상속재산인 부동산의 가액을 임대료 및 임대보증금으로 환산한 방법으로 평가한 가액으로 과세하여야 하는지 아니면 기준시가나 소급감정가액으로 과세하여야 하는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 95.3.30 사망한 OOO의 상속인들로서 OOO의 사망에 따라 서울특별시 중구 OO로 OO OOOO 대지 190.7㎡ 및 4층 건물 581.08㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 등의 재산을 상속받고 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 가액으로 하여 95.9.29 상속세를 신고하였다. 처분청은 청구인들의 상속세신고에 대하여 상속재산인 쟁점부동산이 임대차계약이 체결된 재산이라 하여 쟁점부동산의 가액을 상속세법 제9조 제4항, 같은법시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 의하여 쟁점부동산의 1년간 임대료를 상속개시당시 1년 만기 정기예금이자율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액인 988,700,000원이 기준시가로 평가한 가액 555,533,100원보다 크다 하여 988,700,000원을 쟁점부동산의 가액으로 보아 97.9.8 청구인들에게 95년도분 상속세 252,551,840원을 결정고지 하였다. 청구인들은 이에 불복하여 97.10.27 심사청구를 거쳐 98.2.4 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 상속재산의 가액평가는 상속개시 당시의 시가를 알 수 있는 경우에는 그 상속개시 당시의 현황에 의한 시가에 의하여 평가하여야 하는 것으로 상속재산인 쟁점부동산의 가액은 청구인들이 제시한 감정가액이 시가에 해당하므로 이에 의하여 과세하여야 하는 것인데도 처분청이 임대료 및 임대보증금으로 환산한 방법에 의하여 평가한 가액으로 하여 과세한 처분은 부당하므로 이를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 상속세법령에 의하면, 상속재산의 가액평가는 상속개시 당시의 시가에 의하여 평가하고 이때 시가라 함은 상속개시 당시에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하고, 상속개시일 전후 6개월 내에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우는 그 감정가액을 시가로 볼 수 있으나 소급감정가액은 당해 재산의 시가로 볼 수 없다 할 것이고 상속재산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우 시가와 상속세법시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 당해 상속재산의 가액으로 평가하여야 할 것이다. 이 건의 경우 처분청은 당초 쟁점부동산의 시가가 불분명하다고 보아 상속세법시행령 제5조 제2항의 규정에 의거 기준시가로 평가한 555,533,100원으로 결정하였다가 쟁점부동산은 사실상 임대차 계약이 체결된 재산이므로 상속세법 제9조 제4항 및 같은법시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 해당된다는 감사원 감사지적에 따라 동 규정에 의하여 쟁점부동산을 988,700,000원으로 평가하여 이건 과세하였음이 과세근거서류에 의하여 확인되고 이에 청구인은 상속개시일인 95.3.30을 가격시점으로 하여 97.10.10 OO감정평가법인이 소급감정한 가액 545,973,600원을 시가로 인정하여야 한다고 주장하는 바, 청구인이 주장하는 소급감정가액을 쟁점부동산의 상속개시 당시의 시가로 인정할 수 없고, 쟁점부동산이 상속개시일 현재 사실상 임대차 계약이 체결된 사실에 대하여는 서로 다툼이 없는 이 건의 경우 처분청이 상속세법 제9조 제4항 및 동법시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 평가한 가액 988,700,000원과 상속세법시행령 제5조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액 555,533,100원 중 큰 금액인 988,700,000원으로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 상속재산인 쟁점부동산의 가액을 임대료 및 임대보증금으로 환산한 방법으로 평가한 가액으로 과세하여야 하는지 아니면 기준시가나 소급감정가액으로 과세하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세법 제9조 제1항은 “상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다.(단서 생략)”고 규정하고 같은법시행령 제5조 제1항은 “법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한다”고 규정하고 있다. 한편, 같은법 제9조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다”고 하고 그 제4호에서 “사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산”을 규정하고, 같은법시행령 제5조의 2에서 “법 제9조 제4항에서 ‘대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액’이라 함은 다음의 금액을 말한다”고 규정하고 그 제6호에서 “사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액”이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인들이 쟁점부동산을 기준시가에 의하여 상속세를 신고한데 대하여 처분청은 쟁점부동산이 임대부동산이므로 임대료 및 임대보증금으로 환산한 가액으로 평가하여 과세하였는 바, 청구인들은 상속재산은 시가에 의하여 과세하여야 하므로 쟁점부동산의 감정가액을 시가로 보아 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점부동산은 상속개시당시 임대사업에 사용되고 있던 부동산으로서 상속개시일 현재 연간임대료 환산금액은 91,920,000원(월임대료 7,660,000원×12월)이며 임대보증금의 합계액은 69,500,000원임이 관계기록에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 임대에 공한 쟁점부동산의 상속재산가액을 상속세법 제9조 제4항 제4호 및 같은법시행령 제5조의 2 제6호의 규정에 따라 1년간의 임대료와 임대보증금에 의하여 988,700,000원(91,920,000원÷10%＋69,500,000원)으로 평가하였음이 처분청의 상속세결정결의서 등 과세기록에 의하여 확인된다.

