청구인이 토지를 청구외 ○○ 소유 외토지와 교환하였는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인과 청구외OOO은 울산광역시 남구O동OOOOOO 대지 390.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’77.5.23 공동으로 취득하여 법원의 임의경매에 의한 경락으로 ’97.2.14(등기접수일) 양도하고 양도소득세를 신고 및 납부하지 아니하였다. 처분청은 이 건 양도에 대하여 기준시가로 양도차익(청구인 지분 1/2)을 산정하여 ’98.4.7 청구인에게 97년도 귀속분 양도소득세 54,671,710원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’98.4.21 심사청구를 거쳐 ’98.7.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 ’77.5월 청구외OOO과 공동으로 취득한 후 ’77.11월 건축물 264.46㎡를 공동으로 신축하여OOO의 주거지와 여관업 영위장소로 사용하다가 ’83.11.15 쟁점토지와 건물을 청구외OOO 소유인 울주군 범서면OO리OOOOO 과수원 21,719㎡ 및 동소OOOOO 임야 53,171㎡(이하 과수원과 임야를 “쟁점외토지”라 한다)와 상호교환하기로 매매계약서를 작성하고 이를 교환양도하였으며 청구인은 임대보증금 50백만원과 은행 차입금 5백만원 및 건물증축대금 중 외상액 15백만원 합계 70백만원을OOO가 승계하는 것으로 하여 양도대가에 갈음한 바 있다. 그런데 양수인OOO는 금융거래 등 개인적인 사정으로 교환부동산의 상호 소유권이전등기를 하지 않고 소유권이전청구권 가등기를 한 상태에서OOO에게는 교환된 과수원 및 임야를 점유하여 농업에 종사하게 하고OOO는 본 건 부동산을 점유하여 여관업 등의 사업을 영위하다가 ’91.12월 구건물을 멸실하고OOO 명의로 근린생활시설 1,819.48㎡(이하 쟁점토지와 근린생활시설을 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 부동산임대업을 영위하다 금융거래로 인한 과다한 저당권설정으로 법원에 의해 부동산이 임의경매되었는 바,OOO가 부동산을 실지 교환취득하였기 때문에 쟁점토지 지상에 ’91.2월 구건물을 멸실하고 7층 건축물을OOO명의로 신축하여 8년동안 부동산임대업을 영위하고 금융기관에 저당하고 금융차입이 가능하였던 것이다. 따라서 본 건은 부동산의 상호 교환양도로 소유권이전등기와 관계없이 실질적인 자산의 양도양수가 이루어졌으므로 쟁점토지에 대한 청구인의 실질적인 소유권은 ’83.11.15 잔금청산이 종료되어 양수인OOO에게 양도되었고 실질적인 소유권이 없는 쟁점토지에서 발생한 양도소득세를 청구인이 부담함은 실질과세원칙에 위배되므로 이 건 과세를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 청구외OOO 소유인 쟁점외토지와 ’83.11.15 교환한 것이라고 주장하고 있으나, 쟁점토지가OOO과 청구인 공유임에도 불구하고 청구인이 제출한 매매계약서(교환계약서)를 보면 매도인이OOO이라고만 되었을 뿐 만 아니라 계약날자도 기재된 바 없는 것으로 보아 계약서의 신빙성이 없고, ’83.11.15 교환으로OOO이 취득하기로 하였다는 울산시 범서면OO리OOOOO 과수원도 ’95.4.22에야OOO 명의로 소유권이 이전되었는 바, 특별한 사유가 없는 한 부동산을 취득하면 곧바로 소유권이전등기를 하는 것이 일반적인 상식임에도 청구인이 주장하는 교환계약일(’83.11.15)로부터 12년 내지 13년이 경과하여 각각 소유권이전등기한 사실로 볼 때 쟁점토지를 ’83.11.15 교환으로 양도하였다는 청구주장은 받아 들이기 어렵다. 따라서 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당하므로 소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조 제1항 제1호에 의거 등기접수일을 양도시기로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 쟁점토지를 청구외OOO 소유 쟁점외토지와 교환하였는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제162조 제1항은 법 제98조의 규정에 의한 취득 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점토지를 법원의 임의경매로 양도한 데 대해 처분청은 기준시가에 의해 양도소득세를 부과하였는 바, 청구인은 쟁점토지를 ’83.11.15 쟁점외토지와 교환하였으므로 쟁점토지는 청구인 소유가 아니므로 청구인에게 부과된 양도소득세는 취소되어야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인과 청구외OOO은 ’77.5.23 쟁점토지를 공동으로 취득하였는데 쟁점토지는 ’97.2.14 법원경매에 의해 청구외OOO에게 소유권이전되었으며, 청구외OOO가 쟁점토지에 ’83.11.17 소유권이전청구권 가등기를 하였다가 ’91.5.1 이를 말소한 사실이 있다. 그리고 쟁점토지상에는 ’77.5.28 청구인과OOO이 주택 및 점포 264.46㎡를 건축하여 증·개축 및 용도변경하여 사용하다가 ’91.3.11 멸실하였고, ’91.12.31 준공된 근린생활시설 1,819.48㎡는 청구외OOO 소유로 되어 있다가 쟁점토지와 함께 경락으로 ’97.2.14 청구외OOO에게 양도된 사실이 일반건축물대장에 의해 확인된다. 한편,OOO은 울산광역시 범서면OO리OOOOO 과수원 21,719㎡를 ’95.4.22 매매를 원인으로, 같은 리OOOOO 임야 53,171㎡는 ’87.11.14 매매를 원인으로 하여 청구외OOO로부터 취득한 사실이 관련 등기부등본에 나타나 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 청구외OOO 소유인 쟁점외토지와 ’83.11.15 교환하였는데 당시 청구인은 임대보증금 50백만원과 은행 차입금 5백만원 및 건물증축대금 중 외상액 15백만원 합계 70백만원을OOO가 승계하는 것으로 하여 양도대가에 갈음하였다고 주장하면서 교환계약서를 제시하고 있다. 그러나 쟁점토지가 청구외OOO과 공동소유임에도 쟁점토지 소유자가OOO으로만 되어 있고 계약일자도 기재되어 있지 아니하여 동 계약서만으로는 실제 교환하였는지와 교환하였다고 하더라도 언제 교환하였는지가 확인되지 않는다고 할 것이다.

