취득당시 실지거래가액 산정의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1996.10.2 경상남도 ○○시 ○○읍 ○○○리 ○○○ 대지 195.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○으로부터 취득하여 동 지상에 3층 겸용주택 348.48㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축한 후 1997.4.24 청구외 ○○○과 ○○○에게 각각 토지와 건물을 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1997.5.8 과세미달로 양도소득세과세표준예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 사실과 다른 것으로 보아 이를 부인하고 처분청이 확인조사한 가액으로 양도차익을 산정하여 1998.6.12 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 54,300,000원을 결정고지하였다가 국세청의 심사결정내용에 따라 양도소득세를 10,990,590원으로 감액경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.7 이의신청과 1998.8.10 심사청구를 거쳐 1998.12.8 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 당초 양도소득세 신고시 거래상대방의 요구에 의하여 사실이 아닌 허위매매계약서를 작성하여 제출하고 건축비영수증의 일부를 제외하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도당시 실지거래가액 239,000,000원을 90,000,000원으로, 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액 65,000,000원을 40,000,000원으로, 건축비 실지거래가액 178,181,346원을 106,852,726원으로 각각 신고하였는바, 처분청이 양도가액과 건축비는 청구인이 시인한 실지거래가액을 인정하면서도, 부동산매매계약서 등에 의하여 확인되는 쟁점토지 취득에 대한 실지거래가액 65,000,000원을 부인하고 당초 신고한 거래금액인 40,000,000원을 토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 처분청이 매수자인 청구외 ○○○에게 확인한 문답서와 실지매매계약서 및 대금영수증 등에 의하면, 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액은 239,000,000원임이 확인되므로 청구인이 예정신고시 제출한 양도당시의 매매계약서는 허위로 작성되었음이 확인됨에도 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○으로부터 65,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서와 중개인의 확인서 등을 제시하고 있으나, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서와 ○○○의 확인서 및 처분청이 실지조사시 ○○○에게 직접 확인한 문답서 등에 의하면 쟁점토지의 취득가액은 40,000,000원임이 확인되는 반면, 쟁점토지의 취득가액이 65,000,000원이라고 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 신고시 제출된 쟁점토지의 매매계약서가 사실과 달리 작성되었다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 제1호 에는 "당해 연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제95조 제1항에는 "양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 『양도가액』이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 『양도차익』이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에는 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가를 취득가액으로 하여 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 한다. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 제100조 제1항에는 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제2호 및 제3호에는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 『당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우』라 함은 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우와 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우를 말한다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 예정신고시 쟁점토지의 취득가액을 40,000,000원으로 신고하였다가 처분청의 확인조사시 실지취득가액이 65,000,000원이라고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 당초 청구인이 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지 취득당시의 매매계약서에 의하면, 청구인과 매도자인 청구외 ○○○은 쟁점토지의 매매대금을 40,000,000원으로 하여 계약당일인 1996.9.23에 일시불로 지급하기로 약정되어 있으며, 처분청의 확인조사시 ○○○이 진술한 문답서와 확인서(인감증명 첨부)에도 쟁점토지를 40,000,000원에 양도하였다고 진술하였음이 확인된다. 또한, ○○시장이 1997.4.16 발행한 쟁점토지의 개별공시지가 확인서에 의하면, 1996년도 개별공시지가에 의한 쟁점토지의 가액은 36,167,500원(㎡당 185,000원)임이 확인되고, 1998.12.3 ○○시청(도시과 공기업관리담당 지방행정서기 ○○○)이 작성한 분양현황 확인서에 의하면, 쟁점토지는 1991.10.28 ○○○에게 37,496,000원(㎡당 191,800원)에 분양되었음이 확인되는 바, 1992년∼1997년도 중에는 국내 부동산경기의 침체로 가격이 크게 변동하지 아니한 점등을 감안할 때, 매매가격 40,000,000원은 타당성이 있는 금액으로 인정되는 반면, 청구인이 실지거래가액이라고 번복하여 주장하는 65,000,000원은 위 개별공시지가 등과 비교해 볼 때 현저하게 높으며, 이에 대한 금융자료등 객관적이고 구체적인 증빙의 제시가 없으므로 그 신빙성을 인정하기가 어렵다 하겠다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 청구인이 당초 신고내용과 다르게 새로 주장하는 쟁점토지의 실지취득가액을 부인하고 처분청이 실지조사시 확인한 가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.