비상장주식의 평가

○○세무서장이 1997.11.15 청구인에게 결정고지한 별지 기재의1995년도분 증여세 812,453,860원(1997.12.30 771,760,830원으로 감액경정하였음)의 부과처분은,

1. 청구외 (주)○○○의 신주발행후 1주당 평가가액을 상속세법시행령 제5조 제6항 제1호 나목의 규정에 의해 계산함에 있어 순손익액은 부동산임대보증금에 대한 간주익금(1993년도 2,456,991원, 1994년도 10,458,326원)을 공제하여 계산하고, 이에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

청구인은 경남 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○에 본점을 둔 (주)○○○의 유상증자[1995.10.23 및 1995.10.25 각각 1억원(20,000주) 및 1억5천만원(30,000주),총 2억5천만원(50,000주) ] 시 청구외 ○○○외5인이 신주를 배정받을 수 있는 권리를 포기함에 따라 그 실권주 25,500주의 일부인 20,500주(이하 "쟁점주식"이라 한다)를 액면가로 인수하였다. 처분청은 청구외 ○○○외 5인의 실권주를 청구인이 인수한 사실에 대하여 인수가액과 평가가액의 차액을 증여받은 것으로 보아 1997.11.15 청구인에게 ○○○외 5인을 증여인으로 하여 1995년도분 증여세 812,453,830원(별지 기재 참고)을 결정고지(1997.12.30자 이의신청결정에 의하여 771,760,860원으로 감액경정됨)하였는 바, 이 때 처분청은 쟁점주식의 1주당 가액을 보충적 평가방법에 의하여 평가하면서 1주당 순자산액 계산시 당해법인 소유토지인 경남 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 6,346.8㎡ 및 같은곳 ○○○ 대지 1,823.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)의 토지가액을 개별공시지가에 의하여 평가하고, 1주당 순손익액 계산시 임대보증금에 대한 간주익금을 각사업년도소득에 포함하여 계산하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.12.30 이의신청 및 1998.4.22 심사청구를 거쳐 98.7.31 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주식을 평가함에 있어서 1) 당해법인의 순자산액 계산시 쟁점토지가액을 1995년 개별공시지가에 의하여 평가(5,406,766,400원)하였으나, 증여일을 기준으로 한 1997.12.27 감정평가법인의 감정가액(4,983,944,000원)이 있으므로 이를 시가로 인정하여 평가함이 정당하며, 2) 순손익액 계산시 임대보증금에 대한 간주익금은 잉여금(유보소득)을 증가시키지 않는 익금사항으로서 주주에게 배당하는 대상이 아니므로 이를 차감함이 정당하다.
• 나. 국세청장 의견

1. 상속개시일 전후 6개월 이내에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있는 경우 그 가액을 상속세법 제9조 제2항에 규정한 시가로 볼 수 있는 것이나 상속개시일로부터 6개월이 경과한 후에 작성된 감정가액은 당해 자산의 시가로 적용하지 아니하는 바, 이 건의 경우 1995.10.25을 기준으로 한 1997.12.27 소급감정가액은 4,983,944천원이고, 1997.4.12 대출용 감정가액은 6,536,320천원으로서 같은 기간에 같은 토지의 개별공시지가가 계속하여 하락하고 있었음에도 감정가액은 오히려 131% 증가한 점으로 볼 때, 증여일로부터 2년 2개월이 경과한 시점의 소급감정가액은 신빙성이 없는 것으로 보여지므로 쟁점토지의 시가가 불분명한 경우로 보아 개별공시지가로 평가한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

