장기간에 걸쳐 부동산 거래를 반복하면서 건물신축후 양도시까지 보유기간이 단기라면 이는 부동산매매업에 해당하는 것임
장기간에 걸쳐 부동산 거래를 반복하면서 건물신축후 양도시까지 보유기간이 단기라면 이는 부동산매매업에 해당하는 것임
1. ○○○세무서장이 1998.6.15 청구인에게 한 1993년도 1기분 부가가치세 120,513,220원의 부과처분은 과세대상건물(○○○)시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 990.44㎡)의 가액을 761,000,000원으로 하고 과세특례자 세율(2%)을 적용하여 과 세표준과 세액을 경정하고
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 1990.7.18 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 319.7㎡를 취득하여 동소에 1991.5.24 근린생활시설용건물 990.44㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 위 대지와 쟁점건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축, 1991.8.9 부가가치세 과세특례자로 사업자등록을 하고 부동산임대업을 영위하다가 쟁점부동산을 1993.6.7 청구외 ○○○협동조합(이하 "매수인"이라 한다)에 1,680,000,000원에 양도하고 건물분에 대한 부가가치세를 신고납부하지 않았다. 처분청은 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 쟁점건물에 대하여 부가가치세를 과세하면서 실거래건물가액이 확인되지 아니한다는 이유로 과세시가표준액으로 안분계산한 금액(1,004,276,874원)을 쟁점건물가액으로 하고 청구인이 부동산매매업에 대한 미등록사업자라 하여 일반사업자 부가가치세율 10%를 적용하여 1993년 1기분 부가가치세 120,513,220원을 1998.6.15 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.28 심사청구를 거쳐 1998.11.4 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 임대사업을 목적으로 쟁점부동산을 취득(신축)하여 사업자등록(과세특례자)를 한 후 2년간 임대사업을 영위하다가 본인 및 배우자의 건강악화와 부채등으로 인하여 부득이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 자진신고 납부하였는 바, 청구인의 경우 임대사업을 목적으로 쟁점부동산을 취득한 것이지 매매목적으로 취득한 것은 아니므로 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 볼 수는 없다 하겠고,
(2) 설령 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당된다 하더라도 청구인이 과세특례자로 임대사업을 영위하던 중에 양도하였으므로 청구인에게 있어 부동산매매업은 부가가치세법상 업종의 정정사항이지 미등록으로 볼 수는 없고 일반과세자로 유형전환통지를 받은 사실도 없으므로 종전대로 과세특례자로서의 부가가치세율인 2%를 적용하여 과세하여야 하고
(3) 또한 쟁점부동산 양도가액중 토지와 건물가액이 불분명하다하여 과세시가표준액으로 안분계산하여 건물가액을 산출한 처분 또한 청구인과 매수인(○○○협동조합)간에 토지가액은 평당 약 9,500,000원씩 계산한 919,000,000원으로 하고, 건물가액은 평당 약 2,540,000원씩 계산한 761,000,000원으로 하여 총 매매가액을 1,680,000,000원으로 정하고 매수인이 각종 장부에 위와 같이 기장한 바 있으므로 쟁점건물가액을 실거래가액인 761,000,000원으로 하여 부가가치세를 과세하여야 한다.
(1) 먼저 부동산매매업에 해당되는지를 보면, 청구인은 1987년이후 1997년까지 장기간에 걸쳐 수차례 부동산거래를 반복하였고 토지 취득시부터 건물신축후 양도시까지 보유기간이 단기로서 일반적인 사회통념에 비추어 부동산관리 및 거래의 규모, 횟수, 양태등을 종합해 볼 때 부동산매매업자로 보여지고,
(2) 부가가치세법상 재화의 이동이 필요하지 않는 부동산의 공급시기는 이용가능한 때인 바, 청구인은 부동산임대업에 대한 사업자등록을 1993.6.1 폐업하여 쟁점부동산의 공급시기인 잔금청산일(1993.6.7) 현재 부동산매매업에 대하여 사업자등록을 한 바 없으므로 청구인의 경우 미등록사업자에 해당된다고 판단되며,
(3) 청구인이 추가로 제시한 매매계약서와 당초 제시한 검인매매계약서를 비교해 보면 동일한 계약서임이 확인되고 있는 바, 다만 추가제시 매매계약서의 경우 당초계약서에 토지와 건물의 가액을 구분하여 추가한 사항과 검인내용이 없는 것으로 신빙성을 인정하기 어렵고 또한 부동산중개인의 확인서는 객관적인 증빙서류가 없어 사실로 인정하기 어려우며, 청구인과 매수인의 합의가 있었다는 객관적 증빙없이 매수인이 임의평가하여 장부에 구분하여 기장한 토지, 건물의 가액을 쟁점부동산 건물의 실지거래가액으로 볼 수 없다 하겠다.
