토지의 신고양도가액을 부인하고 처분청 확인양도가액을 적용 과세한 처분의 당부

ㅇㅇ세무서장이 1998.6.8 청구인에게 한 1997년 귀속분 양도소득세 88,524,850원의 부과처분은 그 과세표준 및 세액을 재조사 경정한다.

• 가. 청구인은 1997.7.24. ○○○공사의 경매를 통하여 취득한 부산광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 임야 467㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.11.25. 청구외 ○○○에게 양도한 후, 취득가액을 206,010,000원으로 하고 양도가액을 218,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 조사한 후 취득가액을 206,010,000원, 양도가액을 368,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 1998.6.8. 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 88,524,850원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.5. 이의신청, 1998.9.10. 심사청구를 거쳐 1998.11.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지는 다세대주택을 신축하기 위하여 ○○○공사의 경매를 통하여 1997.1.24. 경락을 받아 1997년 4월 다세대 건축허가 신청을 하였으나 토지형질변경 심사결과 신축공사를 할 경우에 쟁점토지 양측의 ○○○아파트와 ○○○식당(청구외 ○○○ 처남 명의로 되어 있으나 사실상 위 ○○○ 소유임) 배면의 건물에 재난위험이 예상되므로 이들과 사전협의 후 동의를 받고 착공토록 하라는 관할관청의 지시로 이들의 동의를 받기 위하여 노력하였으나 쟁점토지 매수자인 청구외 ○○○는 공사에 대한 동의를 해주기는커녕 자기가 중국 북경 ○○○과 합작하여 한국 부산 북경 ○○○ 오리전문체인점을 설립하고자 하는데 쟁점토지가 주차장 용지로 꼭 필요하다면서 오히려 청구인이 건축허가 신청을 취하하고 쟁점토지를 자기에게 양도할 것을 몇 개월 동안 요청하여서 쟁점토지 지상에 다세대주택 신축이 도저히 불가능하다고 판단하고 1997.6.28. 건축허가 신청을 취하하고 청구외 ○○○에게 어쩔 수 없이 쟁점토지를 양도하게 된 것이다. 당시 청구외 ○○○는 쟁점토지를 매수할 자금확보도 되지 않은 상태에서 쟁점토지를 담보로 하여 금융기관으로부터 대출을 받아 대금을 지불하겠다고 하여 당초 이를 허락하지 않았으나, 청구외 ○○○가 쟁점토지를 담보로 제공하면 주식회사 ○○○파이낸스가 220,000,000원의 자금을 대출해 주기로 하였다고 하면서, 대출을 받기 위한 전제조건인 쟁점토지의 소유권이전등기를 먼저 해주는 조건으로 쟁점토지를 자기에게 218,000,000원에 양도하면 위 대출받은 자금 중에서 150,000,000원은 대출 즉시 그 장소에서 계약금으로 지급하고 나머지 잔금 68,000,000원은 합작업체인 북경 ○○○으로부터 투자자금이 올 예정시기인 1998.1.31까지 이자를 부쳐 지급하되, 자기가 추진하던 한국 부산 북경 ○○○ 오리전문체인점 사업이 잘 될 경우에 청구인도 체인점 하나를 할 수 있도록 해 주겠다기에 쟁점토지 지상에 다세대주택 신축이 불가능한 상황에서 청구외 ○○○의 말을 사실로 믿고 1997.11.24. 총 매매대금 218,000,000원의 매매계약서를 작성(작성일자는 1997.11.25임), 계약을 체결하고 1997.11.25. 청구외 ○○○에게로 쟁점토지의 소유권이전등기를 경료 해 준 다음, 당일 쟁점토지를 담보로 하여 청구외 ○○○가 주식회사 ○○○파이낸스로부터 대출받은 220,000,000원 중에서 150,000,000원의 수표를 직접 청구외 ○○○로부터 받고 잔대금 68,000,000원은 1998.1.31.까지 지불받기로 지불각서를 받았던 것으로서 청구인의 신고가액은 진실한 양도가액이므로 이 건 과세는 부당하다. 청구인이 청구외 ○○○에게로의 소유권이전등기 경료 후인 1997.11.26. 쟁점토지 상에 채권최고액 170,000,000원의 근저당을 설정하게 된 동기는 쟁점토지 매매계약 당시 청구외 ○○○가 추진하던 한국 부산 북경 ○○○ 오리전문체인점 사업이 잘 진행되면 청구인에게 체인점 한곳을 내어주겠다고 한 구두약속을 형식적으로 사후에 보장받는다는 의미의 보증금 100,000,000원과 쟁점토지의 잔대금 68,000,000원 및 그 지급일까지의 2개월분 이자 2,000,000원의 합계 170,000,000원의 근저당 채권최고액을 설정하게 된 것이다. 