2. 청구인은 순손익액 계산시 임대보증금에 대한 간주익금은 주주에게 배당되지 아니하므로 이를 차감하여야 한다고 주장하나, 순손익액 계산은 상속세법시행령 제5조 제6항 제1호 (마)목의 규정에 의한 것으로서 법인세법 제9조 제5항 의 임대보증금에 대한 간주익금은 각사업연도 소득에서 공제하지 아니하는 것(국세청예규 재삼46014-3120, 1994.12.8 같은뜻)이므로 간주임대료를 각 사업년도 소득에서 공제하지 아니하고 순손익액을 계산한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점주식을 평가함에 있어 1) 순자산가액 산정시 쟁점토지가액을 청구인이 제시하는 소급감정가액에 의할 수 있는지와, 2) 순손익액 계산시 임대보증금에 대한 간주익금의 공제여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구상속세법(1994.12.22 법률 제4805호로 개정된 것) 제29조의 2 제1항 제1호에 의하면 타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자로서 증여 받을 당시 국내에 주소를 둔 자는 증여세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고 같은법 제34조의 5 제1항에서 『제32조·제32조의2·제33조·제34조의2 내지 제34조의 4의 경우를 제외하고 다음 각호의 1에 해당하는 이익을 받은 자는 당해 이익을 받은 때에 그 이익에 상당하는 금액을 증여 받은 것으로 본다.(단서규정 생략)』고 규정하고, 그 제1호에서 『법인의 자본 또는 출자액을 증가시키기 위하여 새로운 주식 또는 지분을 배정함에 있어서 당해 법인의 주주가 신주를 배정 받을 수 있는 권리의 전부 또는 일부를 포기함으로 인하여 그 포기한 신주(이하 "실권주"라 한다)를 다시 배정하는 경우(증권거래법 제2조 제3항 의 규정에 의한 유가증권의 모집방법으로 배정하는 경우를 제외한다)에 그 실권주를 배정 받은 자가 실권주를 배정 받음으로써 얻은 이익 중 대통령령이 정하는 이익』을 규정하고 있다. 같은법시행령 제41조의 4 제1항에 의하면 『법 제34조의 5 제1항 제1호에서 '대통령령이 정하는 이익'이라 함은 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (신주발행후 1주당 평가가액 - 1주당 인수가액) × 균등한 조건에 의하여 배정받을 신주수를 초과하여 받은 자의 그 초과부분의 신주수』라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 제9조 제1항에서 "상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다.(단서생략)"고 규정하고, 제2항에서 "제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다"고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제5조 제1항에서 "법 제9조 제2항에서 '대통령령이 정하는 방법'이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다"고 규정하면서, 제2항 제1호(토지의 평가) 가목에서 "나목의 경우를 제외하고는 시장군수 구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 '개별공시지가'라 한다)에 의한다.(단서생략)"라고 규정하고 있다. 같은조 제6항 제1호 나목에서 『증권거래소에 상장되지 아니한 주식과 출자지분은 다음의 가액에 의한다.(단서생략)