(1) 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부
(2) 청구인을 미등록사업자로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부
(3) 쟁점건물의 실지거래가액이 확인되는지 여부
(1) 관계법령 쟁점토지 양도당시 시행된 소득세법(법률 제4520호, 1992.12.8) 제20조 제1항 본문에서 『사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』고 규정하면서 그 제8호에서 『금융·보험업·부동산업 및 사업서어비스업에서 발생하는 소득』을 열거하고 있으며, 같은법 시행령 제36조 본문에서는 『법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다』고 규정하면서 그 제3호에서 『부동산매매업』을 열거하고 있다. 한편, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항 에서는 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 161.6㎡를 1987.9.15 취득하여 약 2개월간 보유하다가 1987.11.10 양도하였고, ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 199.7㎡를 1988.9.3 취득하여 나대지 형태로 1990.3.23 양도하였으며, 1991.11.22에는 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 다가구주택 324.9㎡를 신축하여 1995.12.13 이를 양도하고, 쟁점부동산 양도 직후인 1993.12.20에는 청구외 ○○○와 공동으로 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 359.6㎡를 취득 상가건물 2,258.36㎡를 1994.12.9 신축하여 1995.12.29 양도한 사실등이 청구인의 부동산 전산자료에 의해 확인된다. 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 임대사업목적으로 취득하여 장기간 임대업에 공하다가 개인건강 등 사정에 의거 양도한 것이므로 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 본 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 일반적으로 부동산의 매매가 단순한 양도소득세 과세대상인 자산의 양도인지 또는 종합소득세의 과세대상이 되는 사업상의 부동산매매에 해당되는지의 구별기준은 그 매매의 영리목적성, 규모, 횟수, 양태등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이고(대법 90누6217, 1991.2.26외 다수 같은 뜻), 청구인의 경우 위 사실관계에서 알 수 있듯이 장기간에 걸쳐 부동산거래를 반복하면서 건물신축후 양도시까지 그 보유기간이 단기인 점등을 감안해 볼 때 쟁점부동산의 경우 임대목적 보다는 매매목적으로 취득(신축) 양도하였다고 볼 수밖에는 없다 하겠으므로 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당하지 아니한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다 하겠다.
(1) 관계법령 쟁점부동산 양도당시 시행된 부가가치세법(법률 제4164호, 1989.12.30) 제5조 제1항에서 『신규로 사업을 개시하는 자는 사업장마다 대통령령이 정하는 바에 의하여 사업개시일로부터 20일내에 정부에 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 개시하고자 하는 자는 사업개시일전이라도 등록할 수 있다.』고 규정하고 있고, 같은법 제9조 제1항에서 『재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제21조 제1항에서 『법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다. 1.∼3. (생 략)
4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때 5.∼11. (생 략)』라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제11조 제1항에서 『사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 지체없이 사업자의 인적사항, 사업자등록의 정정사항과 기타 필요한 사항을 기재한 사업자등록정정신고서에 사업자등록증을 첨부하여 소관세무서장에게 제출하여야 한다. 1.∼3. (생 략)
4. 사업의 종류에 변경이 있는 때 5.∼6. (생 략)』라고 규정하고 있고, 같은법 시행규칙 제8조에서 『령 제11조 제1항 제4호에 규정하는 사업의 종류에 변동이 있는 때는 다음 각호의 사유가 발생한 때로 한다.
1. (생 략)
2. 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류중 일부를 폐지한 때』라고 규정하고 있으며, 같은법 제28조 제1항에서 『과세특례자에 대한 과세표준과 납부세액은 제21조의 규정을 준용하여 경정 또는 재경정할 수 있다.』고 규정하고 있고 같은법 제25조 제4항에서는 『제28조 제1항의 규정에 의하여 경정 또는 재경정한 공급대가가 제1항에서 규정하는 금액이상인 개인사업자는 그 경정 또는 재경정한 날이 속하는 과세기간까지 과세특례자로 본다.』