당초 처분청 조사 당시 청구인과 청구외 ○○○가 현금 48,000,000원을 주고 받았다고 거짓 진술한 까닭은, 위 근저당 채권최고액 170,000,000원은 등기부등본 상 기재되어 있으므로 실제 양도대금에서 이를 제외한 48,000,000원만 현금으로 주고 받은 것으로 진술하기로 사전 조작한 데 있으나, 사실은 이를 전혀 받지 않았으며 이는 매매계약서와 여기 제출하는 청구외 ○○○의 확인서를 보면 알 수 있다. 처분청은 당초 청구인과 청구외 ○○○의 잘못된 판단에 의하여 거짓 진술한 것을 근거로 이 건 과세를 하면서, 세금을 많이 부과할 수 있는 측면은 받아들이고 진실은 간과하였으니, 즉, 쟁점토지의 총 매매대금 218,000,000원은 부인하면서 청구인과 청구외 ○○○의 진술이 일치된 현금 48,000,000원과 금융추적 조사에 의한 150,000,000원 및 근저당 채권최고액 170,000,000원 합계 368,000,000원을 쟁점토지의 양도대금으로 본 것이다. 물론 처분청 조사시 사실대로 진술하지 않은 잘못은 청구인에게 있다 할 것이나 실지로 현금 48,000,000원은 전혀 수령하지 않았고, 근저당 채권최고액 170,000,000원 중 잔금은 68,000,000원이며, 이 금액도 전혀 수령하지 못하였는 바 사실에 맞게 과세되어야 할 것이다. 청구인은 결과적으로 청구외 ○○○에게 사기를 당한 것이며, 청구외 ○○○는 현재 청구인뿐만 아니라 여러 사람에게 사기죄로 고소당한 상태에 있다. 한편, 쟁점토지는 현재 경매 진행 중에 있으며 1999.1.29. 현재 최저낙찰금액이 163,450,000원으로서, 채권1순위자이며 경매신청자인 주식회사 ○○○파이낸스의 대출금 220,000,000원에도 충당되지 않는 금액이라 2순위자인 청구인으로서는 전혀 수령할 것이 없는 형편에 있으므로 청구인으로서는 쟁점토지와 관련하여 막대한 경제적 손실과 정신적 고통으로 억울함이 말로 다 할 수 없다. 사실이 이러하므로 객관적인 조사를 통하여 청구인의 신고내용을 진실하다고 보아 이 건 취소하여야 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인 및 청구외 ○○○의 문답서에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.10.24. 계약금 20,000,000원, 1997.11.30자 15,000,000원, 1997.12.20경 13,000,000원 합계 48,000,000원을 현금으로 수령하였다고 서로 확인하고 있고, 쟁점토지의 근저당 설정 및 해지와 관련한 자금의 흐름에 대하여 금융조사한 처분청의 조사서에 의하면, 쟁점토지 취득자인 청구외 ○○○가 쟁점토지를 담보로 1997.11.25. 청구외 주식회사 ○○○파이낸스에서 220,000,000원을 대출받으면서 수령한 자기앞수표 150,000,000원이 청구인의 계좌에 입금된 것이 확인되므로 150,000,000원을 양도가액에 합산함이 타당하며, 청구인이 채무자를 청구외 ○○○로 하여 쟁점토지 상에 설정한 근저당 채권최고액 170,000,000원도 양도가액에 합산함이 타당하므로 쟁점토지의 실지양도가액은 368,000,000원으로 인정되는데 반하여, 청구인은 이에 대한 반증자료의 제시가 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 조사시 확인된 실지거래가액으로 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 신고양도가액(218,000,000원)을 부인하고, 처분청이 확인한 양도가액(368,000,000원)을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정된 후의 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호에서 "양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도·취득 당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하면서, 같은법 제100조 제1항에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.고 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 후의 것) 제166조 제1항·제2항 본문 및 제2호 나목·제4항 본문 및 제1호 나목·제3호와 제5항 본문 및 제1호·제2호에서, 『① 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1의 경우를 말한다.