(1) 생략

(2) (1)에 규정된 법인외의 법인의 주식에 대하여는 다음 산식에 의하여 계산한 가액. 이 경우 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액은 총리령이 정하는 신용평가전문기관이 상속개시일 전후 6개월 이내에 증권거래법에 의하여 증권관리위원회가 정하는 기준에 따라 산출한 1주당 추정이익에 의할 수 있다. 1주당가액= ({당해법인의{}순자산가액}over{발행주식종수}+{1주당{}최근3년간{} 순손익액의{}가중평균액}over{{금융시장에서 {}형성되는{}평균이자율을}atop{참작하여{} 총리령이{} 정하는율}}) DIV 2』 라고 규정하고, 다목에서는 "나목의 순자산가액은 상속개시일 현재의 재산을 이 영이 정하는 바에 의하여 평가한 가액에서 부채를 공제한 것으로 하되, 그 평가는 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관의 시가감정서에 의할 수 있다.(이하 생략)"라고 규정하고 있으며, 마목에서는 "나목의 규정에 의한 순손익액은 법인세법 제9조 의 규정에 의한 각 사업연도의 소득에 동법 제15조 제1항 제8호·제10호 및 제11호의 금액을 가산한 금액에서 다음에 게기하는 금액을 공제한 금액으로 한다.(이하 생략)"라고 규정하고 있다. 법인세법 제9조 (각사업년도의 소득) 및 같은법시행령 제14조 제1항에 의하면 "부동산임대업을 주업으로 하는 법인"이 전세금 등을 받은 경우에는 그 간주임대료를 익금에 가산하여 각 사업연도의 소득으로 하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제14조 제6항에서 "부동산임대업을 주업으로 하는 법인"을 당해법인의 사업년도 종료일 현재 자산총액중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50이상인 법인으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 순자산가액 산정시 청구인이 제시하는 소급감정가액에 의할 수 있는지에 대하여 살펴본다. 처분청이 쟁점주식의 평가를 위해 청구외 (주)○○○의 순자산가액을 산정하면서 쟁점토지를 공시지가에 의하여 평가(5,406,766,000원)한데 대하여 청구인은 증여세 고지서를 받고 난 후인 1997.12.27에 증여일(1995.10.25)을 기준으로 소급감정한 감정평가법인의 감정가액(4,983,944,000원)을 제시하며 이를 시가로 보아야 한다고 주장하고 있다. 청구인 제시 감정가액은 청구외 (주)○○○에서 시가참고용으로 ○○감정평가법인에 의뢰하여 소급감정한 것인 바, 쟁점토지의 개별공시지가는 93년을 기준으로 다음과 같이 하락 추세임에도 1997.3.21 ○○시장이 택지비 산정(아파트 분양가액 승인)을 위하여 한국감정원에 의뢰하여 평가(가격시점 1997.3.12)한 감정가액이 6,536,320,000원임을 고려할 때 청구인이 제시하는 증여일(1995.10.25) 당시의 소급감정가액 4,983,944,000원은 신빙성이 없어 보이므로 증여일(1995.10.25)로부터 2년2개월이 지난후의 소급감정가액을 증여당시의 시가로 보기는 어렵다 할 것이다. <쟁점토지의 공시지가 변동 추이> 1992년 1993년 1994년 1995년 1996년 1997년

○○○ 741,000 687,000 672,000 668,000 655,000 634,000

○○○ 714,000 714,000 659,000 640,000 640,000 634,000 한편, 청구인은 1997.3.12을 가격시점으로 한 한국감정원의 감정평가는 아파트 건축으로 프리미엄 등이 가산되어 당연히 고평가 되었으므로 이를 청구인의 소급감정가액과 비교하는 것은 타당하지 않다고 주장하나, 쟁점토지는 소급감정가액의 가격시점일(1995.10.25) 당시 그 주변에 이미 주택 및 상가, 시외버스터미널 등이 자리잡고 있었고, 1997.3.12 한국감정원의 평가시점과 청구인이 소급감정한 가격 기준일인 1995.10.25 쟁점주식 증여일 당시 사이에 달라진 상황이 없음이 양 평가기관의 평가의견에서 확인되고 있다. 따라서 처분청이 쟁점주식의 1주당 순자산액 계산시 쟁점토지 가액을 청구인이 소급감정한 가액에 의하지 아니하고 개별공시지가에 의하여 평가하였음에는 달리 잘못이 있다고 보기 어렵다.