(3) 청구인들은 상속재산 평가에 관하여 상속세법 제9조 제1항 및 제2항에서는 시가주의를 채택하고 있어 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것이므로, OO감정평가법인이 상속개시일인 95.3.30을 가격시점으로 하여 97.10.10 소급감정한 감정가액 545,973,600원을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하고 있는 바, 상속개시당시 실지거래가액이 없는 경우 상속개시 후에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우에는 소급감정가액이라 하더라도 그 가액을 시가로 볼 수 있다 할 것이나(국심 93부 1731, 93.12.30 합동회의: 같은 뜻임), 청구인이 제시한 감정가액은 이 건 상속세가 결정고지(97.9.8)된 후인 97.10.10 작성된 것으로서 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)보다 오히려 낮은 가액으로 평가되어 있어 통상 토지나 건물의 기준시가가 일반 실지거래가액보다 낮은 수준(80% 정도)인 점을 감안하면 청구인이 제시한 감정가액을 객관성이 있는 시가로 인정하기 어렵다 할 것이고, 한편, 전시 법령에는 상속재산의 평가는 상속개시당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 부동산의 경우 토지는 개별공시지가로 하고 건물은 지방세법령에 의한 과세시가표준액에 의한 가액으로 한다고 규정하고 있으므로 시가의 산정이 어려운 쟁점부동산의 시가는 상속개시당시의 개별공시지가 및 과세시가표준액에 의한 가액(555,533,100원)으로 평가한 금액으로 하여야 할 것이다.

(4) 그런데 상속세법 제9조 제4항 제4호에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 같은법 같은조 제2항의 시가에 의한다(시가를 산정하기 어려울 때는 대통령령이 정하는 보충적 평가방법에 의한 가액)는 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액(이 건은 시가를 산정하기 어려운 경우로서 보충적 평가방법인 대지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액으로 평가한 가액)중 큰 금액으로 한다고 규정하면서, 같은법시행령 제5조의 2 제6호에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시당시의 1년 만기 정기예금이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 이자율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액으로 평가하도록 규정하고 있으므로, 임대사업에 사용되고 있는 쟁점부동산의 경우, 임대료 및 임대보증금으로 환산한 방법으로 평가한 가액(988,700,000원)이 상속개시당시의 개별공시지가(건물은 과세시가표준액)보다 크므로 상속재산인 쟁점부동산의 가액을 위 관련법령의 규정에 따라 임대료 및 임대보증금으로 환산한 가액인 988,700,000원으로 평가하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【명세 별지】 청 구 인 성 명 주 소 OOO OOO OOO OOO 대구광역시 남구 OOO동 OOOOO 서울특별시 도봉구 OO동 OOOO OOOOO OOOO OOOOO 대구광역시 남구 OO동 OOOO OOOO OOOO OOOO 대구광역시 수성구 OO동 OOOOOO