토지 및 쟁점건물의 실지거래가액 인정 여부 등

심판청구를 기각합니다.

청구인은 경상북도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 외 4필지 답 3,057.71㎡(이하 아래표와 같이 "쟁점①∼⑤토지"라 한다)와 같은곳 ○○○리 ○○○의 지상건물 666.67㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 '83.1.20∼'95.4.24 기간중 취득하여 이를 '96.10.18 및 '96.10.28 아래와 같이 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 각 필지의 지분별로 양도한 후 '96.12월 자산양도차익 예정신고를 하면서 위 ○○○에게 양도한 부분에 대해서는 명의신탁해지에 의한 소유권 환원으로 보아 신고대상에서 제외하고, 위 ○○○에게 양도한 부분중 쟁점①②토지 및 건물은 실지거래가액으로 나머지는 기준시가로 양도차익을 계산하여 해당세액을 납부하였다. 쟁점토지 및 건물의 취득·양도내역 --------------------------------- 소 재 지 취 득 양 도 구 분 지목 면적(㎡) 취득일 매수자별 지분 (㎡) 양도일

○○○

○○○

○○○리 ○○○

○○○리 ○○○

○○○리 ○○○

○○○리 ○○○

○○○리 ○○○ 답 답 답 답 답 2,554.21 271.00 84.00 99.00 49.50 '83.1.20 '95.4.21 '84.8.20 '84.8.20 '83.8.20 1,609.50 135.50 42.00 49.50 24.75 944.71 135.50 42.00 49.50 24.75 '96.10.18 '96.10.18 '96.10.18 '96.10.18 '96.10.18 쟁점①토지 쟁점②토지 쟁점③토지 쟁점④토지 쟁점⑤토지 계

• 3,057.71

• 1,861.25 1,196.46

• 쟁점토지

○○○리 ○○○ 건물 666.67 '95.4.24 600.00 66.67 '96.10.28 쟁점건물 처분청은 쟁점토지중 청구인 명의에서 청구외 ○○○ 명의로 소유권이전등기된 1,196.46㎡를 유상양도로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하고, 청구외 ○○○에게 양도된 부분중 실지거래가액으로 신고한 쟁점①②토지 및 쟁점건물에 대하여도 기준시가로 양도차익을 계산하여 '97.11.3 청구인에게 '96년도 귀속분 양도소득세 144,862,690원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 '97.11.14 심사청구를 거쳐 '98.1.31 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 당초 쟁점①∼⑤토지를 청구외 ○○○과 공동으로 취득하여 등기편의상 청구인 단독명의로 등기한 후 쟁점①토지의 지상에 여관건물(1,333.335㎡)을 신축하여 ○○○과 지분 1/2씩 소유권 보존등기를 하였으며, 쟁점①∼⑤토지중 ○○○의 지분에 대하여는 '96.10.18 그 소유권을 환원하였는데 처분청은 이를 유상양도한 것으로 보아 과세하였으나 ○○○에게 양도한 부분은 법원의 판결문 등에 의해 명의신탁해지에 따른 소유권 환원사실이 확인되므로 과세대상에서 제외하여야 하며,

(2) 쟁점①②토지와 쟁점건물중 청구외 ○○○에게 양도한 부분은 매매계약서 및 사실확인서 등에 의해 실지거래가액이 확인되는데도 처분청이 구체적인 확인조사도 없이 동 거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 당초 쟁점①∼⑤토지를 청구외 ○○○과 공동으로 취득하여 ○○○이 동인의 지분을 청구인에게 명의신탁하였다는 주장이나, 당초 ○○○이 그의 부담으로 쟁점①∼⑤토지의 지분 1/2을 취득하였다는 구체적인 증빙자료(금융자료 등)를 제시하지 못하고 있어 청구주장의 신빙성이 인정되지 아니하므로 처분청이 청구인 명의에서 위 ○○○ 명의로 소유권이전등기된 것을 유상양도로 보아 과세한 것은 정당하며,

(2) 청구인이 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고한 쟁점①②토지 1,745㎡와 쟁점건물 중 600㎡의 경우 취득·양도시에 작성한 일반매매계약서의 제시가 없을 뿐만 아니라 실제 매매대금 수수에 관한 금융자료 등 실체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지거래가액을 진실된 것으로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점①∼⑤토지중 지분 일부를 청구외 ○○○에게 소유권이전등기한 것이 유상양도인지, 아니면 명의신탁해지에 의한 소유권환원인지 여부

② 쟁점①∼⑤토지중 지분 일부와 쟁점건물의 지분 일부를 청구외 ○○○에게 양도한 것 중 쟁점①②토지 및 쟁점건물에 대한 실지거래가액을 인정하여줄 수 있는지 여부

