실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 부산광역시 ○구 ○○○동 ○○○외 1필지 대지 354.1㎡, 건물 295.37㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 90.8.24 취득하여 96.12.31 양도한 후 97.1.3 실지거래가액(취득가액 340,000,000원, 양도가액 350,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.1.10 청구인에게 96년 귀속 양도소득세 32,656,300원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.3.2 이의신청 및 98.5.30 심사청구를 거쳐 98.9.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액(취득가액 340,000,000원, 양도가액 350,000,000원)이 취득 및 양도시의 계약서와 거래사실확인서에 의하여 확인되므로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 340,000,000원에 취득하여 350,000,000원에 양도하였다고 주장할 뿐 검인계약서 이외에는 달리 거래당사자간의 매매대금을 수수한 사실을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못할 뿐만 아니라 쟁점부동산의 취득가 액 340,000,000원은 취득시 기준시가 212,804,540원의 160%인데 비하여, 양도가액 350,000,000원은 양도당시 기준시가 306,503,080원의 114%에 불과하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보이므로 처분청이 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액) 제1호 및 제97조(양도소득의 필요경비) 제1항 제1호 (가)목을 모아보면, 양도가액·취득가액은 취득당시 및 양도당시의 기준시가에 의하되, 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조(양도차익 산정) 제4항에는 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있고 제5항에는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제4호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있으며, 제6항에는 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기할 수 있다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 90.8.24 취득하여 96.12.31 양도하고 자산양도차익 예정신고시 실지거래가액(취득가액 340,000,000원, 양도가액 350,000,000원)으로 신고하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 공정과세위원회의 심의를 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가(취득가액 212,804,000원, 양도가액 306,503,000원)로 과세한 사실이 양도소득세 신고서 및 결정결의서 등 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제시하는 증빙에 의하여 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액이 취득 및 양도시의 매매계약서에 의하여 확인된다고 주장할 뿐 계약서상의 거래대금을 확인할 수 있는 대금정산 영수증 및 금융자료의 제시가 없고, 쟁점부동산의 매수자 청구외 ○○○이 쟁점부동산을 350,000,000원에 매수하였다고 확인하고 있으나, 사실확인서는 사인이 작성한 문서로서 객관적인 증거능력이 미약하므로 달리 입증자료의 제시가 없는 한 사실확인서만으로는 위 가액이 확인된다고 보기가 어려우며, 쟁점부동산의 신고가액과 기준시가를 비교해 보면, 신고한 취득가액 340,000,000원은 기준시가 212,804,540원 대비 159.7%나 되는 반면, 신고한 양도가액 350,000,000원은 기준시가 306,503,080원 대비 114%에 불과하고, 청구인이 340,000,000원에 취득한 쟁점부동산을 6년 4개월 동안 보유하다가 취득가액의 103%에 불과한 350,000,000원에 양도할만한 특별한 사정도 발견되지 아니하는 점등으로 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액을 정상적인 거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.