② 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액.

• 나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액 취득당시의 실지거래가액 × 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)/취득당시의 기준시가

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항이 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우}를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인과 처분청은 쟁점토지의 취득당시의 실지거래가액 206,010,000원에 대하여는 다툼이 없다. 다만, 쟁점토지의 양도당시의 실지거래가액에 대하여 서로 다투고 있음이 관련자료에 의하여 확인된다. 처분청 조사시 청구인과 청구외 ○○○는 쟁점토지의 양도가액과 관련하여 매매대금을 218,000,000원으로 하고 1997.10.24. 계약금 20,000,000원, 1997.11.30. 중도금 15,000,000원, 1997.12.20. 중도금 13,000,000원 합계 48,000,000원을 현금으로 주고 받았으며, 잔금 170,000,000원은 명의이전 후 쟁점토지에 대한 근저당권 설정으로 청산하였다고 진술하고 있는 바, 처분청은 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액을 확인하기 위하여 금융조사를 통하여 쟁점토지 취득자인 청구외 ○○○가 1997.11.25. 쟁점토지를 담보로 주식회사 ○○○파이낸스에서 220,000,000원을 대출받아 그 중 150,000,000원을 청구인의 계좌에 입금시킨 것을 확인하고 청구인이 진술한 쟁점토지 매매대금 218,000,000원에 금융조사로 확인한 금액 150,000,000원을 더한 금액인 368,000,000원을 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액으로 확정하여 양도차익을 산정하고 과세하였음이 심사청구결정서 등 관련서류에서 확인된다. (나) 청구인이 신고시 제출한 쟁점토지 매매계약서를 살펴보면, 매매대금을 218,000,000원(1997.10.24: 계약금 21,800,000원, 1997.11.10: 중도금 100,000,000원 및 1997.11.24: 잔금 96,200,000원)으로 하여 청구인의 도장과 청구외 매수인 ○○○의 도장(인감이 아닌 도장)이 날인되어 있다. 한편, 청구인이 진실한 쟁점토지 매매계약서라면서 우리 심판소에 제출한 매매계약서를 살펴보면, 매매대금을 218,000,000원(1997.11.24: 계약금 150,000,000원 및 1998.1.31: 잔금 68,000,000원)으로 하여 청구인의 도장과 청구외 매수인 ○○○의 인감도장이 날인되어 있으며, 매매계약서와 같이 제출된 1997.11.24. 작성된 차용증서 상에는 위 ○○○가 1998.1.31.을 변제일로 하여 170,000,000원을 차용하는 것으로 위 ○○○의 인감도장이 날인되어있고, 1997.11.24. 작성된 위 ○○○의 지불각서 상에는 "쟁점토지 총매도대금 218,000,000원 중 계약금 및 중도금조로 150,000,000원을 지불하고 잔금 68,000,000원을 1998.1.31까지 지불하기로 한다"고 하여 위 ○○○의 인감도장이 날인되어 있음이 확인된다. (다) 청구외 ○○○가 작성한 확인서(1998년 8월 작성) 상에는 "쟁점토지 취득과 관련한 총 매매대금은 218,000,000원으로서 청구인에게 지급한 금액은 수표 150,000,000원 뿐이고 잔금 68,000,000원은 현재까지 미지급 상태이며, 처분청의 이 건 조사시 거짓 진술한 현금 48,000,000원 지급은 사실이 아니다. 