[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분의 개요 청구인은 88.7.21 청구외 OOO 외 2인으로부터 매매를 원인으로 청구인 명의로 소유권이전 된 경상남도 울산시 울주군 상북면 OO리 OOOOO 답 2,408㎡(이하 “부동산①”이라 한다), 같은 곳 OOOOO 답 1,550㎡(이하 “부동산②”라 한다), 같은 곳 OOOOO 답 370㎡(이하 “부동산③”이라 한다), 같은 곳 OOOOOOO 답 1,428㎡(이하 “부동산④”라 한다) 합계 5,756㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 부동산①은 95.1.7, 부동산②는 95.2.16, 부동산③,④는 95.6.10에 각각 양도하고 95.2.27과 95.8.31 이에 대한 자산양도차익예정신고를 실지거래가액에 의하여 과세미달로 각각 신고하였다. 처분청은 청구인이 예정신고시에 신고한 거래가액이 사실과 다른 것으로 보아 이를 인정하지 아니하고 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 98.2.12 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 25,162,733원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.3.10 이의신청 및 98.4.27 심사청구를 거쳐 98.8.28 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 포함한 6필지의 토지를 160,000,000원에 취득하였음은 당해 매매(취득)계약서와 동 계약서상 잔금(145,000,000원)이 OO투자신탁주식회사의 청구인 예금구좌에서 수표1매로 인출된 사실로써 확인됨으로 쟁점부동산의 실지 취득가액은 위 매매계약서상의 매매가액을 면적비율로 안분한 89,631,143원이고 쟁점부동산을 청구외 OOO외 2인에게 88,173,800원에 양도하였음이 매매계약서 및 매수인의 사실확인서에 의하여 확인되므로 이 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도소득세를 과세하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 미등기 전매자인 청구외 OOO과 체결한 88.7.1자 매매계약서와 동 계약서상 잔금지급 약정내용과 동일하게 OO투자신탁 OO지점 청구인 구좌에서 88.7.18 145,000,000원이 인출(수표 1매)된 사실을 들어 위 계약서상 매매가액을 면적비율로로 안분한 가액을 실지 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나 당해 금융증빙자료는 10년전의 것으로 현재로서는 금융기관에서 수취인을 확인할 수 없다. 또한 쟁점부동산의 양도당시 검인계약서 및 매수인의 거래확인서를 실지 양도가액에 대한 입증자료로 제시하고 있으나, 매수인 청구외 OOO이 부동산①을 금융기관에 담보로 제공하여 설정된 근저당채권최고액 120,000,000원에 비하여 실지양도가액을 34,675,200원으로 낮게 신고한 사실 및 쟁점부동산의 취득시부터 양도시까지 약 10년 간 기준시가는 241% 상승하였고, 통상 기준시가가 시가보다 낮게 결정됨에도 청구인이 신고한 양도당시 검인계약서상 실지거래가액은 기준시가보다 낮으며, 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류(부동산중개인이 작성한 계약서, 대금정산에 따른 금융자료등)를 전혀 제시하지 아니하는 점등으로 보아 검인계약서, 확인서의 기재내용은 신빙성이 없다 할 것이다. 따라서 청구인이 신고한 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하고, 제시한 거래증빙도 신빙성이 없어 보이므로 실지거래가액에 의한 적용을 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도에 대하여 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 과세한 것이 정당한 것인지 여부를 가리는데 있다.
- 나. 관계법령 소득세법 제94조【양도소득의 범위】는『양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 2.～ 5. 생략』고 규정하고 있고 소득세법 제95조【양도소득금액】 제1항은『양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제금액을 공제한 금액으로 한다. 이하 생략』고 규정하고 있으며 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항은『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액. 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)』고 규정하고 있고 소득세법 제100조【양도차익의 산정】제1항은『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만,대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다.』고 규정하고 있으며 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】제1항은『법 제100조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.』고, 제4항은『법 제96조제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. ～ 2. (생략) 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』 라고, 제5항은『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우 2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우』라고 규정하고 있으며 소득세법시행령부칙 제1조【시행일】는『이 영은 1996년1월1일부터 시행한다. 단서 생략』고, 동부칙 제8조【양도소득에 관한 적용례】제2항은 『제153조제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』 고 각각 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 95.2.27과 95.8.31 쟁점부동산에 대한 자산양도차익 예정신고시 신고한 바와 같이 양도가액 88,173,800원과 취득가액 154,200,220원은 사실이므로 처분청이 이를 부인하고기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세하였음은 부당하다고 주장한다.
(2) 먼저 청구인이 주장하는 실지 취득가액이 사실인지에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산을 포함한 6필지의 토지를 미등기 전매자인 청구외 OOO과 88.7.1 매매계약하여 계약일에 15,000,000원을 지급하고 잔금 145,00,000원은 88.7.18 지급하기로 한 취득당시의 매매계약서와 잔금지급일인 88.7.18에 OO투자신탁 OO지점 청구인 구좌에서 수표 1매 액면금액 145,000,000원을 인출한 관련 금융자료를 입증자료로 제시하고 있으나 이 금융증빙자료는 10년전의 것으로서서 현재로서는 금융기관에서 위 인출금의 수취인을 확인할 수 없고 쟁점부동산중 부동산③, ④에 대한 청구주장 거래가액 92.561,132원은 위 계약서의 매매가액을 면적비율로 안분한 가액 27,998,053원(160,000,000원×1,798㎡/10,275㎡=27,998,053원)과 불일치한 점등으로 보아 위 매매계약서의 신빙성을 인정할 수 없고 따라서 청구주장 실지 취득가액은 확인된 것으로 인정하기 어려운 것으로 보인다.
(3) 다음으로 청구인이 주장하는 실지 양도가액이 사실인지에 대하여 본다. 청구인이 쟁점부동산을 보유한 약 6년여 동안 쟁점부동산의 기준시가는 241%가 상승된 반면 청구인이 주장하는 거래가액은 양도가액(88,173,800원)이 취득가액(154,200,220원) 보다 오히려 낮은 점, 통상 기준시가가 시가보다 낮게 결정됨에도 청구인이 주장하는 실지양도가액(88,173,800원)은 기준시가(89,258,800원)보다도 낮은 점, 부동산①, ③, ④의 청구주장 실지양도가액이 기준시가와 동일한 점은 부동산거래에 있어서 일반의 사회통념과 맞지 않고,청구인이 입증자료로 제시하고 있는 양도(검인)계약서 및 매수인의 거래확인서는 객관성이 부족하므로 청구인이 주장하는 양도가액을 사실로 인정하기는 어렵다. [청구인이 주장하는 거래가액과 기준시가와의 대비표] 부동산 양 도 취 득 신고금액(A) 기준시가(B) A/B 신고금액(A) 기준시가(B) A/B
① 34,675,200 34,675,200 100% 37,496,836 10,190,656 367%
② 20,150,000 21,235,000 95% 24,142,252 6,559,600 368%
③,④ 33,348,600 33,348,600 100% 92,561,132 8,389,852 1,103% 계 88,173,800 89,258,800 98% 154,200,220 26,140,108 590%
(4) 위와 같이 청구인이 제시한 입증서류의 기재내용에 신빙성을 인정할 수 없고 그 밖에 당해 대금수수내역에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 거래가액을 사실로 받아들이기 어려우며, 따라서 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세를 부과한 당초처분은 적법한 것으로 판단된다.
- 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.