(3) 또한 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 ’83.11.15 교환하였다고 주장하고 있으나 청구외OOO 소유였던 쟁점외토지 중 울산광역시 범서면OO리OOOOO 임야 53,171㎡는 ’87.11.14에, 같은 리OOOOO 과수원 21,719㎡는 ’95.4.22에OOO 명의로 소유권이 이전되어 청구인이 교환하였다는 ’83.11.15부터 임야는 4년 후에 그리고 과수원은 10여년 후에야 소유권이 이전된 점으로 보아 쟁점토지와 쟁점외토지를 ’83.11.15 교환하였다는 청구주장은 사실로 인정되지 아니한다 할 것이다.

(4) 청구인은 쟁점토지를 ’83.11.15 교환하면서 건물임대보증금 50백만원과OO은행 차입금 5백만원 및 건물증축대금 중 외상액 15백만원을 청구외OOO가 승계하는 것으로 하여 교환대가에 갈음하였다고 주장하고 있다. 그러나 청구인으로부터 이를 인정할 만한 객관적인 거증서류의 제시가 없을 뿐만 아니라 부산지방법원 울산지원에서 쟁점토지를 임의경매(95타경 14000)할 당시(96.12.26)에도 쟁점토지 소유자가 청구인과 청구외OOO으로 되어 있었다.

(5) 위 사실들을 종합하여 볼 때 청구외OOO가 쟁점토지에 ’83.11.17 소유권이전청구권 가등기를 하였다가 ’91.5.1 이를 말소한 사실은 인정되나 동 사실만으로 청구인과 청구외OOO이 쟁점토지를 청구외OOO에게 교환양도하였다는 청구주장이 확인된다고 하기 어렵다 할 것이다. 따라서 등기부상 청구인과OOO이 쟁점토지를 ’77.5.23 취득하여 법원의 임의경매에 의해 ’97.2.14 청구외OOO에게 양도한 사실이 확인되고 있고, 청구인이 양도소득세를 신고한 사실이 없으므로 처분청이 쟁점토지의 청구인 지분에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 O리 잘못이 없다고 할 것이다.

• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.