청구인으로 하여금 쟁점토지 상에 채권최고액 170,000,000원의 근저당을 설정하게 한 것은 청구인이 다세대주택 건축허가 신청을 취하하면서까지 쟁점토지를 양도해 주는 것이 너무 감사하여 한국 북경 ○○○ 오리전문체인점이 잘되면 체인점 한 곳을 내주어야겠다는 뜻에서 쟁점토지의 잔금에다가 증액시켜 주었을 뿐이다"라고 기재되어 있음이 확인된다. (라) 등기부등본상 쟁점토지에 설정된 근저당권 내용을 살펴보면, 1997.11.25.(1997.11.24. 설정계약) 채무자를 청구외 ○○○로 하고 근저당권자를 주식회사 ○○○파이낸스로 하여 채권최고액 286,000,000원이 설정되었으며, 1997.11.26. 채무자를 청구외 ○○○로 하고 근저당권자를 청구인으로 하여 채권최고액 170,000,000원이 설정되었음이 확인된다. 한편, 쟁점토지는 청구외 ○○○가 주식회사 ○○○파이낸스로부터 대출받은 금액과 관련하여 전혀 이자를 불입하지 않아 주식회사 ○○○파이낸스가 부산지방법원 동부지원에서 경매개시결정(사건 98타경 28959호)을 받아 경매진행 중임이 확인되며, 제1회 입찰기일은 1998.12.28.이고 최저입찰가격은 233,500,000원임이 관련서류에서 확인된다.

(2) 판단 (가) 청구인과 처분청은 청구인이 1997.7.24. 취득한 쟁점토지를 1997.11.25. 양도한 후 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 신고하였다는 점 및 취득당시의 실지거래가액에 대하여는 서로 다툼이 없으므로, 처분청은 전술한 관련법령에 의하여 양도당시의 진실한 실지거래가액을 확인하고 이렇게 확인된 양도가액과 다툼이 없는 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세할 수 있다 하겠다. 다만, 양도당시의 진실한 실지거래가액이 불분명한 경우에는 쟁점토지의 양도가 전술한 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 나목에서 규정하고 있는 취득 후 1년 이내의 부동산을 양도한 경우에 해당되므로 청구인이 단기매매차익을 목적으로 쟁점토지를 양도한 경우인지 여부를 가려 취득당시 및 양도당시의 기준시가 또는 확인된 취득가액과 이를 기준으로 환산한 양도가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하여야 할 것이다. (나) 이 건에서 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 다툼이 없으므로 처분청이 확인한 양도가액의 진실성에 대하여 이를 살펴본다. 청구인은 처분청이 확인한 양도가액에 대하여 우리 심판소에 전술한 1997.11.24. 작성된 매매계약서와 청구외 ○○○의 지불각서 및 차용증서를 제시하면서, 자기앞수표 150,000,000원은 처분청 확인과 같이 청구인이 수령하였음을 인정하고, 처분청 조사시 주고 받았다는 현금은 조작된 진술로서 전혀 주고 받은 것이 없으며, 청구인이 설정한 쟁점토지 근저당 채권최고액 170,000,000원 중 쟁점토지 거래에 따른 잔금은 68,000,000원에 지나지 않고, 나머지 102,000,000원은 잔금 68,000,000원에 대한 이자 2,000,000원과 한국 북경 ○○○ 오리전문체인점 약속에 대한 형식적인 사후 보증금 100,000,000원이라고 주장하고 있다. 