• 나. 쟁점①에 대하여

(1) 관련법령 소득세법 제4조 제1항 제3호 에서 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 구분하고 있고, 같은법 제88조 제1항 본문에서 『제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다』고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 첫째, 쟁점①∼⑤토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점①토지를 청구외 ○○○ 외 3인으로부터 '83.1.20 매매를 원인으로 취득하고, 쟁점②토지는 '95.4.21 청구외 ○○○으로부터 매매를 원인으로 취득하고, 쟁점③∼⑤토지는 '84.8.20 청구외 ○○○로부터 그의 단독명의로 각각 취득하여 이를 '96.10.18 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 매매를 원인으로 소유권이전등기한 것으로 나타나고 있는 바, 이와 같이 쟁점①∼⑤토지는 등기상 청구인이 타인으로부터 단독으로 취득하여 이를 위 ○○○ 및 ○○○에게 유상양도한 것으로 되어 있다. 둘째, 청구인은 쟁점①∼⑤토지를 청구인 명의로 취득할 당시 취득대금중 1/2을 위 ○○○이 부담하고 지분 1/2을 청구인 명의로 신탁하였음을 입증하는 대금지급 금융자료, 명의신탁약정서류, 기타 ○○○의 쟁점토지에 대한 권리보전관련자료 등의 증빙서류를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 위 ○○○이 청구인의 명의를 빌려 등기할 수 밖에 없었던 불가피한 이유도 없었던 점 등으로 미루어 볼 때 청구주장을 신빙성 있는 것으로 볼 수 없다. 셋째, 청구인은 쟁점①∼⑤토지에 대한 명의신탁 관련 입증서류로 ○○○지방법원의 판결문(96가단 ○○○, '96.9.9)을 제시하고 있으나, 동 판결내용을 보면 위 ○○○(원고)이 청구인(피고)에 승소한 것으로 되어 있는데 그 승소이유가 위에서 본 바와 같은 명의신탁 관련 실체적인 증빙자료(금융자료 등)의 제시로 인한 것이 아니고 청구인의 궐석으로 인한 의제자백에 의한 것이어서 동 판결문만을 가지고 청구주장을 인정하기는 어렵다. 위와 같이 청구인이 쟁점토지를 단독명의로 취득하여 매매를 원인으로 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하였고, 당초 ○○○이 쟁점토지중 1/2지분을 청구인 명의로 신탁하였던 사실이 인정되지 아니하므로 처분청이 청구인과 위 ○○○과의 거래를 유상거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

• 다. 쟁점②에 대하여

(1) 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에 의하면, 자산(토지)의 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하되 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 예외적으로 확인된 실지거래가액에 의하는 것으로 규정되어 있다.

(2) 사실관계 및 판단 첫째, 쟁점①∼⑤토지와 쟁점건물중 청구외 ○○○에게 양도된 부분에 대한 청구인의 신고내용과 처분청의 결정내용을 보면 다음과 같은 바, (단위: 원) 취 득 가 액 양 도 가 액 청구인 신고 처분청 결정 청구인 신고 처분청 결정 쟁점①토지 쟁점②토지 쟁점③토지 쟁점④토지 쟁점⑤토지 쟁 점 건 물 115,734,375 6,150,000 676,200 702,900 355,000 238,020,000 6,592,696 983,730 158,172 186,417 93,208 118,000,590 336,735,149 12,528,926 520,800 613,800 310,000 138,998,938 279,992,500 10,419,950 520,800 613,800 306,900 108,667,210 계 361,638,475 126,014,813 489,707,613 400,521,160 청구인은 쟁점①②토지와 쟁점건물에 대해서만 취득·양도시의 실지거래가액으로 신고하였고, 처분청은 쟁점토지 및 쟁점건물의 취득·양도가액을 모두 기준시가로 결정하여 과세하였음이 이 건 양도소득세 결정결의서 등에 의해 알 수 있다. 둘째, 청구인이 증빙자료로 제시한 쟁점토지 취득시의 매매계약서를 보면, 쟁점①토지는 매도인이 청구외 ○○○으로 되어 있고 쟁점②토지는 청구외 ○○○으로 되어 있는 반면, 등기부상으로는 쟁점①토지의 경우 청구외 ○○○이 매도인으로 되어 있고 쟁점②토지의 경우는 청구외 ○○○이 매도인으로 되어 있어 매매계약서와 등기부상의 거래당사자가 서로 다를 뿐만 아니라 동 계약서에 기재된 거래가액대로 매매대금을 수수하였음을 입증하는 금융자료 등 구체적인 증빙자료의 제시가 없어 청구인이 주장하는 취득시의 실지거래가액(앞의 청구인 신고가액 참조)을 실제거래내용과 부합되는 진실된 가액으로 인정하기는 어려우며, 쟁점건물의 경우도 건물신축원가에 대한 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 238,020,000원에 취득하였다는 청구주장을 받아들 일 수 없다. 셋째, 청구인이 쟁점①②토지 및 쟁점건물 양도에 대하여 신고한 실지양도가액을 보면, 쟁점①∼⑤토지의 지분 1/2과 쟁점건물중 지분 600㎡를 청구외 ○○○에게 490,000,000원에 일괄적으로 양도하는 것으로 하고 그 중 쟁점①②토지와 쟁점건물에 대해서만 기준시가로 안분하여 양도시의 실지거래가액(앞의 청구인 신고가액 참조)으로 신고하였는 바, 청구인이 주장하는 실지양도가액의 경우 위 토지·건물의 전체 거래가액이 490,000,000원이었다는 구체적인 입증이 없다. 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점①②토지 및 쟁점건물의 경우 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.