[요지] 청구인이 신고한 상가의 토지ㆍ건물의 구분가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 실질거래가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의거 상가의 토지ㆍ건물가액을 기준시가에 의하여 안분계산하여 과세한 당초 처분은 정당함
[요지] 청구인이 신고한 상가의 토지ㆍ건물의 구분가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 실질거래가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의거 상가의 토지ㆍ건물가액을 기준시가에 의하여 안분계산하여 과세한 당초 처분은 정당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 1992년도에 경상남도 창원시 OO동 OOOO 소재 복합상가건물 181개호(대지 268.445㎡, 건물 3,086.173㎡)를 신축하여 1993년중에 이를 분양하고 아래표와 같이 부가가치세를 신고한 바 있다. <상가분양 및 신고현황> 상가수 면 적(㎡) 공 급 가 액 (원) 비 고 토 지 건 물 토지가액 건물가액 부가가치세 181개 634.664 7,299.647 4,320,212,267 6,807,085원/㎡ 5,482,732,979 751,095원/㎡ 548,273,297 계 계: 10,351,218,543원 80개 400.057 4,602.811 498,518,137 1,246,117원/㎡ 3,862,604,512 839,183원/㎡ 383,260,451 신고 시인 계: 4,747,383,100원 101개 268.445 3,086.173 4,303,767,327 16,032,212원/㎡ 1,833,000,517 593,939원/㎡ 183,300,054 경정 결정 계: 6,320,067,898원 처분청은 위 181개호의 상가분양과 관련하여 80개호의 상가에 대해서는 토지ㆍ건물가액의 구분가액을 인정하고 나머지 101개호(이하 “쟁점상가”라 한다)에 대하여는 토지ㆍ건물의 구분가액이 신빙성이 없다고 보아 부가가치세법시행령 제48조의 2 제3항 단서의 규정에 의거 토지와 건물가액을 안분계산하여 건물가액에 대한 청구인의 신고금액과의 차액에 대하여 1997.7.15 청구인에게 1993년 1기분 부가가치세 119,137,690원 및 1993년 2기분 부가가치세 68,227,560원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1997.9.1 이의신청, 1997.12.29 심사청구를 거쳐 1998.5.2 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
2. (생 략)
3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
4. (생 략)』이라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제48조의 2 제3항에서는 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실질거래가액에 의한다. 다만, 실질거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산된 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하였으며, 같은 조 제4항에서는 『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실질거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.
1. (생 략)
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.
(1) 이 건 과세기록에 의하면, 청구인은 쟁점상가등 181개호의 상가를 93년중에 신축분양하고 80개호 상가에 대하여는 토지가액을 1,246,117원/㎡, 건물가액을 839,183원/㎡으로 신고하고 쟁점상가에 대해서는 토지가액을 16,032,212원/㎡, 건물가액을 593,939원/㎡으로 신고한 바, 이에 대하여 처분청에서 80개상가에 대하여는 신고 인정하고 101개 상가에 대하여 토지ㆍ건물의 구분가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 토지ㆍ건물가액을 안분하고 이 건 과세를 경정결정하였음이 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점상가에 대하여 건물의 적정가액을 산정하고자 전문부동산중개사등의 자문을 받아 건물가액을 ㎡당 600,000원으로 정하고 분양시마다 매입자와 협의, 토지ㆍ건물가액을 구분결정하고 그에 의거 계약서를 작성, 세금 계산서를 발행하고 부가가치세를 신고하여 위 가액이 실지거래가액임에도 이를 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 토지ㆍ건물가액을 안분계산한 이 건 처분은 부당하다는 주장인 바 이를 살펴보면, 첫째, 청구인은 층별ㆍ위치별 등에 따라 일반적으로 가액을 달리하는 상가의 특성을 고려하지 아니하고 건물의 기준시가가 ㎡당 985,538원 내지 3,957,649원에 달하는 쟁점상가를 신고인정분인 상가 80개호와는 다르게 일률적으로 ㎡당 분양가액을 593,939원 내지 600,000원으로 하여 각각 분양계약을 체결하고 부가가치세 신고시 위 일률적인 가액으로 신고하였으며 둘째, 토지의 분양가액은 총 분양가액에서 위에서 계산한 건물의 분양가액을 제외하고 나머지는 토지의 분양가액으로 산정, 그 결과 기준시가가 ㎡당 1,500,000원인 토지가액을 ㎡당 16,032,212원(약 10.7배)으로 신고하여 상대적으로 토지의 분양가액이 높게 평가되고 있음이 확인된다. 셋째, 분양계약서에 구분 표시된 토지와 건물의 가액등이 정상적인 거래등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 실질거래가액으로 볼 수 있는 바 위와 같은 방법으로 토지 및 건물가액을 구분할 경우 상대적으로 건물가액이 낮게 평가되는 결과가 되어 청구인이 쟁점상가의 분양계약서에 토지와 건물의 가액을 구분하여 기재하였는지 여부에 불과하고 진정한 실질거래가액으로 볼 수는 없다 할 것이다.
(3) 위의 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 신고한 쟁점상가의 토지ㆍ건물의 구분가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 실질거래가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의거 쟁점상가의 토지ㆍ건물가액을 기준시가에 의하여 안분계산하여 과세한 당초 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다 하겠다.