철거 건물가액 및 철거비용의 양도차익 산정시 필요경비 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 경상남도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 284.5㎡를 1987.9.17. 취득하였고, 같은곳의 대지 46.1㎡를 1992.4.30. 취득하였으며(이상의 토지를 "이하 쟁점토지"라 한다) 쟁점토지상에 근린생활시설 150㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1995.1.12. 신축(준공)하였다가 1995.7.1. 쟁점토지를 양도하면서 쟁점건물은 1995.9.14. 철거하였고 1996.5.29. 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가를 적용하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인 신고내용중 토지면적 계산에 오류가 있음을 확인하고 1998.2.13. 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 26,177,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.3.5. 이의신청 및 1998.5.13. 심사청구를 거쳐 1998.8.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지상에는 청구인소유 근린생활시설 150㎡와 임차인인 청구외 ○○○가 무허가로 지은 가건물이 있었는데 처분청에서는 청구인과 청구외 ○○○간에 있은 소송의 합의시 작성한 공증인증서상에 무허가 건물 철거비용조로 청구인이 청구외 ○○○에게 지급하기로 한 내용과 관련하여 허가건물과 무허가건물이 같은 것으로 오인하여 청구인소유 허가건물을 청구외 ○○○ 소유로 잘못 판단하였고 청구인은 쟁점토지 양도계약 내용인 건물 철거조건에 따라 지상건물 2동을 1995. 9.14. 철거하였는데 이처럼 건물 철거일이 토지양도일(1995.7.1)보다 늦어진 이유는 임차인 ○○○의 점포 영업권 대가 요구 및 무허가 건물 철거 보상요구에 따른 분쟁으로 철거가 지체되었기 때문이다. 소득세법 제97조 제1항 제2호 및 같은법시행령 제163조 제3항과 같은법시행규칙 제1항 제2호에서 건물철거와 관련된 각종 비용을 필요경비에 산입할 수 있도록 하고 있고 소득세법기본통칙 97-10(철거되는 건물의 필요경비 산입)에서 "토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도한 경우로서 그 양도차익을 기준시가로 산정할 경우에는 철거된 건물의 취득 당시 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호 의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다"고 규정하고 있으므로 쟁점건물 신축당시의 기준시가에 의하여 계산한 취득금액과 철거비용을 토지양도에 따른 필요경비로 산입하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 나대지 상태로 청구외 ○○○에게 임대하였고, 동 지상의 쟁점건물은 1995.1.12. 청구인 명의로 건축물관리대장에 등재되어 있으나, 쟁점건물의 착공일이 1993.2.19.이고 준공일이 1995.1.12.로서 임차인의 사용기간동안에 건축된 것이며, 청구인과 임차인 청구외 ○○○가 쟁점토지의 명도 등 청구사건(○○○지방법원 95가합 4490호)과 관련하여 합의약정한 인증서(○○○법무법인 등부 1995년 4784호로 1995.8.14.)에 의하면, 쟁점토지의 임대보증금 반환 및 위 지상에 있는 청구외 ○○○의 쟁점건물 철거비용조로 23,000천원을 지급하기로 한 사실이 있고, 그 외에 제시된 임대차계약서와 내용증명 및 각서등으로 보아 쟁점건물은 청구외 ○○○의 소유로 판단된다. 그렇다면, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득후 단시일내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다고(같은 뜻: 대법 92누 7399, 92.9.8.)할 수 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 나대지 상태로 청구외 ○○○에게 임대한 사실이 임대계약서 등에 의하여 확인되고 있고, 쟁점토지를 양도한 후 쟁점토지에 대한 임대보증금 및 위 지상에 있는 청구외 ○○○ 소유의 쟁점건물에 대한 철거비용을 지불하였다 하더라도 앞에서 본 관계법령에 의하여 당초부터 토지만을 이용하기 위하여 "토지와 건물을 함께 취득한"경우로 볼 수 없다 하겠다. 따라서 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하면서 청구인 소유가 아닌 쟁점건물의 기준시가에 의한 취득가액과 동 금액에 대한 앞에서 본 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호 의 금액을 가산한 금액을 쟁점토지의 취득가액에 포함되지 아니하는 것으로 보아 쟁점토지의 필요경비로 산입하지 아니한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 건물철거 조건부 양도의 경우 기준시가에 의한 양도차익 산정시 철거 건물가액 및 철거비용을 필요경비로 인정해 달라는 주장의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 본문은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다고 규정하고 있고, 그 제1호 취득가액의 가목은 제94조 제1호·제2호 및 제5호(…생략…)의 규정에 의한 자산의 경우에 당해 자산의 취득당시의 기준시가(단서생략)를 규정하고 있으며, 같은항 제호는 대통령이 정하는 설비비와 개량비를 규정하고 있고, 같은법시행령 제163조 제3항 부분은 법 제97조 제1항 제2호에서 "대통령이 정하는 설비비와 개량비"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 그 제3호는 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용을 규정하고 있고, 같은조 제6항 본문은 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문 및 나목 단서의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제5항 및 법 제97조 제2항의 규정에 불구하고 취득 당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다(이하 생략)고 규정하고 있으며, 그 제1호법 제94조 제1호에 규정된 자산은 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액×10/100 (법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 1/100)의 산식에 의하여 계산하도록 규정하고 있다.
• 다. 철거 건물가액 및 철거비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부 청구인은 쟁점토지상에 있던 청구인 소유의 쟁점건물을 쟁점토지 양도시 철거하였으므로 기준시가에 의한 양도차익산정시 쟁점건물의 취득당시 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호 의 금액을 가산한 금액을 필요경비로 산입하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 쟁점건물에 대하여 보면 건축허가일자가 1993.2.10.이고 착공일자가 1993.2.19. 이며 준공일자는 1995.1.12 인데 이와같은 쟁점건물 건축기간은 청구인과 쟁점토지 임차인인 청구외 ○○○가 체결한 부동산임대차계약서에 의하면 쟁점토지 임대차계약기간내이며, 청구인이 위 청구외 ○○○를 상대로 제기한 토지인도등 청구의 소(○○○지방법원 95가합 4490)의 소장(1995.5.25.)에 의하면 청구인은 청구외 ○○○를 상대로 하여 쟁점토지의 인도를 청구하였고, 동 소장에 첨부된 내용증명원에도 청구외 ○○○에게 쟁점토지상의 지상물을 철거하고 토지를 명도할 것을 요구하고 있으며, 역시 동소장에 첨부된 청구외 ○○○의 각서에도 건물철거를 약속하고 있고, 그외에 쟁점토지 임대차를 중개한 중개인의 확인서에도 쟁점건물은 청구외 ○○○의 소유임을 확인하고 있다. 따라서 쟁점토지의 양도시 철거된 쟁점건물은 공부상 명의는 비록 청구인으로 되어 있으나 실질소유자는 청구외 ○○○인 것으로 밝혀졌는 바 그렇다면 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 그 지상에 있는 제3자소유 건물을 철거한 것이므로 이를 청구인의 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 인정할 것은 아니라고 본다. 더구나 쟁점토지 양도당시에는 기준시가에 의한 양도차익산정시 토지의 취득시 기준시가와 소득세법시행령 제163조 제6항 에 의한 금액만을 필요경비로서 공제하도록 되어 있었고 철거된 건물의 취득시의 기준시가를 필요경비로 인정하지 않고 있었으므로 설령 청구주장과 같이 쟁점건물이 청구인 소유로 밝혀진다고 하더라도 당시의 법령의 규정상 철거된 쟁점건물의 취득시의 기준시가를 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.