[요지] 청구인은 토지의 실지양도가액이 기준시가로 계산한 양도차익보다 작으므로 위 실지양도가액을 토지의 양도차익으로 하여 토지의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 토지의 양도당시 매매계약서를 제시하고 있으나, 토지의 실지양도가액이 기준시가의 48%에 불과하고 청구인이 위 실지양도가액을 입증할 수 있는 다른 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점을 종합하여 보면 토지의 양도당시 실지거래가액이 00원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이므로 기준시가로 토지의 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 경북 안동시 OO동 OOOOO 임야 2,583㎡(이하 “전체토지”라 한다. 전체토지는 빌라조성부분 742㎡와 임야부분 1,841㎡로 구성되어 있다)를 1991.8.23 취득하여 그 중 1,230㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.10.10 양도하고 전체토지에 대한 1996.1.1 기준 개별공시지가 산정당시의 임야부분에 대한 산정지가 19,900원/㎡를 적용하여 1996.10.30 자산양도차익예정신고납부를 이행하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익예정신고를 함에 있어서 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가를 19,900원/㎡으로 적용한 사실에 대하여 전체토지에 대한 1996.1.1 기준 개별공시지가 75,000원/㎡을 적용하여 그 양도차익을 산정한 후 1998.2.7 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 23,560,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하고 1998.3.25 이의신청 및 1998.6.17 심사청구를 거쳐 1998.10.19 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 1996년 전체토지의 개별공시지가 산정시 빌라조성부분 742㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)와 쟁점토지는 OOOOO로서 동일 지번이지만 토지의 개별특성 및 이용실태에 있어서는 사실상의 지목이 대지와 임야로 구분되어 있으므로 양도당시 토지특성이 임야인 쟁점토지의 개별공시지가는 쟁점외토지와 쟁점토지의 산정지가를 산술평균하여 산정한 전체토지의 개별공시지가(75,000원/㎡)를 맹목적으로 적용할 것이 아니라 1996.1.1 기준 개별공시지가 산정당시 임야부분에 대한 산정지가인 19,900원/㎡을 적용하여야 한다.
(2) 청구인은 1996.10.10 쟁점토지를 양도함에 있어서 쟁점토지 중 1,209㎡는 청구외 OOO에게 매매대금을 42,315,000원에, 그 나머지 21㎡는 청구외 (주)OO에게 매매대금 2,205,000원, 합계 44,520,000원에 양도하였는바, 이는 쟁점토지의 양도당시 기준시가 92,250,000원의 절반에도 미치지 못하므로 기준시가로 그 양도차익을 계산함에 있어서도 그 양도차익은 쟁점토지의 실지양도가액 44,520,000원을 한도로 하여야 한다.
(1) 개별공시지가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 시장·군수·구청장이 결정·고시한 것이므로 쟁점토지의 양도당시 기준시가인 1996.1.1 기준 개별공시지가(75,000원/㎡)를 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 매매계약서를 제시하면서 쟁점토지의 실지양도가액이 44,520,000원이라고 주장하나 이를 입증할 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이를 쟁점토지의 실지양도가액으로 인정하기는 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 관련법령 소득세법 제99조(기준시가의 산정) 제1호 가목에서 토지의 기준시가는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가로 하되 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있다.
(2) 사실 및 판단 (가) 청구인은 쟁점토지를 양도하기 전인 1996.5.17 쟁점외토지를 양도하고 그 자산양도차익예정신고납부를 함에 있어서 전체토지에 대한 1996.1.1 기준 개별공시지가(75,000원/㎡)를 적용하여 신고납부한 반면에 1996.10.10 양도한 쟁점토지에 대하여는 전체토지의 1996.1.1 기준 개별공시지가 산정당시 임야부분에 대한 산정지가 19,900원/㎡를 적용하여 자산양도차익예정신고납부를 이행한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다. (나) 전체토지에 대한 1996.1.1 기준 개별공시지가 산정내역을 안동시 관련공문(지적 58323-OOOO, 1996.10.30)에 의하여 보면, 빌라조성부분(742㎡)인 쟁점외토지는 그 산정지가를 213,000원/㎡으로, 임야부분(1,841㎡)은 그 산정지가를 19,900원/㎡으로 각각 산정하고 이를 산술평균하여 전체토지의 1996.1.1 기준개별공시지가를 75,000원/㎡로 산정하였음을 알 수 있다. (다) 청구인은 전체토지의 1996.1.1 기준 개별공시지가 산정당시 토지특성이 임야인 쟁점토지의 산정지가가 19,900원/㎡이므로 이를 쟁점토지 양도당시의 개별공시지가로 적용하거나, 이를 인정하지 않을 경우에는 쟁점토지 양도전에 쟁점외토지가 분할되어 대지로 지목변경되고 지번이 새로이 부여되었으므로 쟁점외토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당되고 따라서 쟁점토지의 기준시가는 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하여야 한다고 주장하나
① 청구인은 토지특성이 대지인 쟁점외토지를 양도하고 자산양도차익예정신고를 함에 있어서 전체토지에 대한 1996.1.1 기준 개별공시지가 산정당시 빌라조성부분의 산정지가 213,000원/㎡을 적용한 것이 아니라 전체토지 중 빌라조성부분과 임야부분을 산술평균하여 산정한 1996.1.1 기준 개별공시지가 75,000원/㎡을 적용하였고
② 쟁점토지는 양도당시 대지로 지목변경되거나 분할되어 지번이 새로 부여된 사실도 없으므로 개별공시지가가 없는 경우에도 해당하지 않으며,
③ 쟁점토지 양도당시 전체토지에 대한 1996.1.1 기준 개별공시지가가 75,000원/㎡으로 고시되어 있으므로 이를 적용하여 쟁점토지의 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.
(1) 관련법령 국세기본법 제14조 제2항에서 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 사실 및 판단 (가) 청구인이 제시하고 있는 쟁점토지의 양도계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지 중 1,209㎡는 청구외 OOO에게 매매대금 42,315,000원에, 그 나머지 21㎡는 청구외 (주)OO에게 매매대금 2,205,000원, 합계 44,520,000원에 양도한 것으로 기재되어 있는바, 청구인이 제시하는 쟁점토지 매매계약서상 양도당시 실지거래가액 44,520,000원은 기준시가 92,250,000원의 48% 수준인 반면 기준시가에 의하여 계산한 쟁점토지의 양도차익은 69,762,704원인 사실이 관련기록에서 확인된다. (나) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액(44,520,000원)이 기준시가로 계산한 양도차익(69,762,704원)보다 작으므로 위 실지양도가액을 쟁점토지의 양도차익으로 하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 쟁점토지의 양도당시 매매계약서를 제시하고 있으나, 쟁점토지의 실지양도가액이 기준시가의 48%에 불과하고 청구인이 위 실지양도가액을 입증할 수 있는 다른 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점을 종합하여 보면 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액이 44,520,000원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이므로 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.