실지거래가액의 확인

심판청구를 기각합니다.

청구인은 89.11.14 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 293.1㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○로부터 취득하여 96.6.25 청구외 ○○○에게 양도하고 취득가액 105,000,000원, 양도가액 90,000,000원으로 하여 96.8.14 자산양도차익 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 쟁점토지의 양도에 따른 양도차익을 기준시가로 산정하여 98.6.1 청구인에게 96년도 귀속분 양도소득세 9,495,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.7.28 심사청구를 거쳐 98.11.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지를 105,000,000원에 취득하여 90,000,000원에 양도한 사실이 계약당사자의 사실확인서 및 계약서등에 의하여 확인됨에도 불구하고 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 개별공시지가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 고지한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 취득시 매매계약서와 양도시 매매계약서는 대전시와 부산시의 원거리에 주소를 둔 거래당사자간의 거래임에도 불구하고 중개인 없이 작성된 것에 비추어 진실한 계약서로 신뢰하기가 어렵고, 처분청에서 청구인이 신고한 양도차익예정신고에 대한 실지거래가액조사시 쟁점토지의 전 소유자인 청구외 ○○○에 대한 조사서에 의하면 계약금, 중도금 및 잔금을 합하여 총액 80,000,000원에 양도한 것으로 확인하고 있으며, 쟁점토지의 양도시 매수자인 청구외 ○○○에 대한 조사서에 의하면 총액 93,000,000원정도에 양도하였다는 거래내용과 아울러 청구인이 실지거래가액 신고시 제출한 부동산매매계약서는 두 사람이 거래할 때 작성한 계약서가 아니라고 직접 확인하고 있는 사실과 청구인이 쟁점토지의 취득·양도시의 금융자료에 대한 입증자료를 제시하고 있지 못한 사실에 비추어 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고 있고, 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(2.호 생략)"라고 규정하고 있으며, 소득세법 제97조 제1항 에서 "거주자가 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다"고 규정하고, 제1호의 (가)목에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하생략)"이라고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제166조 제4항 에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 105,000,000원에 취득하여 90,000,000원에 양도한 사실이 계약당사자의 사실확인서 및 계약서등에 의하여 확인됨에도 불구하고 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 개별공시지가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 고지한 처분은 부당하다는 주장인바 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 쟁점토지 취득시의 실지거래가액에 대하여 살펴본다. 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 취득시 부동산매매계약서가 부산시와 대전시의 원거리에 주소를 둔 거래당사자간의 거래임에도 불구하고 중개인이 없이 작성된 것에 비추어 진실한 계약서로 보기 어렵다는 처분청의 처분근거에 대하여, 청구인이 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고시 제출한 계약서가 중개인이 없는 것으로 되어 있는 사유는, 청구인의 동생 ○○○이 청구인을 대리하여 ○○○부동산의 부동산중개인 ○○○의 참여하에 매매계약서를 체결하고, 사후에 ○○○의 참여 없이 청구인과 매도인이 당초 작성한 계약서에 따라 재작성한 계약서를 처분청에 제출하였기 때문이라고 하면서 두 개의 매매계약서와 쟁점토지의 전 소유자인 ○○○가 작성한 계약금, 중도금, 잔금의 수령을 입증하는 영수증의 원본을 제시하고 있으나, 금융자료등의 제시가 없어 동 계약서 및 영수증의 내용이 사실과 부합되는지 확인되지 아니하며, 처분청에서 쟁점토지의 전 소유자인 ○○○에게 양도가격을 조사할 때 계약금, 중도금 및 잔금 합하여 총 80,000,000원에 양도한 것으로 확인하고 있는 사실에 비추어 쟁점토지의 취득가액이 105,000,000원이라는 청구인의 주장은 인정하기 어려워 보인다. 다음은 쟁점토지 양도시의 실지거래가액에 대하여 살펴본다. 처분청에서 실지거래가액에 대한 조사시 쟁점토지의 취득자인 ○○○이 계약금과 중도금 및 잔금 수령액을 정확하게는 기억하지 못하고 있으나 총액 93,000,000원 정도에 양도하였다는 확인서에 대하여 청구인은 ○○○이 처분청의 실지거래가액 조사시 양도대금이 정확히 기억나지는 않으나 총매매대금을 94,000,000원이라고 확인하였으나, 확인 당시에도 각종세금, 중개수수료도 포함된 것 같다고 진술하였다고 하면서 사후에 등기권리증과 매매계약서를 확인한 결과 매수가격이 90,000,000원인 것을 확인하고 ○○○ 본인의 인감증명서를 첨부하여 사실확인서를 제출한다고 하고 있어 양도시 계약서의 진위여부를 확인할 수 없으며, 조사자가 청구인에게 양도대금에 대한 금융자료를 제시할 수 있는지의 여부에 대하여 문의한 바, 청구인은 통장을 분실하여 계좌번호등을 알 수 없으나 쟁점토지의 양도대금이 입금된 거래은행이 ○○○은행 ○○○지점(현 ○○○은행 ○○○지점)이라고 하므로 우리심판소에서 공문(문서번호 46830-49, 99.1.15)으로 동 은행의 청구인 계좌에 대하여 조회한 결과 ○○○은행의 회신에 의하면 청구인 명의의 통장거래내역은 96.5.27 금19,000,00원, 96.6.8 금 50,000,000원, 96.6.25 금43,500,000원 입금된 것으로 나타나고 있어 총 112,500,000원 정도를 쟁점토지의 양도대금으로 수취한 것으로 보이고, 이는 쟁점토지의 매매계약서에 96.5.27 계약금 20,000,000원, 96.6.25 잔대금 70,000,000원으로 약정하여 총매매대금 90,000,000원이라는 청구인의 주장과 상이하므로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액은 사실과 다른 것으로 보인다. 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 취득가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 않고 양도가액도 ○○○은행의 청구인 명의의 거래계좌에 의할 때 청구인의 주장과 상이하므로, 처분청에서 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 개별공시지가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.