실지거래가액으로 신고한 경우 기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 91.12.3 ○○○개발공사로부터 대구광역시 북구 ○○○동 ○○○ 대지 171.1㎡(이하 "쟁점대지"라 한다)를 분양받아 그 지상에 93.5.31 주택 201.04㎡(지하1층 및 지상2층으로 이하 "쟁점주택"이라 한다)를 신축하여 95.2.18 위 쟁점대지와 쟁점주택(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 청구외 ○○○에게 양도하고 쟁점대지는 실지거래가액으로 쟁점주택은 기준시가로 양도차익을 계산하여 95.3.31 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 현지확인조사에 의하여 쟁점부동산을 대지 및 주택으로 구분하지 아니하고 130,000,000원에 일괄양도한 사실을 확인하여 이에 따라 쟁점대지는 실지거래가액으로 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하면서, 쟁점대지의 실지양도가액을『처분청이 확인한 전체의 실지양도가액을 기준시가에 비례하여 안분계산한 대지가액』으로 하여 양도차익을 계산하고, 과소신고납부에 대하여 97.7.1 청구인에게 95년도분 양도소득세 20,345,440원을 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 97.8.7 이의신청 및 97.11.4 심사청구를 거쳐 98.2.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지에 대하여 실지거래가액으로 신고한 것은 취득시 기준시가가 책정되어 있지 않았기 때문이고, 쟁점주택에 대하여 기준시가로 신고한 것은 신축한 건물에 대한 정확한 실지취득가액을 계산할 수 없었기 때문에 실지거래가액으로 신고하지 못한 것이다. 비록 청구인이 쟁점토지는 실지거래가액으로 쟁점주택은 기준시가로 신고하였으나 소득세법 제100조 제2항 의 규정은 토지와 건물을 함께 취득하고 양도하는 경우에 적용하여야 하고 따라서 토지와 건물을 함께 양도한 실지거래가액은 확인되지만 취득시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 쟁점토지와 쟁점주택 모두를 기준시가로 과세하던지, 쟁점토지를 실지거래가액으로 과세하려면 과세적부심사청구에서 쟁점주택의 실지취득가액인 건축비 65,034,700원을 제시하였으므로 쟁점주택에 대하여도 실지거래가액으로 계산하여 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 자산양도차익 예정신고시 쟁점토지는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 결정방법을 신고하였으므로 처분청이 실지거래가액으로 결정함이 타당하고, 쟁점주택에 대하여 당초 기준시가에 의한 결정방법으로 신고한 후 처분청의 결정전 통지를 받고 실지거래가액으로 결정방법의 변경을 주장하더라도 구체적인 증빙등에 의하여 확인되지 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있는 바, 처분청이 쟁점토지는 실지거래가액으로 쟁점주택은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점대지와 쟁점주택을 일괄양도한후 쟁점대지는 실지거래가액으로 쟁점주택은 기준시가로 신고한데 대하여, 『처분청이 확인한 전체의 실지양도가액을 기준시가로 안분계산한 대지가액』을 쟁점대지의 실지양도가액으로 하여 양도차익을 산정한후 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(95.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 양도·취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가를 원칙으로 하고, 동조항 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법 제100조 제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략)"고 규정하고 있고, 제2항에서는 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"고 규정하고 그 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 규정하고 그 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 규정하고 있다.〔부칙 제8조 제2항의 규정에 의하여 동조의 개정규정은 이 영 시행(96.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용함〕
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지를 91.12.3 ○○○개발공사로부터 분양대금 44,189,240원에 취득하였고, 위 분양받은 쟁점토지위에 93.5.31 쟁점주택을 신축(청구인은 과세적부심사청구에서 주택 건축비를 61평×1,100천원으로 계산하여 67,100,000원으로 제시하고 65,034,700원에 상당하는 영수증을 첨부함)하였으며, 95.2.18 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 양도한후 95.3.31 자산양도차익예정신고를 하면서 쟁점부동산을 79,000,000원(토지 54,000,000원, 주택 25,000,000원)에 양도한 것으로 하여 쟁점토지는 실지거래가액으로 쟁점주택은 기준시가로 양도차익을 계산하여 신고한 사실과 처분청이 쟁점부동산 실지 양도가액이 130,000,000원인 사실을 쟁점부동산 매수자인 청구외 ○○○으로부터 확인하여 쟁점부동산 양도가액이 130,000,000원임에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 처분청은 청구인의 쟁점주택을 기준시가로 양도차익을 산정하고 쟁점부동산의 양도가액을 130,000,000원으로 보아 쟁점토지의 실지양도가액을 쟁점부동산의 토지·건물 기준시가로 안분계산하여 산정하고 그 취득 실지거래가액은 ○○○개발공사로부터 분양받은 금액으로 하여 이 건 양도소득세를 고지하였음을 알 수 있다. 청구인은 이에 대하여 쟁점토지 및 쟁점주택 전체를 기준시가로 양도차익을 결정하거나 쟁점토지를 실지거래가액으로 결정할 경우 쟁점주택도 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있다.

2. 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정할 수 있는지에 대하여 본다. 관련법령에 의하면 양도자가 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액을 신고하는 경우에는 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하고 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있는 바, 처분청에서 쟁점부동산의 실지양도가액을 130,000,000원으로 확인하였고 청구인은 위 실지양도가액에 대하여는 다투고 있지 아니하고 있다. 그렇다면 처분청이 관련법령에 따라 쟁점토지 및 주택의 양도가액에 대한 구분이 불분명하다고 보아 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산후 쟁점토지의 실지양도가액을 결정하고 취득가액은 ○○○개발공사로부터 분양받은 가액으로 하여 쟁점토지의 양도소득세를 결정하였음은 적법하다 할 것(국심 98서1921, 98.12.31 같은 뜻임)이고, 청구인이 소득세법 제100조 의 규정이 토지와 건물을 함께 취득한후 양도하는 경우에만 적용되는 규정이라고 주장하나 이는 법 규정을 잘못 이해한 것으로 판단된다.

3. 청구인이 기준시가로 양도차익을 산정하여 신고한 쟁점주택에 대하여 실지거래가액으로 그 양도차익을 산정할 수 있는지에 대하여 본다. 청구인은 당초 자산양도차익 예정신고시 기준시가로 신고하였으나 처분청에 대한 과세적부심사청구에서는 실지거래가액으로 쟁점주택의 양도차익을 산정하여 달라고 주장(쟁점건물 취득비용을 61평×1,100천원으로 하여 67,100,000원이라고 제시하고 65,034,700원에 상당하는 영수증을 첨부함)하였으나 처분청에서 이를 받아들이지 아니한 사실이 확인된다. 관련법령에 따르면 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우"는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있으므로 청구인이 과세적부심사청구에서 쟁점주택의 실지거래가액을 신청한 것은 세액의 결정일 이내에 실지거래가액을 신고한 것으로 볼 수 있으나, 청구인이 제시한 쟁점주택의 건물취득(신축)비용은 평당 개산적 소요비용(61평×1,100천원)이고 청구인이 처분청에 제시한 관련 간이영수증들은 93.5.31 신축한 쟁점주택과 관련하여 소요된 비용인지가 불분명하고 신축대금 지급에 따른 금융증빙등이 없어 쟁점주택의 실지취득가액은 확인되지 아니한다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 실지취득가액이 확인되지 아니하므로 쟁점주택에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 데에는 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.