개별공시지가를 증액산정 하여 재조사 경정한 것이 불이익변경인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1977.1.1 경상북도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 답 3,430㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 1996.10.16 토지구획정리사업지구로 지정(쟁점토지의 환지예정지 면적은 1,660.38㎡로 공고)된 직후인 1996.10.23 국민주택 건설용지로 주택건설업자인 ○○○건설주식회사에 양도하고, 자산양도차익 예정신고시 취득가액은 종전면적×취득당시의 단위당 기준시가, 양도가액은 환지예정면적×종전의 공시지가로 하여 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 쟁점토지가 "개별공시지가 없는 토지"에 해당한다고 보아 환지전 토지가액(환지전 면적×환지전 단위당 공시지가)을 환지예정면적으로 나누어 단위당 개별공시지가를 산정한 후, 동 공시지가에 의하여 양도가액(환지예정면적×산정한 단위당 공시지가)을 계산하여 1997.5.1 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 57,920,490원 및 농어촌특별세 6,141,170원을 결정고지하였다가, 국세청장의 심사결정에 따라 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 재조사하여 쟁점토지의 개별공시지가를 당초 결정시보다 더 많게 산정하여 1998.6.5 양도소득세 44,612,400원 및 농어촌특별세 2,167,360원을 추가로 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.31 심사청구를 거쳐 1998.11.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 처분청이 국세청장의 심사결정에 따라 쟁점토지의 양도가액을 재조사경정함에 있어 당초처분보다 세액을 증액하여 청구인에게 불이익한 처분을 하는 것은 불이익변경금지원칙에 반하며, 당초 청구인이 이의제기를 하지 않은 지가산정에 대하여 재조사하여 과세표준 및 세액을 증가시킨 처분은 불고불리의 원칙에 반하므로 부당하다.

(2) 양도가액 산정을 위한 개별공시지가의 산정에 있어, 처분청이 선정한 표준지는 아파트가 건축된 지 오래된 주거지역으로 답이었던 쟁점토지와 지목이 다르고, 그 이용상태도 다르므로 쟁점토지와 비교하기가 어렵고 지가형성요인이 판이하게 차이가 나므로 이 건 표준지의 선정이 잘못되었다.

• 나. 국세청장 의견 (1) 국세기본법 제79조 의 불고불리 및 불이익변경 금지규정은 청구인에게 불복청구한 처분보다 불이익이 되는 심리결정을 할 수 없다는 의미이지 법령에 위반된 당초처분을 바로잡는 재조사결정에 따라 처분청이 재조사하는 과정에서 당초처분시의 세액보다 늘어나는 경우까지 제한하는 것은 아니므로 이 건 처분은 잘못이 없다.

(2) 쟁점토지가 환지되면서 사실상 대지로 지목이 변경되었고, 도로교통조건이 향상되어 지가형성요인이 개선되었으며, 쟁점토지 인근에는 임야, 도로, 주유소 등만이 있어 비교대상이 될 만한 토지가 없음을 처분청이 확인하고 있고, 청구인도 달리 표준지를 제시하지 못하고 있으며, 또한 처분청은 토지특성비교표를 작성하여 토지의 특성과 위치 등을 반영한 조정율을 적용하는 등 토지이용상황과 지가형성요인을 감안하였음이 토지의 가격평가서에 의하여 확인되고 있으므로 처분청의 평가방법은 관련법령에 의거한 가장 합리적인 방법으로 이에 따라 쟁점토지의 양도가액을 산정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 처분청이 심사결정에 따라 양도소득세를 재조사 경정함에 있어 당초보다 개별공시지가를 증액산정하여 경정한 것이 불이익변경금지원칙 및 불고불리의 원칙에 반하는지의 여부와

(2) 처분청이 선정한 표준지의 선정이 적정한지의 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제79조 【불고불리·불이익변경금지】 제1항에서 『국세심판소장은 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분 이외의 처분에 대하여는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다』고 규정하고, 제2항에서 『국세심판소장은 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제80조【결정의 효력】 제1항에서 『제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정은 관계행정청을 기속한다』고 규정하고, 제2항에서 『심판청구에 대한 결정이 있은 때에는 당해 행정청은 결정의 취지에 따라 즉시 필요한 처분을 하여야 한다』고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제114조 【양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 제2항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정후 그 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정 또는 경정한다』고 규정하고 있다. (2) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 제1항에서는 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】 제1항에서 『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제77조【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】 제1항에서 『양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각 호의 산식에 의한다. (단서 생략)

