부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 부산시 부산진구 OO동 OOOOO 소재 대지 134.8㎡, 그 지상의 2층 건물 중 지하실 286.78㎡와 같은 곳 OOOOOO 소재 대지 166.6㎡와 그 지상의 2층 건물 중 지하실 282.99㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 ‘89.5.3. 취득하였다가 ’93.8.12. 청구외 OOO에게 양도하고 ’93.9. 실지거래가액(취득가액:160,000,000원, 양도가액:250,000,000원)에 의한 자산양도차익예정신고를 하였는데, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다고 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 281,342,280원을 ‘98.1.3. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘98.2.18. 이의신청 및 ’98.5.25. 심사청구를 거쳐 ‘98.8.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 각각 필지별로 2동의 건물(각 2층 건물)로서 도로에 접하지 않고 골목안의 뒷동 2동의 지하실로서, 입지여건상 창고 외에는 다른 용도로 사용이 불가능하며 8년째 비어있는채로 방치되고 있는 실정이다. 쟁점부동산을 기준시가로 평가하게 되면 실제가치에 있어서 5배이상 차이가 나는 앞동 1층 상가와 뒷동의 지하실이 같은 가격으로 평가되는 모순이 생기는 바, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 기준시가와 차이가 많이 난다고 하여 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 부당하며, 청구인이 당초 신고한 내용이 사실이므로 이에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시하는 양도계약서를 보면 이는 소유권 이전등기를 위하여 법무사가 작성한 검인계약서로서 부동산 중개인의 날인이 없고 소유권 이전을 위한 법무사의 확인만이 있으며, 그 매매계약서의 가액은 기준시가보다 낮아(기준시가 대비 20%) 신빙성이 없고 사인간에 작성된 거래사실 확인서 외에는 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙자료를 제출하지 못하여 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당한다 하겠으므로 처분청에서 소득세법시행령 제166조 제5항의 규정에 의하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 양도소득세 과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법(‘94.12.22.개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】제1항에서 토지 또는 건물의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 분류하고 있고 제4항에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하생략)』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호(’95.12.30 개정된 것)의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 당해 자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인이 ‘89.5.3. 청구외 OOO으로부터 쟁점부동산을 취득하여 4년 3개월간 보유하다가 ’93.8.12. 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액과 처분청이 적용한 기준시가를 비교하여 보면 다음과 같다. (단위: 원, %) 취득가액 양도가액 실지거래가(A) (청구주장) 160,000,000 250,000,000 기준시가(B) (처분청) 603,956,566 1,190,725,040 비율(A/B) 26.5 21 위의 비교표에서 알 수 있는 바와 같이 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점부동산의 취득가액은 기준시가의 26.5%이고, 양도가액은 기준시가의 21%에 불과한 바, 비록 청구인이 주장하는 바대로 자산양도차익예정신고는 하였지만 청구주장가액을 객관적으로 신뢰하기에는 기준시가와의 가격차가 너무 크며, 특히, 양도가액과 관련하여 볼 때 쟁점부동산의 양수인인 청구외 OOO이 소유권 이전 등기일인 ‘93.8.12. 자로 채권최고액을 400,000,000원으로하여 근저당권을 설정한 사실이 쟁점부동산의 등기부 등본상 확인되는바, 이는 청구인이 주장하는 같은 날짜의 양도가액과 금액상 부합되지 않는 면이 보인다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액이 250,000,000원임을 주장하면서 ‘93.7.11. 작성한 매매계약서(계약금:30,000,000원, ’93.7.27. 중도금:120,000,000원, ‘93.8.11. 잔액금:100,000,000원), 쟁점부동산 매수인인 청구외 OOO의 거래사실확인서, 쟁점부동산 매도시 수령한 잔액금에 관련한 금융자료 등을 제시하고 있으나, 매매계약서가 중개인의 표시가 없는 검인계약서이고 대금 수령과 관련하여 제시된 통장 사본에 의한 ’93.8.12.자 입금액 200,000,000원은 매매계약서상의 계약조건(일자 및 금액)과 부합하지 않는 등 쟁점부동산의 양도가액을 입증하는 자료로서는 미흡하다고 판단다.

(3) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액(160,000,000원 주장)과 관련하여 쟁점부동산의 매도인인 청구외 OOO의 쟁점부동산 경락결정서와 ‘89.4.26. 작성한 계약서 사본(계약금:10,000,000원, 잔금:150,000,000)을 제시하면서, 청구외 OOO이 당초 쟁점부동산을 부산지방법원으로부터 ’89.1.20. 69,300,000원에 경락받았고 불과 그 3개월여후에 이를 청구인에게 2배 이상의 가격으로 매도한 것을 보아도 취득가액이 정당하고 더욱이 청구외 OOO이 ‘90.3월경 부산지방국세청으로부터 부동산 투기혐의로 조사를 받은 바 있는데 그 당시 청구인이 거래가격을 확인하여 주었고 이에 따라 결정이 이루어져 취득가액은 권한있는 기관에서 확인을 한 것이므로 이를 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 일반적으로 법원의 경매물건의 낙찰가는 정상거래시의 시가보다는 낮은 경향이 있음에 비추어 쟁점부동산의 전 소유자가 법원으로부터 시가보다 훨씬 낮은 가격으로 경락을 받았기 때문에 청구인의 취득가액이 기준시가 보다 낮을 수 있는 가능성은 인정되지만 이러한 정황만으로 청구인이 주장하는 취득가액을 진실한 것으로 인정할 수 있는 충분한 증빙으로 보기는 어렵다할 것이다. 청구인이 청구외 OOO이 부산지방국세청으로부터 부동산 투기 혐의로 조사를 받았고 그 당시 조사자에게 매매가격을 확인하여 주었다는 주장도 이를 구체적으로 뒷받침할 만한 객관적인 증빙이 확인되지 않으므로 받아들이기 어렵다.

(4) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 위치나 기준시가의 변동 추이 등에 비추어 이 건 양도차익의 산출시 적용된 기준시가 자체가 불합리하다면서 연도별 공시지가 대비표, 인근 부동산 중개업자의 소견서, 쟁점부동산의 사진 등을 제출하고 있으나, 기준시가의 적정 여부는 관련법에 의거 개별공시지가를 결정 고시하는 주관 행정청에 적법한 절차를 통하여 다룰 문제이며, 이 건 심판청구의 경우 청구인이 주장하는 실지거래가액에 대한 객관적인 증빙이 인정되지 않는 한 전시한 관련 세법의 규정에 따라 기준시가에 의한 양도차익 산정은 적법 타당하다 할 것이다. 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 경우 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우라 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.