2. 순손익액 계산시 임대보증금에 대한 간주익금의 공제 여부에 대하여 살펴본다. 쟁점주식의 1주당 가액을 계산함에 있어 "순손익액"은 법인세법 제9조 (각 사업연도의 소득)의 규정에 의한 각 사업연도의 소득에 동법 제15조 제1항 제8호·제10호 및 제11호의 금액을 가산한 금액에서 일정금액을 공제한 것으로 한다고 규정(상속세법 시행령 제5조 제6항 제1호 마목)하고 있는 바, 법인세법 제9조 및 같은법 시행령 제14조 제1항에 의하면 "부동산 임대업을 주업으로 하는 법인"이 전세금 등을 받은 경우에는 그 간주임대료를 익금에 가산하여 각 사업연도의 소득으로 하도록 규정하고, 같은령 제14조 제6항에서 "부동산 임대업을 주업으로 하는 법인"이라 함은 당해법인의 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50 이상인 법인을 말한다고 규정하고 있다. 1979.9.18 설립된 청구외 (주)○○○은 1979.9월 쟁점토지를 취득하고 1993년부터 쟁점토지의 일부를 임대하였는데, 위 법인의 1993년도 및 1994년도 법인세 과세표준 및 세액조정계산서 부속서류인 "임대보증금 등의 간주익금조정명세서"에 의하면 임대보증금이 118,000,000원으로 되어 있고, 청구인이 이 건 심판청구시에 제출한 1993.10.1 위 (주)○○○과 청구외 ○○○간에 체결된 임대차계약서에 의하면 임대물건은 경남 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 6,346.8㎡ 중 1,971.6㎡와 같은곳 ○○○동 ○○○ 대지 1,823㎡중 757.7㎡이고 전세금은 118,000,000원임이 확인되고 있어, 청구외 (주)○○○의 각 사업년도 종료일 현재 임대사업에 사용된 자산은 위 2개 필지의 일부토지임을 알 수 있다. 한편, 청구외 (주)○○○의 각 사업연도 종료인 현재 대차대조표상의 자산내역을 보면 1993년도의 자산총액은 152,778천원이고 1994년도의 자산총액은 152,634천원으로 나타나고 있는 바, 부동산임대업을 주업으로 하는 법인인지의 판단함에 있어 사업년도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50 이상인지의 여부는 구소득세법시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제115조 제1항의 규정에 의하여 계산한 자산가액에 의하는 것이므로 이에 의하여 계산한 각 사업년도 종료일 현재의 자산총액에 대한 부산지방국세청장의 확인(재조2 46300-126, 1999.3.16)에 의하면 1993년도 자산총액은 5,669,045천원이고 1994년도 자산총액은 5,473,401천원임이 확인되고, (주)○○○의 사업연도 종료일 현재 임대사업에 사용된 1993년도 자산가액은 1,895,487천원[(687,000원/㎡ ×1,971.6㎡) + (714,000원/㎡ ×1,823㎡)]이고 1994년도 자산가액은 1,851,516천원[(672,000원/㎡ ×1,971.6㎡) + (695,000원/㎡ ×1,823㎡)]이므로 청구외 (주)○○○의 각 사업년도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액은 100분의 50미만(1993사업년도 33.4%, 1994사업년도 33.8%)임이 확인된다. 따라서 위 사실관계로 볼 때 청구외 (주)○○○은 법인세법시행령 제14조 제6항 에서 규정하는 "부동산을 주업으로 하는 법인"에 해당하지 아니한다 할 것이므로 처분청이 이 건 임대보증금에 대한 간주익금을 각 사업연도 소득에서 공제하지 아니하고 순손익액을 계산한 후 쟁점주식의 1주당 가액을 계산하였음은 법령에 위배되어 잘못이라 할 것이다.

• 라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별 지] 증여세 부과처분 내역 (원) 증여자 수증자 증여가액 세액 당초 경정 당초 경정 합 계 청구인 1,837,193,500 1,770,073,000 812,453,832 771,760,866

○○○ 〃 540,330,449 520,590,474 284,578,369 269,144,078

○○○ 〃 324,228,258 312,382,308 140,600,100 133,022,008

○○○ 〃 216,152,172 208,254,872 83,381,474 79,452,093

○○○ 〃 280,967,835 270,703,310 115,631,155 110,523,937

○○○ 〃 237,757,393 229,071,018 94,131,367 89,809,375

○○○ 〃 237,757,393 229,071,018 94,131,367 89,809,373