[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 92.1.18 부산시 사상구 OO동 OOOOO 소재 대지 122.31㎡, 주택 98.24㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도하고 양도소득세를 무신고 하였는데, 그후 97.8월경 처분청에서 결정전 통지를 하자 실지거래가액에 대한 증빙을 구비하여 97.12.24 양도소득세 6,246,350원을 신고 납부하였다. 처분청에서는 공정과세위원회를 통하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다는 이유로 이를 부인하고, 기준시가로 양도차익을 계산하여 98.1.31 양도소득세 29,157,420원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.2.24 이의신청 및 98.5.25 심사청구를 거쳐 98.9.9 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 부산지방국세청에서 쟁점주택 인근 부동산 중개소에서 탐문하여, 취득당시 평당 가격이 150만원 정도로 쟁점주택의 시가를 55백만원(150만원×37평)정도 인 것으로 조사하였는데 이는 공시지가에도 못미치는 가격이고 이를 기준으로 하여 청구인이 신고한 취득가액이 지나치게 높게 신고되었다고 판단(평당 200백만원×37평)한 것은 부당하며, 또한, 양도가액과 관련하여 쟁점주택의 개별공시지가를 보면, 90년 790,000원, 91년 1,020,000원, 92년 1,160,000원, 93년 680,000원으로 93년은 전년 대비 42%가 하락한 점으로 미루어 보아 양도 당시의 공시지가가 실제거래가액을 반영하지 못하고 지나치게 높게 산정되었음을 알 수 있다. 위의 사실을 비추어 볼 때, 청구인이 제출한 거래가액은 허위가 아니며 매매계약서는 사실에 의하여 작성된 계약서이므로 실지거래가액을 인정하지 않은 양도소득세 부과처분은 위법하다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 법정 기한내에 신고하지 아니하고 4년여가 경과된 다음 처분청의 결정통지를 받은 후에 실지거래가액을 적용하는 내용으로 신고는 하였으나, 신고된 취득가액(평당 200여 만원)이 상대방으로부터 확인되지 아니할 뿐 아니라 탐문된 시세(평당 140만원)에 맞지 아니하고, 양도가액에 관하여 대금수수는 물론 거래시 작성한 실거래계약서도 제시하지 못하고 있으므로, 각 사실을 종합하여 처분청이 청구제시의 계약서를 실지거래가액으로 보지 아니하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분에 잘못은 없다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부
- 나. 관련법령 구 소득세법(94.12.22개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】제1항에서 토지 또는 건물의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 분류하고 있고 제4항에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하생략)』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호(95.12.30 개정된 것)의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 당해 자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 이 건과 관련하여 청구인이 주장하는 쟁점주택의 취득 및 양도가액의 진위여부에 대하여 살펴보면, 첫째, 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 청구인이 88.8.24 청구외 OOO으로부터 쟁점주택을 취득하여 3년 5개월여간 보유하다가 92.1.18 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점주택의 실지거래가액과 처분청이 적용한 기준시가를 비교하여 보면 다음과 같다. (단위: 원, %) 취득가액 양도가액 실지거래가(A) (청구주장) 74,000,000 97,000,000 기준시가(B) (처분청) 64,250,941 130,552,360 비율(A/B) 115.2 74.3 위와 같이 청구인이 주장하는 쟁점주택의 실지거래가액이 취득가액은 기준시가의 115.2%인 반면, 양도가액은 74.3%에 불과한 것으로 되어 있어, 청구주장가액을 객관적으로 신뢰하기 어렵다 할 것이다. 둘째, 청구인은 쟁점주택의 취득시 실지거래가액이 74,000,000원(계약금:5,000,000원, 중도금:30,000,000원, 잔금:39,000,000원)임을 주장하면서 88.7.25 작성한 계약서 사본, 매도인 청구외 OOO의 거래사실확인서, 쟁점주택을 취득하면서 OOO금고로부터 융자를 받은 사실에 대한 증빙으로 부채증명원 등을 제시하고 있는데, 청구인은 실제로 청구외 OOO에게 지급한 내역은 계약서 내용과 달리 전세 보증금을 승계하고 그 차액만큼만 지불하였다고 진술하면서 잔금청산을 위하여 OOO금고로부터 20,000,000원을 융자받았다고 주장하지만, 이러한 주장을 통하여 취득시 매매계약서의 진위를 인정하기 힘들고 처분청에서 청구외 OOO에게 쟁점주택의 양도가액 내용을 조회하였을 때 70,000,000원 정도에 양도하였다고 답신을 하였다가 당심에 제출한 확인서에서는 77,700,000원에 양도하였다고 진술하는 등 그 진술이 엇갈리고 매매계약서의 내용과 부합하지 않으며, 청구인이 융자받았다고 하는 OOO금고로부터의 대출금 또한 그 것만으로는 취득가액의 진위 여부를 가리는 결정적 요인이 되지 않아 청구인이 제시하는 취득가액을 신빙성이 있는 것으로 보기 어렵다 할 것이다. 셋째, 청구인은 쟁점주택의 양도시 실지거래가액이 97,000,000원임을 주장하면서 91.12.16 작성한 매매계약서, 쟁점주택 매수인인 청구외 OOO의 거래사실확인서, 개별공시지가 확인서 등을 제시하고는 있으나, 실제로 전세보증금을 청구외 OOO가 승계하였다고 주장하면서도 매매계약서상에 전세보증금 처리문제가 명시되어 있지 않고 매매계약서에 부동산 중개인의 표시도 없는 점에 비추어 그 계약서가 진실한 것으로 보기 힘들고, 청구인이 제시하는 개별공시지가에 대한 자료를 보면 쟁점주택 대지의 공시지가가 92년도에 ㎡당 1,160,000원이었다가 93년도에는 680,000원으로 약 40%이상으로 떨어졌고 그 이후 계속 600,000원대를 유지하고 있는 점에 비추어 쟁점주택 양도 당시에 개별공시지가가 높게 산정되었다는 점은 추정할 수 있지만 이러한 자료가 곧 청구인이 주장하는 실지거래가액의 진실성을 입증하여 주는 것은 아니라 할 것인바, 청구인이 제시하는 증빙만으로는 쟁점주택의 매도가격 또한 진실한 것이라고 보기 힘든다 할 것이다. 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점주택의 경우 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우라 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.