토지의 양도시기

심판청구를 기각합니다.

청구인은 88.6.23 취득한 대구광역시 북구 ○○○동 ○○○ 답 235㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 '95.3.15 매매를 원인으로 청구외 ○○○에게 소유권을 이전하고 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 아니하였다. 이에 대하여 처분청은 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.3.9 청구인에게 95년도 귀속분 양도소득세 25,908,420원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.8.6 심사청구를 거쳐 98.10.26 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 '90.6.20 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 '90.8.20 잔금을 수령하였으나 토지거래허가관계로 등기이전이 지연된 것으로서 국세부과제척기간이 경과되었으므로 당초처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 매매계약서와 예금거래원장(○○○은행 ○○○지점 ○○○)을 제시하면서, 예금거래원장에 입금된 금액 중 '90.7.5자 10,000,000원은 중도금으로 받은 것이고, '90.8.21자 20,000,000원은 잔금 50,000,000원 중 30,000,000원의 외상대금을 변제하고 수령한 것이라는 주장이나, 청구인의 예금거래원장에 10,000,000원과 20,000,000원이 입금된 사실이 매수인으로부터 쟁점토지의 양도대금을 받은 사실을 충분히 입증하는 것이라고는 볼 수 없으며, 매매계약서의 경우 당사자들이 직접 작성한 것으로서 부동산 중개인이 없거나 중개인의 서명이 없는 경우에는 일반적으로 객관적 신빙성을 인정할 수 없는 것이다. (국심 87서 574, 87.6.3) 또한 청구인은 매수인의 남편인 청구외 ○○○의 근저당설정계약서등을 제시하였으나, 근저당권설정계약서는 채권최고액이 9,900,000원으로서 쟁점토지의 매매사실을 담보하기 위한 것이 아니라 청구인과 매수인측과의 일반 상거래의 채권채무를 담보하기 위한 근저당권 설정으로 보이는 등 '90.8.20이 쟁점토지의 양도일이라는 주장은 신빙성이 없으므로 소유권이전등기접수일('95.4.11)을 양도일로 보아 기준시가로 이 건 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제27조 【양도 또는 취득시기】에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』라고 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제53조 【양도 또는 취득의시기】제1항 제1호에서, 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 '90.6.20 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 '90.8.20 잔금을 수령하였으나 토지거래허가관계로 등기이전이 지연되었으므로 쟁점토지의 사실상 양도일은 '90.8.20이며, 이 경우 이 건 과세처분은 국세부과제척기간이 경과한 위법한 처분이므로 취소되어야 한다는 주장이며, 이에 대하여 처분청은 등기부등본에 의하면 '95.3.15 매매를 원인으로 하여 '95.4.11 소유권이 이전되었으므로 이 건 과세처분은 정당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 70,000,000원에 양도하면서 '90.6.20 계약금 10,000,000원, '90.8.5 중도금 10,000,000원, '90.8.20 잔금 50,000,000원을 지급하기로 약정되어 있으며, 잔금지급일이 '90.8.20이므로 이 건 과세처분은 국세부과제척기간이 경과하여 취소되어야 한다는 주장이므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 이 매매계약서의 내용대로 쟁점토지의 대금수수가 이루어졌다고 주장하면서 ○○○은행 ○○○지점발행 예금거래원장을 제시하였는 바, 예금거래원장에 입금된 금액중 90.7.5자 10,000,000원은 중도금으로 받은 금액이며 90.8.21자 20,000,000원은 잔금 50,000,000원중 30,000,000원의 외상대금을 변제하고 수령한 것이라는 주장이나, 이는 매매계약서상의 중도금지급일자('90.8.5) 및 잔금지급일자('90.8.20)와 일치하지 아니하므로 청구인이 주장하는 중도금 및 잔금이 청구인의 예금원장에 입금된 금액인지의 여부가 확인되지 아니하며, 잔금에서 외상대금 30,000,000원을 공제하였다고 하나 동 외상대금에 대하여 아무런 증빙도 제시하지 못하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지 매수인(○○○)의 남편인 청구외 ○○○을 채권자로 하고, 청구인을 채무자로 하여 쟁점토지에 대하여 '90.12.27자로 근저당권이 설정된 사실로 보아서도 당시 쟁점토지의 사실상 소유주가 ○○○임이 입증된다는 주장이나, 동 근저당권의 채권최고액이 9,900,000원에 불과한 점으로 보아 이는 일반상거래등의 관계에서도 흔히 설정가능한 현상으로 보는 것이 타당할 것이며, 동 근저당설정으로 인하여 당시 쟁점토지의 실소유주가 ○○○임이 확인된다고 볼 수는 없다 할 것이다.

(3) 또한 청구인은 '90.8.20 쟁점토지를 양도하였다는 증빙으로 청구인이 운영하던 ○○○식품에서 근무한 적이 있는 청구외 ○○○ 및 ○○○의 확인서를 제출하였으나, 청구인과 특수한 관계에 있었던 사람들의 인우보증에 의해 쟁점토지의 거래관계가 객관적으로 명백하게 밝혀진다고 할 수는 없다 하겠다. 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점토지를 '90.8.20 양도하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로 쟁점토지의 등기접수일인 '95.4.11을 양도일로 보아 기준시가로 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.