[요지] 청구인이 제시한 매매계약서상의 표시내용와 등기부상의 표시내용이 서로 달라 전후의 사실관계가 일치되지 아니하여 청구인이 제시한 매매계약서가 실제의 것인지가 불분명하고, 6년이상의 보유기간O 기준시가는 634퍼센트 정도 상승하였음에도 실지거래가액이 25퍼센트 정도 상승에 불과했다는 것은 납득이 가지 아니하며, 양도시기가 오래되지 아니하였음에도 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 금융자료, 매매계약서원본 등의 객관적인 증빙의 제시가 없으므로, 청구인이 신고한 거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 것은 타당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인이 경상북도 구미시 OO동 OOOOO 답 3,498㎡를 1989.11.25 취득하여 같은 곳 답 3,498㎡ O 1,654㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.1.26 양도한 후 양도가액은 125,000,000원으로 하고 취득가액은 100,053,287원으로 하여 1996.5.8 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 5,582,590원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 기납부세액을 공제한 후 1997.5.20. 청구인에게 96년 귀속 양도소득세 20,330,660원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.7.4 이의신청과 1997.10.9 심사청구를 거쳐 1997.12.26 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인이 예정신고시 제출하였던 취득시 매매계약서 사본은 청구인과 공동으로 매입한 4인 O의 한사람인 청구외 OOO이 가지고 있던 계약서를 기초로 하여 후에 작성한 것이나, 심판청구시 제시한 청구외 OOO이 보관O이던 매매계약서 원본과 같이 취득가액에는 변함이 없으며, 청구외 OOO, 공동매입자인 OOO, 당시 쟁점토지를 O개하였던 OO부동산(주)에 근무하던 OO, OOO 등도 청구인이 신고한 가액으로 거래하였다고 확인하고 있음에도 청구외 OOO이 본인에게 불이익이 있을 것을 우려하여 청구인에게 평당 약 10만원정도에 양도하였다는 거짓 진술내용에 근거하여 청구인이 신고한 취득가액 100,053,287원을 부인하는 것은 부당하다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO외 2인에게 125,000,000원에 양도하였으며 매매계약서상 기재된 OOO은 OOO의 아버지이고, 3개의 검인계약서상 금액의 총액이 127,250,000원으로 되어 있는 것은 양도금액 125,000,000원을 토지의 면적에 따라 배분하는 과정에서 착오가 생긴 것이므로 청구인이 신고한 양도가액 125,000,000원을 실지거래가액으로 보아야 한다.
(1) 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 100,053,287원을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없는 반면에, 처분청이거래상대방에 대하여 조사하는 과정에서 매도인인 청구외 OOO은 위 토지 3,498㎡를 1억원정도에 거래하였으며 청구인이 처분청에 제출한 매매계약서는 작성한 사실이 없다고 확인하고 있어 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없다.
(2) 청구인이 신고시 제출한 쟁점토지의 양도계약서에는 매매대금이 125,000,000원이고 매수인이 OOO외 2인으로 기재되어 있는 반면에, 처분청에서 제시한 심리자료에 의하면 쟁점토지 O 827㎡는 OOO에게 63,670,000원에, 331㎡는 OOO에게 25,480,000원에, 496㎡는 OOO에게 38,100,000원에 각각 양도하기로 하는 매매계약서가 작성되었고 1996.1.26 위 OOO, OOO, OOO에게 쟁점토지의 소유권이 이전되는 등 청구인이 신고한 매매대금과 쟁점토지의 양수인이 처분청의 확인내용과 일치하지 아니하므로 청구인이 신고한 가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 따라서 청구인이 신고한 거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제96조 제1호에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도차익에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.』고 규정하고 있다.
(2) 같은 법 시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조에서 『제166조의 개정규정은 이 영 시행(96.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』고 규정하고 있다.
