토지 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 광주광역시 서구 OO동 OOOOOO 대지 109㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.5.3. 취득하여 92.10.13. 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익을 예정신고를 한 바 있다. 처분청은 이 건 신고에 대하여 청구인이 신고한 취득시의 실지거래가액이확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.1.19. 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 39,973,690원을 부과 처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.2.4. 이의신청, 98.4.7. 심사청구를 거쳐 98.7.16. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득가액이 85,800,000원인 사실은 계약금 8,000,000원(본인 남편 사망보험금), 중도금 30,000,000원(쟁점토지에 근저당설정된 36,000,000원중 순채무 30,000,000원에 대하여 채무인수하고 OOO농협에서 담보설정하고 40,000,000원을 대출받아 상계함), 잔금 47,800,000원(청구인이 상속받은 주택을 양도한 대금으로 지급)을 지급한 사실로 확인된다. 쟁점토지 양도소득세 조사와 관련하여 조사공무원이 양도인 OOO에게 진술을 받았을 때 OOO가 10,000,000원밖에 받지 아니하였다고 하나 청구인이 OOO에게 다시 확인한 바에 의하면 쟁점토지 바로 인근에 있는 OO동 OOOOOO 30㎡의 양도가액을 진술한 것이지 쟁점토지의 양도가액을 진술한 것이 아니라고 확인하고 있으므로 이 건 객관적인 정황요건과 OOO의 진술을 재조사하여 청구인이 신고한 취득가액을 인정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 취득시 매매계약서를 보면 쟁점토지에 계약당시 36,000,000원이라는 금융기관의 근저당권이 설정되어 있음에도 근저당권에 대해 아무런 언급이 없고, 계약서 내용을 뒷받침 할만한 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없으며, 계약서상 중도금 및 잔금지급일과 청구인이 주장하는 대금지급일과 일치하지 아니하고, 처분청의 조사서에 의하면 매도자가 계약서 내용을 부인하고 있음이 매도자 청구외 OOO의 진술서에 의하여 확인되고 있다. 또한 청구주장과 같이 1989년도에는 부동산가격이 급등하고 있음에도 청구인은 쟁점토지를 85,800,000원에 취득하여 3년5개월 동안 보유하다가 92,400,000원에 양도하였다는 주장인 바, 이는 당시 물가상승율 및 부동산가격 상승율 등으로 보아 계약서상 취득가액은 신빙성이 있는 것으로 보기 어렵다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 쟁점토지의 양도당시 적용되던 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 같은법시행령 제170조 제1항에서 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있다
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 한데 대해 처분청은 실지취득가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인은 실지거래가액이 확인되므로 기준시가에 의해 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 실지취득가액이 확인되는지에 대하여 본다.

(1) 관련 등기부등본을 보면 청구인은 쟁점토지를 89.5.3. 취득하여 92.10.13. 양도하였으며, 쟁점토지에는 88.10.12. OOO을 채무자로, 채권최고액을 36,000,000원,근저당권자를 OO단위농업협동조합으로 하여 근저당권이 설정되었다가 89.4.27. 말소되었고, 89.5.23. 청구인을 채무자로, 채권최고액을 45,000,000원으로 근저당권자를 OOO농업협동조합으로 하여 근저당권이 설정되었다가 91.4.30. 말소되었음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 취득가액을 85,800,000원으로 양도가액을 92,400,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하였으며, 이에 대해 처분청은 실지양도가액은 확인되나 실지취득가액이 확인되지 않는다 하여 98.1.19. 기준시가(취득가액은 26,896,901원이고 양도가액은 105,294,000원임)에 의하여 양도소득세 39,973,690원을 부과하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타나 있다.

(3) 청구인이 쟁점토지를 85,800,000원에 취득하였다는 거증으로 제시한 매매계약서를 보면, 매매대금총액을 85,800,000원이고, 계약금 8,000,000원을 계약당시(계약일: 89.3.15.)지불하고 중도금 30,000,000원은 89.3.31에 잔금 47,800,000원은 89.4.20.에 지급한 것으로 되어있는 바, 계약당시 36,000,000원이라는 금융기관의 근저당권이 설정되어 있음에도 근저당권에 대해 아무런 언급이 없고, 계약서 내용을 뒷받침할 만한 금융자료등 객관적인 증빙의 제시가 없으며 계약서상 중도금 및 잔금지급일과 청구인이 주장하는 대급지급일과 일치하지 아니하여 청구인이 제시한 매매계약서는 신빙성이 없다 할 것이다.

(4) 또한 처분청이 제시한 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 OOO의 진술서(98.7.21.)를 보면 쟁점토지 매매대금으로 85,800,000원을 수령한 사실도 없고 계약서없이 돈을 주고 받았으며 부채가 있어 실제 수령한 돈은 10,000,000원 미만이라고 진술하였는 바, 청구인은 청구외 OOO가 그 후 청구인에게 쟁점토지가 아닌 다른 토지(OO동 OOOOOO, 30㎡)의 양도가액에 대하여 진술한 것이라고 당초 진술내용을 부인하였다고 하면서도 OOO가 쟁점토지를 85,800,000원에 양도하였다는 확인서를 제시하지 못한 점을 보면 청구주장을 사실로 인정할 수 없다 할 것이고 또한 청구인은 쟁점토지 취득당시 동참하였다는 청구외 OOO의 확인서(98.1)를 제시하고 있으나 객관적인 거증없이 제3자가 임의로 작성한 내용을 사실로 받아 들일 수 없다 할 것이다.

(5) 위에서 살펴본 바와 같이 청구인은 쟁점토지를 85,800,000원에 취득하였다고 주장만 할 뿐 대금수수사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 거증의 제시가 없을 뿐만 아니라 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 OOO가 쟁점토지의 양도가액이 85,800,000원이 아니라고 하고 있고, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액이 당시 기준시가(26,896,901원)의 3배가 넘는 점등을 종합해 보면 청구인이 쟁점토지를 85,800,000원에 취득하였다는 주장은 신빙성이 없다 할 것으로 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 않는 경우이므로 비록 실지 양도가액이 확인된다 하더라도 전시법령에 의하여 기준시가에 의하여 과세하여야 할 것이므로 처분청이 이 건 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.