청구인이 신고한 실지거래가액을 진실한 것으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 울산광역시 중구 OO동 OOOOO 소재 대지 310㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1981.1.15 취득하여 1995.2.6 청구외 OO종합건설주식회사에게 양도하고 1996.5.31 실지거래가액(취득가액: 0, 양도가액: 60,000,000원)의 방법에 의하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 위 실지거래신고가액이 확인되지 아니한다 하여 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도가액과 취득가액을 산정하고 이를 토대로 1997.8.14 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 94,522,680원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.10.9 심사청구를 거쳐 1998.2.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 양도소득세 확정신고시 제출한 매매계약서상 양도가액인 110,000,000원중 양수법인의 부도로 인하여 60,000,000원 밖에는 토지대금을 지급 받지 못하였음에도 이를 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 이 건 과세한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 평당 1,173,000원인 110,000,000원에 양도하기로 계약을 맺었으나 잔금 50,000,000원을 수령하지 못하여 양도가액을 60,000,000원으로 신고하였는바, 동 금액은 기준시가(170,500,000원) 대비 35.2％로서 일반적인 거래관행에 비추어 극히 이례적인 경우에 해당하므로 납세자에게 주장에 대한 입증책임이 있다 할 것이다(대법 84누 362, 85.3.12 동지임). 청구인은 거래상대방인 OO건설의 부도등을 이유로 위 매매금액에 대하여 객관적으로 입증할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면 청구인이 제시한 매매계약서상 중개인이 기재되지 아니한 점, 매매계약서상 중도금약정일과 잔금약정일이 같은 1995.3.8로 기재된 점, 잔금약정일전인 1995.2.6 쟁점토지의 소유권이 OO건설에게 이전등기 된 점등에 비추어 청구인이 증빙으로 제출한 매매계약서는 진실한 것으로 인정키 어렵고 그런가 하면 처분청에서 쟁점토지 소재지 인근의 공인중개사 사무실을 방문하여 이 건 양도 당시의 매매실례 및 시세를 탐문한바 평당 2,000,000원 정도에 거래가 형성되었다고 조사된 사실이 확인되므로 청구인의 주장은 신빙성이 없어 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액은 객관적인 증빙이 없으므로 실지거래가액으로 인정하기 어려운 반면에 처분청이 현지조사 후 공정과세협의회 자문을 거쳐 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 당초 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 진실한 것으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관계법령 소득세법 제96조(양도가액) 제1호, 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 가목에 의하면 거주자의 양도차익의 계산에 필요한 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가로 하되 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조의 규정에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우로서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 위 관련법령 및 처분개요에서 보는 바와 같이 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 실지거래가액의 방법에 의하여 이건 결정일 전에 과세표준 확정신고를 하였으므로 실지거래가액이 제증빙에 의하여 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 것임을 알 수 있으므로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 거래가액이 진실된 것으로 확인되는지 여부를 살펴본다. (가) 청구인이 취득가액을 “0”으로 주장하므로 당 심판소에서 이를 확인해 본 결과, 쟁점토지가 상속 또는 증여받은 재산이 아니라는데 다툼이 없거니와 달리 취득가액이 “0”이라고 볼만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하므로 이를 취득 당시의 실지거래가액으로 인정하기 어려운 점이 있다 하겠다. (나) 청구인이 제시하는 양도 당시의 매매계약서에 의하면 매매대금이 110,000,000원(평당 약 1,173,000원)으로 기재되어 있기는 하나 그 외에는 위 금액이 실지 양도가액이라고 인정할 만한 아무런 객관적인 자료도 나타나 있지 아니하는 반면에 이례적으로 거래대금이 비교적 거액임에도 중개인 기재가 없고 중도금 및 잔금약정일 기재가 1995.3.8로 동일하며 그 매매대금기재 또한 처분청이 현지 탐문조사에서 밝혀낸 가액(평당 2,000,000원)과 비교할 때 정당한 사유나 납득할만한 소명도 없이 현격한 차이를 보이고 있는 만큼 동 매매계약서를 근거로 쟁점토지의 양도가액을 확정할 수도 없다 하겠다. (다) 한편 청구인은 양수 법인의 부도로 인해 잔금 50,000,000원을 수령하지 못하였던 관계로 실지로 수령한 금액 60,000,000원을 양도가액으로 확정신고 하였다는 주장이나 이에 대한 객관적인 입증의 제시가 없어 그 확인이 불가능하거니와 청구주장과 같이 당초 매매대금으로 약정한 금액 중 60,000,000원을 수령하지 못하였다 할지라도 양도가액은 양도소득세 과세대상 자산을 유상으로 이전하고 수입하였거나 수입할 대가로서 소득세법상 총 수입금액에 해당한다 할 것이므로 매매계약서상 당사자간에 약정한 총 매매대금에서 이를 공제할 근거도 없다 하겠다.

(2) 따라서 위와 같은 사정아래서는 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 진실한 거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단되고 따라서 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장에 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.