미등기전매로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 적법 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인과 청구외 ○○○은 ○○시 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 임야 25,676㎡를 1997.7.11 청구외 ○○○으로부터 502,000,000원에 공동취득하여 같은 해 8.11 청구외 ○○○등 9인에게 890,000,000원에 미등기 전매하였다. 처분청은 청구인의 지분 12,838㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 양도에 대하여 실지거래가액(취득가액: 251,000천원, 양도가액: 445,000천원)을 적용, 양도차익을 계산하여 1998.6.11 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 172,341,000원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.11 심사청구를 거쳐 1998.10.31 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인의 주장 이 건 거래는 "토지거래허가구역"내의 토지거래로서 쟁점토지를 취득한 청구인이 쟁점토지를 취득하고 국토이용관리법 제21조 3 규정에 의거 물건지 관할 군수의 허가를 받았어야 함에도 허가를 받지 않아 토지거래 계약자체가 효력이 발생하지 아니하는 무효의 법률행위이므로(대법원 92누 8361, 1993.1.15) 쟁점토지 미등기전매에 대한 이 건 양도소득세 과세는 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 소유권이전등기를 이행하지 아니하였고, 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세 확정신고를 이행한 사실이 없으며 쟁점토지를 미등기 전매한 사실이 ○○지방검찰청의 과세자료 통보내용이나 처분청 현지 확인조사서에 의하여 확인되므로 실지거래가액으로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분이 적법한 것인지 여부
• 나. 관련법령 국세기본법 제14조 제1항 에서는 『과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로하여 세법을 적용한다.』라고 규정하고 있다. 소득세법 제88조 제1항 에서 『"양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물 출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다』라고 규정하고 있으며, 소득세법 제104조 제3항 에서는 『"미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1호(토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득) 및 제2호(부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득)에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.(이하생략)』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 당초처분의 경위를 보면 ○○지방검찰청 ○○지청에서 청구인과 청구외 ○○○에 대한 부동산등기특별조치법 위반 등 피의사건을 조사중 청구인과 청구외 ○○○이 임야 25,676㎡를 공동으로 취득(청구인지분은 1/2지분임)·미등기전매하여 388,000천원(양도금액: 890,000천원, 취득가액: 502,000천원)의 소득이 발생하였음에도 이를 탈루한 사실이 발견되었다는 내용의 과세자료를 ○○세무서로 통보하였고 ○○세무서로부터 과세자료를 통보받은 처분청에서는 이 건 과세자료내용에 대하여 현지 확인 조사한 결과 청구인과 청구외 ○○○이 공동으로 토지를 취득하여 미등기 전매한 사실을 확인하였고, 실지거래가액이 과세자료내용과 일치하여 청구인의 지분(1/2지분) 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하였음을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 미등기전매사실 및 위와같이 양도차익이 발생한 사실에는 다툼이 없이 "토지거래허가구역" 내의 쟁점토지를 취득한 청구인이 국토이용관리법 제21조 3 규정에 의거 물건지 관할 군수의 허가를 받지 않아 토지거래계약 자체가 효력이 발생하지 아니하여 이 건 과세처분이 무효의 처분이라는 주장이므로 이를 살펴본다.

(3) 등기부등본상의 기재에 의하면 쟁점토지는 청구외 ○○○이 협의분할에 의한 재산상속(1982.5.3)을 원인으로 1997.6.20 소유권이전등기하여 보유하고 있다가 1997.8.11 매매를 원인으로 1997.8.19 청구외 ○○○외 8인에게 소유권이전된 것으로 나타나고 있고 청구주장에 의하면 청구인은 1997.7.11 쟁점토지를 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1997.8.11 ○○○외 8인에게 양도한 것으로 밝혀지고 있는바, 등기부상기재에 의한 거래형식상으로는 쟁점토지가 청구외 ○○○으로부터 청구외 ○○○외 8인에게 매매되는 것으로 하여 토지거래허가를 받고 소유권이전되었다고 볼 수 있으나 실질적인 거래내용은 청구외 ○○○으로부터 쟁점토지를 취득한 청구인이 청구외 ○○○의 묵인하에 쟁점토지에 대한 취득등기를 하지 아니하고 있다가 쟁점토지를 청구외 ○○○외 8인에게 양도하기로 매매계약을 체결하여 토지거래허가를 받고 소유권이전등기가 이루어 진 것으로 볼 수 있다하겠다.

(4) 위에서 보는 바와같이 비록 청구인이 거래당사자가 되어 토지거래허가를 받지 아니하였다 하더라도 실질적으로는 청구인이 쟁점토지거래의 당사자로서 쟁점토지거래에 대하여 토지거래 허가절차를 거쳐 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 매수인에게 쟁점토지의 소유권이 이전된 이상 쟁점토지거래를 무효로 볼 수는 없는 것으로 판단된다. 한편, 청구인은 당초 쟁점토지를 매수한 청구인이 쟁점토지 취득시 토지거래허가를 받아 쟁점토지에 대한 취득등기를 하지 아니하였으므로 쟁점토지거래가 무효라는 주장을 하고 있으나 양도소득세는 자산의 양도가 이루어진 경우 거기에서 발생한 양도차익에 대하여 과세되는 것으로서 소득세법상 이 건과 같이 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 미등기 양도자산으로 정의하고 있으며 청구인이 토지거래허가를 받지 못하거나 취득에 관한 등기를 할 수 없는 정당한 이유가 없는데도 불구하고 쟁점토지에 대한 취득등기를 하지 아니하고 단기간에 이를 전매한 사실 등에 비추어 보면 청구주장은 받아들이기 어려운 것이라 아니할 수 없다.

(5) 그러므로 처분청이 당사자간에 다툼이 없는 쟁점토지의 미등기 전매차익에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 소득세법의 관련규정 적용 및 실질과세 원칙상 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.