처분청이 확인한 양도가액 368,000,000원은 전술한 바와 같이 처분청 조사시 계약금 및 중도금으로 48,000,000원을 현금으로 주고 받았다는 진술과 금융조사로 확인한 150,000,000원의 자기앞수표 및 근저당 채권최고액 170,000,000원의 합계액인 바, 금융조사로 확인한 금액 150,000,000원은 처분청이 확인한 것이라 하겠으나 현금으로 주고 받았다는 48,000,000원의 수수 여부와 근저당 채권최고액 170,000,000원 전액이 쟁점토지 양도관련 대금인지 여부에 대하여 처분청은 별도의 확인조사없이 청구인의 진술을 그대로 채택한 것으로서 객관적으로 확인된다고 보기 어렵다. 우선, 청구인이 현금으로 받았다는 48,000,000원에 대하여 살펴보면, 처분청은 전술한 바와 같이 총 매매대금은 218,000,000원으로서 1997.10.24. 계약금 20,000,000원, 1997.11.30. 중도금 15,000,000원, 1997.12.20. 중도금 13,000,000원 합계 48,000,000원을 현금으로 주고 받았으며, 잔금 170,000,000원은 명의이전(1997.11.25) 후 쟁점토지에 대한 근저당권 설정(1997.11.26)으로 청산하였다는 청구인과 청구외 ○○○의 진술에 의거 청구인이 쟁점토지 양도대금의 일부를 현금으로 수령하였다고 확정하였는 바, 청구인과 청구외 ○○○의 위 진술은 잔금청산을 위한 근저당권 설정일인 1997.11.26. 이후인 1997.11.30. 중도금 15,000,000원 및 1997.12.20. 중도금 13,000,000원을 현금으로 서로 주고 받았다는 것인 바, 이는 잔금을 정리하고 나서 나중에 중도금을 주었다는 것으로 일반적인 부동산 거래관행과 맞지 아니함에도 이러한 청구인의 진술을 확인하지 아니하고 이를 양도가액에 포함시킨 것은 잘못이라 판단된다. 다음, 근저당 채권최고액 170,000,000원과 관련하여 살펴보면, 청구인은 근저당 채권최고액 170,000,000원 중 쟁점토지 거래에 따른 잔금은 68,000,000원에 불과하고, 그 나머지 금액은 잔금지급일까지의 이자 2,000,000원과 한국 북경 ○○○ 오리전문체인점 권리에 대한 사후보증금 100,000,000원이라고 주장하면서, 쟁점토지 매매계약서와 청구외 ○○○의 확인서 및 지불각서를 제시하고 있는 반면에 처분청은 쟁점토지의 등기부등본상 설정된 근저당 채권최고액이 170,000,000원이라는 것 외에 달리 조사를 한 사실이 확인되지 않는다. 또한, 청구인이 쟁점토지 양도와 관련하여 1999.5.4. 부산지방검찰청 동부지청에 청구외 ○○○를 사기죄 및 유가증권 변조죄로 고소하면서 제출한 고소장에 의하면, 쟁점토지의 총매매대금은 218,000,000원이고 그 중에서 150,000,000원은 수표로 지급받았으나 잔금 68,000,000원은 현재까지도 지급받지 못하였다고 다투고 있는 것에 비추어 보아도 근저당 채권최고액 170,000,000원 전액을 쟁점토지 양도가액에 포함시킬 것인지 여부에 대한 확인조사가 필요하다고 판단된다. (다) 따라서, 이 건은 전술한 관련법령에 의하여 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하되, 이 건 당초처분은 실지양도가액에 대한 처분청의 확인조사가 미진하다고 판단되므로 양도당시의 실지거래가액을 보다 정밀한 조사를 통하여 객관적으로 분명히 확인한 후 실지취득가액과 실지양도가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하여야 할 것이며, 정밀한 확인조사를 통하여서도 실지양도가액이 분명하게 확인되지 않는 경우에는 청구인이 단기매매차익을 목적으로 쟁점토지를 양도한 경우인지 여부를 가려 취득당시 및 양도당시의 기준시가 또는 확인된 취득가액과 이를 기준으로 환산한 양도가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하여야 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.