토지의 취득시기를 화해조서상의 잔금지급일로 보아 과세한 처분의 당부

ㅇㅇ세무서장이 1998.7.6 청구인에게 한 1996년도 귀속 양도소득세 18,740,820원의 부과처분은 ㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 답 1,207㎡중 청구인 지분 301.75㎡의 취득시기를 등기접수일인 1990.4.13로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 청구외 ○○○ 등 3인과 공동으로 ㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○외 1필지 답 2,909.09㎡(이하 "공유토지"라 한다)를 1990.3.19 법원의 화해조서에 의해 『1989.7.9 매매』를 원인으로 1990.4.13 소유권이전등기를 하고, 1996.3.4 공유토지중 1,207㎡(이중 청구인 지분 1/4에 상당하는 301.75㎡를 이하 "쟁점토지"라 한다)를 동소 ○○○로 분할한 후, 1996.3.5 양도하고 취득 및 양도시기를 등기접수일로 하여 양도소득세 예정신고를 하고 무납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득시기를 화해조서상의 잔금지급일인 1989.8.19로 보아 기준시가에 의하여 1998.7.6 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 18,740,820원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.5 심사청구를 거쳐 1998.11.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구 주장 쟁점토지는 지목이 답으로 청구인을 포함한 취득자 4명이 모두 농민이 아니어서 소유권이전등기가 불가하여 부득이 형식적인 재판절차인 화해조서에 의하여 1990.4.13 소유권이전등기를 한 것으로서, 화해조서상의 잔금지급일이나 매매대금은 매매계약서, 공동취득자 ○○○의 대금지급자료, 등기변동내용 등을 확인해 보면 사실이 아님을 알 수 있으므로 화해조서상의 잔금지급일을 취득일로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시하는 취득시의 매매계약서와 법원판결(화해조서)내용이 거래금액, 대금지급일자 등이 상이하고, 화해조서에 따르면 청구인이 쟁점토지의 잔금을 1989.8.19 완불하였으나 전소유자가 등기이전 서류를 넘겨주지 아니한 정황 등을 인지할 수 있으며, 채권자가 채권보전을 위해서 근저당권의 설정이나 변경은 언제라도 할 수 있는 권리행사이므로 처분청이 화해조서상에 기재된 취득대금 청산일을 쟁점토지의 취득시기로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득시기를 화해조서상의 잔금지급일로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고, 같은 법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 제1항에서 『법 제98조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구외 ○○○ 등 3인과 공동으로 공유토지 2필지 답 2,909.09㎡를 1990.3.19 법원의 화해조서에 의하여 1990.4.13 소유권이전등기를 하고, 1996.3.4 공유토지중 1,207㎡ 를 동소 ○○○에 분할한 후, 1996.3.5 양도하였음이 법원의 화해조서 및 등기부등본에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 취득시기를 화해조서상의 잔금지급일(1989.8.19)로 하여 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지가 답으로 청구인을 포함한 취득자 4인 모두가 농민이 아니어서 등기이전을 위하여 형식적인 재판상의 화해절차를 거쳤을 뿐, 화해조서상의 잔금지급일이나 매매대금은 사실이 아니므로 화해조서상의 잔금지불일을 쟁점토지의 취득일로 보아 과세하는 것은 부당하다는 주장이다.

(3) 처분청에서 과세근거로 삼고 있는 법원의 화해조서(90자14, 1990.3.19, 부산지방법원 ㅇㅇ지원)에 의하면, 『신청원인』에서 공유토지를 1989.7.9 대금 23,000,000원에 매매계약을 체결하면서 당일 계약금으로 3,000,000원을 지급하고, 중도금 10,000,000원을 1989.7.20에 지불하였으며, 잔금 10,000,000원을 1989.8.19 지급하여 매매대금을 완불한 것으로 되어 있고, 『화해조항』에서 청구인외 3인에게 1989.7.9자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하는 것으로 되어 있는 바, 처분청은 위 화해조서상에 나타난 잔금지급일인 1989.8.19을 쟁점토지의 취득일로 보고 있을 뿐 달리 잔금청산사실에 대한 근거자료를 제시하지 못하고 있으므로, 이하 청구인이 제시하는 증빙에 의하여 1989.8.19을 잔금청산일로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 매매계약서는 2종으로서 하나는 매수자측의 중개인이 작성하였다는 매매계약서(이하 "가계약서"라 한다)이고, 다른 하나는 매도자측의 중개인이 작성하였다는 매매계약서(이하 "본계약서"라 한다)인 바, 가계약서에 의하면, 공유토지 2,909.09㎡(880평)을 1989.12.9 매매대금 440,000,000원에 계약을 체결하면서, 계약금 50,000,000원은 계약당일에, 중도금 140,000,000원은 1989.12.20에, 그리고 잔금 250,000,000원을 1990.1.19에 지불하는 것으로 되어 있으며, 매도인 ○○○의 인장날인이 없고 매수자와 소개인 ○○○의 인장만이 날인되어 있고, 특약사항란에는 취득자 4인의 소유지분이 청구인 60평, ○○○ 350평, ○○○ 120평, ○○○ 350평으로 기재되어 있으며(위 지분이 실제 취득지분이나 등기부상에는 편의상 공유지분으로 등재하였다는 주장임), 본계약서에 의하면, 계약체결일이나 대금지불일은 위 가계약서와 같으나 매매대금이 352,000,000원으로 변경되어 계약금 50,000,000원, 중도금 100,000,000원, 잔금 202,000,000원으로 되어 있으며, 이 계약서에는 중개인이 ○○○로 되어 있고 매도인, 매수인, 중개인 각자의 날인이 되어 있으며, 특약사항란에 『등기이전시에 인감서류외에 기타 수속관계는 매수인 책임으로 하되 매도인의 협조가 필요할 시는 최대한 협조를 한다. 