[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인들(명단 별첨)은 1989.9.7경상남도 창녕군 창녕읍 O리 OOOOOOO 전 1,025㎡와 같은 곳 OOOOOOO 임야 7,845㎡ 등 2필지 합계 8,870㎡(각각의 지분 1/3, 이하 “쟁점외토지①”이라 한다)를 매수하여 위 OOOOOOO에서 분할된 같은 곳 OOOOOOO 1,024㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 OOOOOOO 1,746㎡ 등 합계 2,770㎡(이하 “쟁점외토지②”라 한다)에 대하여 1995.10.16 그 지목을 대지로 변경한 후 1996.11.11 쟁점토지(1,024㎡)를 청구외 (주)OO건설에 양도하였다. 처분청은쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1998.1.10 청구인들에게 1996년도 귀속분 양도소득세 255,140,660원(3인 합계액)을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1998.3.3 심사청구를거쳐 1998.6.22 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인들은 1989.9.7 쟁점외토지①을 537,600,000원에 매수하여 그 중 OOOOOOO에서 분할된 쟁점외토지②에 대하여 1991.4.25부터 1992.7.4까지 개발비 303,380,000원을 투자하여 토지형질변경을 하고 그 지목을 대지로 변경한 후 1996.11.11 쟁점토지(1,024㎡)를 청구외 (주)OO건설에 500,000,000원에 양도하였는 바, 쟁점토지에 대하여 환산한 취득가액은 63,667,409원, 토지형질변경에 따른 개발비 및 개발부담금은 119,375,527원이므로 양도소득세계산시 이를 양도소득의 필요경비로 공제하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 양도차익을 산정함에 있어서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우로서 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 실지거래가액을 적용하여 산정할 수 있으나, 이 건의 경우 양도차익에 대한 자진신고를 이행하지 아니하였고, 특히 취득가액은 청구인이 주장하는 가액과 쟁점토지 관할 창녕군에서 보관하고 있는 부동산매매계약서 검인대장상의 취득가액이 일치하지 아니하는 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 양도에 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 청구주장 토지형질변경에 따른 개발비 및 개발부담금을 양도소득의 필요경비로 공제하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
- 나. 관계법령 소득세법 제96조에는 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.”고 하면서 그 제1호에서 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있으며, 소득세법 제97조 제1항에는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.”고 하면서 그 제1호에서 “취득가액”을, 같은 호 가목에서 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”를 열거하고 있고, 같은 항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”를, 그 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출액”을, 그 제4호에서 “대통령령이 정하는 양도비”를 열거하고 있으며, 같은 조 제3항에는 “양도소득의 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다. 같은법시행령 제163조 제1항에는 “법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 ‘취득에 소요된 실지거래가액’이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.”고 하면서 그 제1호에서 “제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)”을, 그 제2호에서 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”을 열거하고 있고, 같은 조 제3항에서 “법 제97조 제1항 제2호에서 ‘대통령령이 정하는 설비비와 개량비’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.”고 하면서 그 제1호에서 “양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용”을, 그 제2호에서 “양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용”을, 그 제3호에서 “양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용”을 열거하고 있으며, 같은 조 제4항에서 “법 제97조 제1항 제3호에서 ‘대통령령이 정하는 자본적 지출액’이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.”고 하면서 그 제1호에서 “제69조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액”을 열거하고 있다. 또한 같은 조 제6항에서 “법 제97조 제1항 제1호 가목 본문 및 나목 단서의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제5항 및 법 제97조 제2항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 법 제100조 제1항 단서에 의하여 취득가액을 환산한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 것으로 본다.”고 하면서 그 제1호에서 “법 제94조 제1호에 규정된 자산 ; 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액 × 10/100”을 열거하고 있다. 같은법시행령제166조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를규정하면서 그 제3호에 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 열거하고 있고, 같은 조 제5항 제2호에는 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 자산양도차익을 계산함에 있어 실제 소요된 필요경비를 공제받기 위하여는 소요된 경비가 확인되어야 함은 물론 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하고 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되어야 하는 바, 이 건 청구가 이에 해당되는지에 대하여 살펴본다.
(2) 먼저, 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴보면, 청구인들은 쟁점토지로 분할되기 전 토지인 쟁점외토지①(8,870㎡)을1989.9.7 청구외 OOO로부터 537,600,000원(쟁점토지면적 환산금액은 63,667,409원)에 매수하여 토지형질변경과 지목변경을 한 후 1996.11.11 그 중 쟁점토지(1,024㎡)를 청구외 (주)OO건설(대표이사 OOO)에 500,000,000원에 양도하였다고 주장하며 쟁점외토지① 취득시의 매매계약서 및 쟁점토지 양도시의 매매계약서를 제시하고 있으나, 특히 청구주장 취득가액(쟁점외토지① 537,600,000원)은 관할 창녕군에서 보유중인 부동산매매계약서검인대장상의 취득가액(쟁점외토지① 146,355,000원)과 다를 뿐 아니라, 청구인들은 매매대금지급영수증 및 대금지급에 따르는 금융자료 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관성 있는 증빙을 달리 제시하지 못하고 있어 청구주장 실지거래가액은 확인되지 않는다 할 것이다.
(3) 다음으로, 청구주장 개발비 및 개발부담금 등이 확인되는지에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지가 포함된 쟁점외토지②(2,770㎡)의 형질변경에 303,380,000원의 개발비가 소요되었고, 이에 따라 19,518,370원의 개발부담금을 관할 행정기관에 납부하였다고 주장하며 창녕군의 개발부담금산정자료(1993.3월), 사단법인 OOOOOO연구소 OO본부의 개발비용원가계산보고서 및 개발부담금납부영수증 등을 제시하고 있으나, 개발부담금 납부액만 실제 소요된 경비로 인정된다 할 것이고, 동 원가계산보고서상 소요경비는 개발부담금 산정을 위하여 간접적으로 계산한 비용일 뿐 형질변경을 위한 공사비용 등 실제 투입한 소요비용이 아니므로 이를 소득세법상 공제가능한 필요경비로 보기는 어렵다고 판단된다.
(4) 위 관련법령과 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에 해당되지 않는다 할 것이고, 따라서 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단되며, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 소득세법시행령 제163조 제6항의 규정에 의하여취득당시 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의 10을필요경비로 공제하는 것이므로 청구인이 주장하는 개발비 등을 이 건 양도소득의 필요경비로 공제할 수는 없다고 판단된다(국심 96서 1086, 1997.5.26 같은 뜻).
- 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 〈 별 첨 〉 청 구 인 명 단 성 명 주민등록번호 주 소 O O O O O O O O O OOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOOO 경상남도 창녕군 창녕읍 OO리 OOOOO 경상남도 창녕군 창녕읍 OO리 OOOOO 경상남도 창녕군 창녕읍 O리 OOO OOOO OO OOO