부동산 양도소득의 필요경비를 계산함에 있어 청구주장 개량비 등을 공제할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 1986.12.24(계약일) 전라북도 군산시 O동 OOOOOOO 소재 창고건물(대지 248㎡, 건물 193.38㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 후 이를 수리·개량하여 1987.7.1 그 용도를 근린생활시설로 변경하였으며, 1994.5.2 이를 양도하고 1995.5.24 양도소득의 필요경비를 양도가액과 동일한 98,000,000원(취득가액 24,010,000원, 개량비 지출액 73,990,000원)으로 하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 수리·개량과정에서 소요되었다는 청구주장 필요경비 98,000,000원 O 취득가액 24,010,000원과 수리·개량비로 지급된 사실이 관련증빙에 의하여 확인되는 20,816,000원 총 44,826,000원만 필요경비로 인정하고 양도차익을 산정하여 1997.6.17 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 21,119,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.8.16 이의신청과 1997.11.15 심사청구를 거쳐 1998.3.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 1986.12.24(계약일) 폐창고 상태로 방치되어 있던 쟁점부동산을 OO은행으로부터 취득하여 1987년 초에 많은 자금을 들여 이를 수리·개량하였고, 1987.7.1 그 용도를 창고에서 근린생활시설로 변경하여 음식점 등으로 사용하다가 1994.5.2 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였는 바, 건물의 수리·개량과정에서 설비비 및 개량비 등 자본적지출액과 취득당시 부동산O개수수료 등이 소요되었음에도 불구하고 처분청이 이를 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 등 필요경비를 양도가액과 동일한 98,000,000원으로 하여 양도소득세신고를 하였으나, 이 O 전소유자인 OO은행으로부터 취득한 가액 24,010,000원과 정화조 설치비 6,000,000원을 포함한 수리·개량비 20,816,000원 등 총44,826,000원만 객관적인 증빙에 의하여 확인되고 있을 뿐, 나머지 금액에 대하여 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장 필요경비는 확인되지 아니하므로 이를 공제하지 아니하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산 양도소득의 필요경비를 계산함에 있어 청구주장 개량비 등을 공제할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제45조 제1항에는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다』고 하면서 그 제1호에서 『취득가액』을, 같은호 가목에서 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』를 열거하고 있고, 같은항 제2호에서 『대통령령이 정하는 설비비와 개량비』를, 그 제3호에서 『대통령령이 정하는 자본적 지출액』을, 그 제4호에서 『대통령령이 정하는 양도비』를 열거하고 있다. 같은법시행령 제94조 제1항에는 『법 제45조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다』고 하면서 그 제1호에서 『제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)』을, 제2호에서 『취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액』을 열거하고 있고, 같은조 제2항에서 『법 제45조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다』고 하면서 그 제1호에서 『양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용』을, 그 제2호에서 『양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용』을, 그 제3호에서 『양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용』 열거하고 있으며, 같은조 제3항에서 『법 제45조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다』고 하면서 그 제1호에서 『제89조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액』을 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 1987.6.1 쟁점부동산을 청구외 (주)OO은행으로부터 취득하여 1994.5.2 청구외 OOO외 1명에게 양도한 것으로 되어 있고, 건축물관리대장에 의하면 1987.7.1 건물의 용도를 창고에서 근린생활시설로 변경하였음이 확인되고 있다.

(2) 처분청의 과세자료에 의하면 처분청은 청구주장 실지양도가액 98,000,000원에 대하여 이를 인정하였으나, 청구주장 필요경비 98,000,000원 O 쟁점부동산의 취득가액 24,010,000원과 정화조 설치비 6,000,000원을 비롯하여 관련증빙에 의하여 그 지출이 확인되는 수리·개량비 20,816,000원 등 총44,826,000원만을 필요경비로 인정하고 나머지 금액(53,174,000원)에 대하여는 공제를 배제하고 과세하였음을 알 수 있다.

(3) 청구인은 처분청이 필요경비로 인정하지 아니한 나머지 금액 53,174,000원에 대하여도 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산 용도변경을 위한 공사를 시공하였다는 청구외 OOO의 사실확인서를 제시하고 있고, 그 확인서에는 동인이 1987.5월부터 1987.6월까지의 기간에 걸쳐 쟁점부동산의 용도변경을 위한 공사를 시공한 후 공사대금 55,000,000원을 청구인으로부터 받은 것으로 되어 있으나, 공사대금을 수수한 사실에 대한 금융자료 등 동인이 동 공사를 시공하였음을 입증할 수 있는 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 그 신빙성을 인정하기 어렵다 하겠다. (나) 또한 청구인은 공사당시 소요되었다는 페인트공사비 및 바닥인조석공사비 등 17개 항목의 공사비로 26,500,000원을 지출하였다고 주장하고 있으나, 이에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라, 동 공사비항목은 위 청구외 OOO이 수령하였다는 공사비 항목과 상당부분 O복되고 있어 이 또한 그 신빙성을 인정하기 어렵다고 판단된다.

(4) 위 사실을 종합하여 볼 때, 청구주장 필요경비 98,000,000원 O 취득가액 24,010,000원과 정화조 설치비 6,000,000원을 포함한 공사비 20,816,000원 등 처분청이 인정한 총 44,826,000원만 객관적인 증빙에 의하여 확인되고 있을 뿐, 나머지 금액에 대하여는 이 건 필요경비로 지출한 사실이 확인되지 아니하므로 이를 공제하지 아니하고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.