본 건의 설정권은 중도금 수령후 즉시 해제한다』고 되어 있다(특약사항란에 등기수속에 관한 매수인 책임을 약정한 것은 매수자측이 비농민으로 등기이전이 곤란할 경우를 예정했기 때문이라는 주장임). 청구인은 위 양 계약서에 대하여, 가계약서는 매수자측 중개인 ○○○이 청구인 등에게 공유토지를 매수해 주겠다고 약정한 계약서로서 가계약서상의 매매대금 440,000,000원이 실제 매수자측이 지급한 토지가액이며, 본계약서는 양도자측 중개인 ○○○가 매매대금을 352,000,000원으로 하여 매매계약을 체결한 것으로 매매대금의 차액 88,000,000원은 중개인들이 부당이득을 취했다는 주장이며, 위 양계약서에 의하면 잔금지급일은 1990.1.19로 되어 있다. (나) 공동취득자 ○○○의 금융자료에 의하면, 1989.12.4 ○○○은행 ○○○지점 ○○○의 처 ○○○ 명의의 계좌(이하 "○○○ 계좌"라 한다)에서 4,000,000원, 1989.12.5 국민투자신탁 ㅇㅇ지점 ○○○ 명의의 계좌(이하 "○○○ 계좌"라 한다)에서 6,000,000원을 인출하였으며, 1989.12.28 ○○○ 계좌에서 32,100,000원을 인출하고, 1990.1.18 ○○○ 계좌에서 21,300,000원을 인출한 사실이 확인되는 바, 청구인은 청구외 ○○○이 1989.12.4 및 12.5 인출금 10,000,000원으로 1989.12.9 계약금 10,000,000원을 지급하였으며, 1989.12.18 인출금 32,100,000원중에서 1989.12.20 중도금 30,000,000원을 지급하고, 1990.1.18 인출금 21,300,000원중에서 1990.1.19 잔금 20,000,000원을 지급하여 총 60,000,000원을 지급하였다는 주장이다. 청구인이 제시한 계약서상의 대금지급일과 ○○○의 예금인출일의 상관관계와 가계약서상의 공유토지의 매매가액 440,000,000원에 대한 ○○○의 지분(120평/880평) 가액을 계산해 보면 60,000,000원이 산출되는 점으로 보아 위 계좌인출금이 공유토지의 매수대금으로 지급되었을 개연성이 인정된다. (다) 등기부등본에 의하면, 전소유자 ○○○는 본인을 채무자로 하여 1989.9.1 ○○○신용금고에 채권최고액 90,000,000원의 근저당권 및 지상권을 설정하고, 1989.9.19 중첩적채무 인수를 원인으로 연대채무자를 ○○○, ○○○으로 하여 위 근저당권을 변경하였다가 1989.12.27 위 근저당권 및 지상권이 말소된 사실이 확인되는 바, 처분청의 의견대로 1989.8.19 잔금이 청산되었다면 전소유자가 잔금까지 받은 후에 본인이 채무자가 되어 쟁점토지상에 근저당권을 설정하기 어렵다는 점과 위 근저당권 및 지상권 말소일(1989.12.27)이 계약서상의 중도금 지급일(1989.12.20) 이후로서 『공유토지상의 설정권은 중도금 수령후 즉시 해제한다』는 본계약서상의 특약사항과 부합되는 점으로 볼 때, 1989.8.19에 잔금이 청산되었다고 보기는 어려운 것으로 판단된다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 판단하건대, 처분청은 화해조서상에 나타난 잔금지급일(1989.8.19)을 쟁점토지의 취득일로 보았을 뿐 달리 잔금청산사실에 대한 근거자료를 제시하지 못하고 있는 바, 화해조서는 비록 형식적인 재판절차를 거쳤다 하더라도 이해당사자간의 합의에 의하여 사실과 다르게 작성될 수도 있음을 배제할 수 없는 것이므로 판결내용에 불구하고 사실상 잔금청산일이 확인되지 않는 경우에는 화해조서상에 나타난 잔금지급일을 쟁점토지의 잔금청산일로 보기는 어렵다 할 것이며(국심 91서859, 1991.7.18외 다수 같은 뜻), 청구인들이 제시한 증빙에 의하면, 매매계약서상의 잔금지급일이 1990.1.19이고, 공유토지의 공동취득자 ○○○의 예금인출일과 위 매매계약서상의 대금지급일이 상관관계를 갖고 예금인출금액이 매매계약서상의 ○○○의 지분대금과 부합하는 점으로 보아 위 매매계약서상의 대금지급일이 신빙성이 있어 보이고, 1989.8.19 잔금이 청산되었다면 전소유자가 1989.9.1 본인을 채무자로 하여 쟁점토지상에 근저당권을 설정하기 어렵다는 점과 매매계약서의 특약사항대로 매매계약서상의 중도금 지급일(1989.12.20) 이후인 1989.12.27에 쟁점토지상의 근저당권이 말소된 점등을 종합해 볼 때, 쟁점토지의 잔금청산일을 1989.8.19로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 그렇다면 이 건은 쟁점토지의 취득에 따른 잔금청산일이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 전시법령에 따라 매매계약서상의 잔금지급약정일(1990.1.19)이 취득일이 되어야 하나, 잔금지급약정일로부터 등기접수일(1990.4.13)까지의 기간이 1월을 초과하므로 이 건의 취득일은 등기접수일인 1990.4.13로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청에서 쟁점토지의 취득일을 화해조서상의 잔금지급일인 1989.8.19로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.