래가격에 비추어 현저하게 낮아 실지거래가액으로 보기는 어렵다 할 것이며, 이는 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 해당된다 할 것으로서 기준시가에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 와 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(1995.12.30 개정된 것)에 "양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 열거하고 있고, 같은조 제5항에는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다."고 하면서 그 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 열거하고 있다. 같은법시행령 부칙(1995.12.30) 제1조에서 동 개정령은 1996.1.1부터 시행토록 규정하고 있고, 제8조 제2항에서는 제166조의 개정규정은 개정령 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용토록 규정하고 있다. 한편, 구소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항에는 "정부는 부동산소득·사업소득·기타소득·양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다."라고 규정하고 있고, 같은법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제111조 제1항에는 "법 제55조에서 '특수관계 있는 자'(이하 이 조에서 같다)라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다"고 하면서 그 제5호에서 "당해 소득자가 단독으로 또는 제1호 또는 제3호에 게기하는 자와 공동으로 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 50 이상을 출자하였거나 그 소득자가 대표자인 법인"을 열거하고 있으며, 같은조 제2항에는 "법 제55조 제1항에서 '조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다."고 하면서 그 제1호에서 "특수관계 있는 자로부터 시가를 초과하여 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가에 미달하게 자산을 양도한 때"를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 의하면 처분청은 청구인과 쟁점토지의 매수자인 (주)○○○이 특수관계 있는 자라 하여 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 과세하였는 바, (주)○○○의 주식이동상황명세서(1992.1.1-12.31)에 의하면 청구인은 동사의 대표이사로 되어 있을 뿐 아니라, 그 주식소유현황을 보면, 청구인이 11,250주(112,500,000원)로 총발행주식의 45%, 청구인의 처 청구외 ○○○가 1,250주(12,500,000원)로 5%, 청구인의 누나 청구외 ○○○가 2,500주(25,000,000원)로 10% 등 청구인과 그의 친족이 총발행주식의 60%를 소유하고 있어 청구인과 (주)○○○은 특수관계 있는 자에 해당된다 할 것이다.

(2) 다음으로 쟁점토지의 양도가 저가양도에 해당하는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인과 (주)○○○(대표이사 ○○○)간에 1992.1.7 체결된 쟁점토지 양도시의 매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 18,083,600원에 양도한 것으로 되어 있으며, 이 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) (주)○○○이 ○○○세무서장에게 제출한 보유토지명세서에 의하면 동사는 쟁점토지를 1992.1.18 취득한 것으로 되어 있으며, 그 취득가액(장부가액)은 18,083,600원으로 되어 있음을 알 수 있다. (다) 쟁점토지(108,425㎡)의 양도가액(18,083,600원)은 거래당사자간에 임의로 설정한 가액으로서 기준시가(108,770,800원)의 16.6%에 불과할 뿐 아니라, ㎡당 평균가액이 166원(평당가액 551원)으로서 광역시에 소재한 토지의 가격수준으로 보기는 어렵다 할 것이고, 건설교통부 발행 "지가공시에 관한 연차보고서"에 의하면 1992년도 경상남도 ○○○시 소재 녹지지역 중 제일 낮은 개별필지의 공시지가가 ㎡당 600원(평당가액 1,983원)으로서 청구인이 양도한 가액의 ㎡당 평균가액(166원)보다 훨씬 높은 수준임을 감안할 때 동 양도가액을 불특정다수인간에 자유로이 거래된 가격수준, 즉 시가로 보기는 어렵다 할 것이다. (라) 청구인이 1985.6.18 쟁점토지의 1/2지분을 6,000,000원에, 1988.8.12 나머지 1/2지분을 7,200,000원에 취득하는 등 총13,200,000원에 취득하였고, 건설교통부고시 "지가동향"에 의하면 경상남도 ○○○시 전체지역의 지가가 쟁점토지를 취득한 1985부터 쟁점토지를 양도한 1992년까지의 기간동안 154.95%(○○○시 동구지역으로 구분하여 집계한 1988년부터 1992년까지의 기간동안은 88.69%) 상승한 점을 고려하여 볼 때, 쟁점토지의 양도가액은 청구주장 취득가액에 비하여도 낮은 가액이라 할 것이다.

(3) 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지의 매도자인 청구인과 매수자인 (주)○○○은 특수관계 있는 자에 해당되고, 쟁점토지의 양도가액은 시가보다 현저히 낮아 양도소득세 등 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 해당된다 할 것으로서 처분청이 부당행위계산부인규정을 적용하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.