고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인은 쟁점부동산을 취득(신축)하여 1991.8.9 부가가치세 특례자로 사업자등록을 하고 부동산임대업을 영위하다가 1993.6.1 부동산임대업을 폐업하였고 (나) 쟁점부동산 양도계약서에는 양도계약체결일은 1993.1.20로 되어 있고, 계약당일 계약금 200,000,000원을, 1993.2.10에 중도금 700,000,000원을, 1993.6.7에 잔금 780,000,000원을 각각 지급하는 것으로 되어 있다. (다) 처분청에서 부동산매매사업과 관련 청구인에게 1993년귀속 종합소득세를 과세(처분일: 1998.8.3)하면서 1993년도에 부동산매매업을 신규로 시작한 청구인이 그 수입금액을 1년으로 환산한 금액이 300,000,000원이상이어서 복식기장 의무자에 해당되는데도 사업자등록을 하지 아니하고 무기장·무신고하였다 하여 무기장 가산율을 가산하여 추계소득금액을 결정한 처분에 대한 청구인의 심사청구에 대하여 국세청장은 청구인이 쟁점부동산으로 1991.7.1부터 부동산임대사업을 하였던 기존 사업자이므로 무기장가산율을 가산하지 않는 것이 타당하다는 내용의 결정을 한 사실을 관련 심사결정문(심일소득 98-567, 1998.11.24)을 통하여 알 수 있다. (라) 처분청은 청구인이 쟁점부동산 매매업에 대한 사업자등록을 하지 아니하였다 하여 일반사업자에 대한 부가가치세율(10%)을 적용 과세하면서 결정결의서에 청구인의 부동산매매업 사업장소재를 쟁점부동산 소재지로, 사업자등록번호는 청구인의 과세특례자용 부동산임대사업자 등록번호(○○○-○○○-○○○)를 각각 기재한 사실이 이 건 과세기록에 의해 확인된다. 처분청의 위 처분에 대하여 청구인은 청구인을 부동산매매업에 대한 미등록사업자로 보아 일반사업자에 대한 부가가치세율(10%)을 적용 과세한 처분이 부당한 처분이라고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다. 청구인의 경우 위 사실관계에서 알 수 있는 바와 같이 쟁점부동산 매매계약체결일로부터 약 4개월 이상이나 부동산임대업을 계속 영위하고 있었는 바, 이와 같이 부동산매매사업 개시후까지 부동산임대사업을 영위하고 있었던 청구인에 있어 부동산매매업은 기존사업(부동산임대업)에 새로운 사업의 종류(부동산매매업)를 추가하는 것이어서 부가가치세법상 등록정정사유에 불과하므로 부동산임대업으로 사업자등록을 한 청구인이 부동산매매업을 추가하였다 하여 부동산매매업에 대한 사업자등록을 하여야 하는 것도 아니므로 청구인의 경우 부동산매매업에 대한 미등록 사업자로 볼 수는 없다 하겠다.(국심 91부27, 1991.3.25 같은 뜻) 사실이 위와 같이 청구인을 부동산매매업에 대한 미등록 사업자로 볼 수 없다면 쟁점건물에 대한 부가가치세는 앞에서 살펴본 부가가치세법 제25조 제4항 의 규정에 의거 과세특례자세율(2%)을 적용하여 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.
(1) 관계법령 쟁점부동산 양도당시 시행된 부가가치세법 시행령(대통령령 제13798호, 1992.12.31) 제48조의 2 제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서는 『제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.
1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액, 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 쟁점부동산 총양도가액이 1,680,000,000원이라는 사실에 대하여는 다툼이 없다. (나) 매수인의 장부(토지 및 건물대장, 합계잔액시산표 등)에는 쟁점부동산중 토지취득가액은 부대비용 940,000원을 포함 919,940,000원, 쟁점건물 취득가액은 부대비용 350,000원을 포함 761,350,000원으로 기재되어 있다. (다) 매수인인 ○○○협동조합 이사장 ○○○이 작성(1998.7)한 확인서에는 쟁점부동산 거래시 토지대금은 919,000,000원(평당 약 9,500,000원), 건물대금은 761,000,000원(평당 약 2,540,000원)으로 하여 총 매매대금 1,680,000,000원에 매매하기로 계약을 체결하고, 계약당일(1993.1.20) 계약금 200,000,000원, 1993.2.10에 중도금 700,000,000원, 1993.6.7에 임대보증금 218,000,000원을 공제한잔금 562,000,000원을 각각 지급하였다는 내용이 기재되어 있고, 쟁점부동산 매매당시 중개인 역할을 하였던 ○○○부동산중개주식회사 대표 ○○○도 대지가격은 평당 약 9,500,000원인 919,000,000원, 건물가액은 평당 약 2,540,000원인 761,000,000원으로 하여 총 매매대금을 1,680,000,000원으로 확정하여 부동산거래를 성사시킨 사실이 있다는 내용의 확인서를 본인 인감증명서를 첨부 제시하고 있다. 살피건대, 처분청은 쟁점부동산 매매시 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 판단, 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산한 금액인 1,004,276,874원을 쟁점건물가액으로 하여 이 건 부가가치세를 과세하였으나, 첫째, 금융업을 영위하고 있어 비교적 회계처리내용에 신빙성이 있는 매수인의 장부에 토지와 건물가액을 구분하여 건물가액을 761,000,000원으로 기재한 사실 둘째, 매수인 및 중개인이 토지가액을 919,000,000원, 건물가액을 761,000,000원으로 하여 총 거래대금을 1,680,000,000원으로 정하였다는 사실을 구체적인 산출근거(토지는 평당 9,500,000원, 건물은 평당 2,540,000원)까지 제시하면서 확인하고 있고, 셋째, 청구인이 당심에 제출한 계약서에 매매대금은 일금 1,680,000,000원으로 하고 대지는 919,000,000원, 건물은 761,000,000원으로 토지와 건물가액이 구분되어 있는 점등을 종합해 볼 때 객관적이고 구체적인 다른 반증이 없는 한 토지가액은 919,000,000원, 건물가액은 761,000,000원으로 하여 총 1,680,000,000원에 쟁점부동산을 양도하였다는 청구인의 주장을 인정하지 아니할 수는 없다 하겠으므로 이 건의 경우 쟁점건물 실지거래가액 761,000,000원을 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.