(1) 청구인 신고내용에 의한 양도차익과 처분청의 기준시가에 의한 양도차익(필요경비제외)은 다음과 같다. (단위: 원, %) 구분 양도가액 (가) 취득가액 (나) 양도차익 (필요경비제외) (가/나) 신고가액 125,000,000 100,053,287 24,946,713 124.9 기준시가 98,743,800 13,451,982 85,291,818 734.0
2. 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 먼저 양도가액에 대하여 보면, 첫째, 청구인이 제시한 매매계약서상의 양도가액은 125,000,000원, 토지거래계허가신청서상의 양도가액은 127,340,000원, 검인계약서상의 양도가액은 127,250,000원으로 표시되어 있어 각각의 양도가액이 다르게 나타나고 있다. 둘째, 쟁점토지의 양도시기(1996.1.26)가 오래되지 아니하였음에도 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 금융자료, 매매계약서원본 등 객관적인 증빙의 제시가 없다. 셋째, 청구인이 제시한 매매계약서 사본상의 매수인은 OOO외 2인으로 되어 있어 3인이 공동지분으로 매입한 것으로 나타나 있으나, 등기부상에는 청구외 OOO 496㎡, OOO 827㎡, OOO 331㎡로 되어 있고 계약시의 거래당사자도 등기부상에는 다르게 표시되어 있는 바, 매수인 각자의 지분이 다를 경우에는 특약사항 등으로 이를 매매계약서상에 표시하는 것이 일반적인 점을 감안할 때 청구인이 제시한 매매계약서 사본을 거래당시에 작성된 진실된 것으로 보기는 어렵다고 인정된다. 위의 사실들을 감안하면 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 보기는 어려워 보인다. (나) 취득가액에 대하여 보면, 첫째, 청구인이 당초 신고시에 처분청에 제출하였던 매매계약서와 심판청구 심리기간O에 제시한 매매계약서를 보면, 거래대금 총액은 같으나, 계약일, 계약금액, O도금, O도금 지급일자, 잔금, 잔금지불일자, 계약자 등이 다르며, 또한 심리기간O에 제시한 매매계약서에 표시된 매도인 및 매수인란을 보면 매도인은 OOO로 되어 있으나 날인은 OOO으로 되어 있고, 매수인이 청구인외 4인으로 표시되어 있으나 등기부상에는 청구인 단독명의로 소유권이전등기가 되어 있는 등 전후의 사실관계가 일치되지 아니한 것으로 나타나고 있다. 둘째, 쟁점토지를 청구인 등에게 매도하였다는 청구외 OOO은 처분청의 실지거래가액 조사시에 쟁점토지를 평당 100,000원 정도에 매도하였다고 주장하다가, 이 건 심리O에는 평당 200,000정도에 매도하였다고 진술을 번복하고 있으나, 위에서 살펴본 바와 같이 전후의 사실관계가 일치되고 있지 아니한 점을 감안할 때 신빙성이 없어 보인다. 위의 사실들을 감안하여 볼 때 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 보기는 어려워 보인다.
(3) 위의 내용을 종합하여 관련법령을 적용하면, 청구인이 제시한 매매계약서상의 표시내용와 등기부상의 표시내용이 서로 달라 전후의 사실관계가 일치되지 아니하여 청구인이 제시한 매매계약서가 실제의 것인지가 불분명하고, 청구인이 쟁점토지를 취득한 것은 1989.11.25이고 양도한 것은 1996.1.26인 바, 6년이상의 보유기간O 기준시가는 634퍼센트 정도 상승하였음에도 실지거래가액이 25퍼센트 정도 상승에 불과했다는 것은 납득이 가지 아니하며, 양도시기가 오래되지 아니하였음에도 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 금융자료, 매매계약서원본 등의 객관적인 증빙의 제시가 없으므로, 청구인이 신고한 거래가액을 부인하고 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제166조 제5항 제2호의 규정에 의하여 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 타당하다고 판단된다.