실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 95.2.14 청구인외 ○○○외 7인과 공동으로 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○외 5필지 4,615㎡를 ○○공사로부터 2,170,000,000원에 낙찰받아 97.4.10 청구인등의 명의로 취득하여 97.6.12 위 토지중 같은 동 ○○○ 전 1,087㎡를 같은 동 ○○○ 대지 501㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)로 분할하여 97.7.10 청구인 단독명의로 공유물분할등기를 한 후 97.12.12 청구외 ○○○외 1인에게 양도하고, 실지거래가액(양도가액 265,000,000원, 취득가액 242,834,487원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제시한 거래증빙등으로 그 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 98.7.15 청구인에게 97년도 귀속분 양도소득세 11,381,480원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.7.27 심사청구를 거쳐 98.11.5 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 취득가액은 ○○공사로부터 공동으로 취득한 것이므로 실지거래가액이 확인되고, 양도가액도 대물로 변제할 것을 특약사항으로 정한 부동산매매계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서에 의하여 확인됨에도 처분청이 객관적인 자료도 없이 청구인이 제출한 부동산매매계약서를 허위라고 보아 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 취득가액이 명확히 구분되어 있지 아니하고, 양도가액이 차용금에 대한 대물변제라면 매매계약서가 관할구청의 검인을 받은 검인계약서라하더라도 이는 매매계약의 중요한 부분인데도 매매계약서상 기재되어 있지 않을 경우에는 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류로 볼 수 없는 것이므로, 청구인이 제시한 매매계약서등 증빙서류는 사회통념으로 보아 특단의 사정이 없는 한 그 진실성을 인정하기 어렵다고 할 것이므로 청구인이 제시한 거래증빙등으로 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목에 의하면, 『토지의 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는 『실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우의 하나로 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 들고 있으며, 같은조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 하면서, 그 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 있고, 같은조 제6항에서 『국세청장은 주소지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 자산양도차익 예정신고시 제출한 취득시의 부동산매매계약서, 양도시의 부동산매매계약서 및 거래사실확인서에 의하여 실지거래가액이 입증됨에도 처분청이 객관적인 자료도 없이 청구인이 제출한 부동산매매계약서를 허위라고 보아 실지거래가액을 부인한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 처분청 조사담당공무원이 쟁점토지의 양도당시 거래상대방들인 ○○○ 및 ○○○을 직접 면담하여 ○○○으로부터는 매부인 ○○○이 모두 알아서 하였다는 진술을 받았고, ○○○으로부터는 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 양도시의 부동산매매계약서는 등기신청용으로 작성되었고 실지매매계약서는 작성하지 않았다는 진술을 받았으며, 청구인으로부터는 사위인 ○○○이 매매계약을 한 것이어서 모른다는 진술을 받은 사실이 조사서에 의하여 확인되고 있어 양도시의 부동산매매계약서는 허위로 작성된 것으로 보이고, 둘째, 청구인은 쟁점토지를 265,000,000원에 양도하기로 ○○○외 1인과 계약하고, 청구인이 ○○공사로부터 당초 토지 취득시 중도금 및 잔금을 지급하기 위하여 ○○○으로부터 차용한 200,000,000원을 매매대금에서 대물변제로 제외하였으며, 나머지 65,000,000원을 현금으로 받았다고 주장하고 있으나, ○○○으로부터 차용한 금액 및 그동안 이자등을 지급한 사실 및 매매대금 중 나머지 잔금 65,000,000원을 수령한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 금융자료등의 증빙을 제시하지 못하고 있다. 사실이 이러하다면 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 이 건의 경우 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.