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위에 대하여 본다. (가) 청구인은 1977.1.1 쟁점토지 답 3,430㎡를 취득하여 1996.10.16 토지구획정리사업지구로 지정(쟁점토지의 환지예정지 면적은 1,660.38㎡임)된 직후인 1996.10.23 국민주택 건설용지로 주택건설업자에게 양도하고, 자산양도차익 예정신고시 취득가액은 종전면적×취득당시의 단위당 기준시가, 양도가액은 환지예정면적×종전의 공시지가로 하여 양도소득세를 신고납부하였음이 등기부등본, 자산양도차익 예정신고서 등 과세자료에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다. (나) 처분청은 쟁점토지가 "개별공시지가가 없는 토지"에 해당한다고 보아, 환지전 택지가액(환지전 면적×환지전 단위당 공시지가)을 환지예정면적으로 나누어 단위당 개별공시지가를 산정한 후, 동 공시지가에 의하여 양도가액(환지예정면적×산정한 단위당 공시지가)을 계산하여 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. (다) 청구인의 불복청구에 대한 국세청장의 심사결정에 따라, 처분청은 표준지를 설정하여 비교표에 의하여 개별공시지가를 평가한 결과, 당초 산정한 쟁점토지의 개별공시지가(274,750원/㎡)보다 새로 평가한 개별공시지가(360,000원/㎡)가 더 높게 산정되었으며, 새로 평가한 개별공시지가에 의하여 양도가액을 재산정하여 과세표준 및 세액을 경정하였음이 『개별공시지가가 없는 토지의 가격평가서』, 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 국세청장의 심사결정에 따라 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 재조사경정함에 있어 당초처분보다 증액경정처분을 하는 것은 불이익변경금지의 원칙에 반한다는 주장이나, 국세기본법 제79조 제2항 의 불이익변경금지의 원칙은 불복청구사건에 대한 심리결정을 함에 있어서 불복청구한 처분보다 청구인에게 불이익이 되게 결정하지 못한다는 의미이지, 이 건의 경우와 같이 국세청장이 청구인의 심사청구에 대하여 당초 처분이 개별공시지가 산정에 오류가 있었다 하여 재조사결정을 함에 따라, 처분청이 국세기본법 제80조 에 의거하여 재조사결정을 하면서, 소득세법 제114조 제2항 및 제99조 제1항에 따라 적법한 개별공시지가를 산정하여 오류를 바로 잡음으로써 원처분보다 경정세액이 증액결정되었다 하더라도, 처분청의 재조사에 의한 경정처분은 국세청장의 재조사결정과는 별도의 행정처분이므로, 이를 가리켜 국세기본법 제79조 에서 규정하고 있는 불이익변경금지의 원칙에 반하는 처분이라 할 수는 없다 할 것이다(대법원 92누893, 92.7.14, 국심 96중3280, 98.2.13 같은 뜻). 따라서 이 건의 재조사경정처분이 불이익변경금지원칙에 반한다는 청구주장은 위 법리를 오해한 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 청구인은 또한 청구인이 이의제기를 하지 않은 지가산정에 대하여 재조사하여 증액경정처분을 하는 것은 불고불리의 원칙에 반한다는 주장이나, 심판청구사건의 불고불리의 원칙에 대하여 규정하고 있는 국세기본법 제80조 의 규정 역시 심판청구사건을 심리함에 있어 불복청구한 처분이외의 처분에 대하여 취소·변경하거나 새로운 처분의 결정을 할 수 없다는 뜻이지, 이 건의 경우와 같이 청구인의 심사청구사건에 대해 국세청장이 재조사결정을 함에 따라 처분청이 재조사경정을 하면서 청구인이 이의제기를 하지 않은 지가산정에 대하여 조사하여 경정할 수 없다는 뜻이 아니므로 이를 불고불리의 원칙에 반한다 할 수는 없다 할 것이다.

(3) 쟁점 (2)에 대하여 본다. 처분청이 국세청장의 심사결정에 따라 재조사경정을 함에 있어서 표준지를 선정하여 쟁점토지의 개별공시지가를 새로 산정한 데 대하여 청구인은 처분청이 선정한 표준지가 잘못되었다는 주장이나, 청구인은 처분청이 선정한 표준지외에 달리 더 적정한 표준지를 제시하지 못하고 있으며, 처분청 조사서류에 의하면 쟁점토지가 환지후 지목변경, 교통조건 등의 지가형성요인이 개선되었고, 표준지 외에는 인근이 임야, 도로，주유소 등이므로 비교대상이 될만한 토지가 없음이 확인되고 있고, 쟁점토지의 개별공시지가를 재산정함에 있어 전시한 소득세법시행령 제164조 제1항 이 규정하고 있는 평가방법에 따라 "개별공시지가 없는 토지의 특성비교표"를 작성하였으며, 동 비교표에서 토지의 특성과 위치 등을 반영한 조정율(93∼100％)을 적용하는 등 토지이용상황과 지가형성요인을 감안하였음이 토지의 가격평가서에 의하여 확인되고 있다. 그렇다면, 이 건 표준지의 선정은 관련법령에 의거한 적법한 것이고, 동 표준지를 비교대상토지로 하여 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하고 이 건 양도소득세를 추가로 경정고지한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.