신축 건물의 준공 후 이를 담보로 한 은행대출금은 신축자금으로 확인되고 임대 보증금은 본인의 채무이므로 이를 취득자금으로 인정함
신축 건물의 준공 후 이를 담보로 한 은행대출금은 신축자금으로 확인되고 임대 보증금은 본인의 채무이므로 이를 취득자금으로 인정함
ㅇㅇ세무서장이 1998.5.4 청구인에게 한 1996년도 증여분 중여세 287,320,400원과 1997년도 증여분 증여세 21,078,190원의 부과처분은
1. 청구인이 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○소재 부동산을 담보로 한 1997.7.25자 ○○○지점의 대출금 200,000,000원을 그 취득자금으로 인정하여 1997년도 증여가액에서 제외하고,
2. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○, ○○○동 ○○○, ○○○동 ○○○ 소재 부동산은 그 임대보증금을 재조사하여 확인된 금액을 그 취득자금으로 인정하여 증여가액에서 제외하는 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정하며,
3. 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 1991년∼1997년중 아래 표와 같이 부동산(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 취득·양도하였으며, 그 중 쟁점부동산 1∼4는 청구인이 1996년중 대지를 취득하여 1996년∼1997년중 동 지상에 일명 원룸형 임대주택을 신축하였다. < 부동산 취득·양도 > (단위: 천원) 구분 물건지 지목 취득일 면적(㎡) 취득가액 대 출 내 역 1
○○○동
○○○ 대지
96. 9.23 229.6 358,000 (감정가)
96. 9.23 ○○○ 70,000 건물 96.11.22 516.04 96.11.22 ○○○원예 150,000 2
○○○동
○○○ 대지
96. 3. 8 228.4 421,000 (감정가)
96. 3.20 ○○○은행 56,000 건물 96.11.25 516.49 96.11.25 ○○○원예 150,000 3
○○○동
○○○ 대지 96.10.24 249.1 413,000 (감정가) 96.11.12 ○○○농협 70,000 건물 96.11. 7 544.2 96.11.12 ○○○원예 150,000 4
○○○동
○○○ 대지
96. 9. 4 312.0 129,480
97. 6.25 ○○○ 200,000 건물
97. 5.30 561.16 302,706 5번 토지와 교환취득 5
○○○동
○○○ 대지
96. 6.12 205
• 4번 토지와 교환양도 6
○○○동
○○○ 취득
96. 3. 4 150.59 107,421 (분양가) ※ ○○○아파트 양도 96.12. 2 150.59 115,500 7
○○○
○○○ 취득 91.11.11 99.87 35,369 ※ ○○○아파트 양도
93. 4. 9 99.87 50,000 처분청은 청구인이 쟁점부동산 1∼4 및 6을 취득한 데 대하여 쟁점부동산 1∼4의 취득가액은 청구인이 동 부동산을 담보로 하여 대출받을 때 금융기관이 평가한 감정가액으로, 쟁점부동산 6은 분양가액으로 평가하여 각 연도별 재산취득가액을 산정하고, 금융기관 대출금중 646,000,000원(쟁점부동산 1∼3의 대출금) 및 쟁점부동산 6∼7의 양도가액 165,500,000원을 취득자금의 출처로 인정하고, 나머지 차액에 대하여는 청구인이 청구인의 남편 ○○○으로부터 증여받은 것으로 보아, 1998.5.4 청구인에게 1996년도 증여분 증여세 287,320,400원과 1997년도 증여분 증여세 21,078,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.28 이의신청과 1998.8.5 심사청구를 거쳐 1998.11.8 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장
(1) 처분청은 쟁점부동산을 담보로 한 대출금융기관의 감정가액을 취득가액으로 산정하였으나, 일반적으로 금융기관의 감정가액은 대출담보를 목적으로 하여 높게 평가되므로 이를 취득가액으로 보는 것은 부당한 바, 대지의 경우 실지거래가액이 매매계약서에 의하여 입증되고, 건물의 경우 청구인이 직영공사를 하여 평당 150만원이 소요되었으므로 이를 취득가액으로 보아야 한다.
(2) 건물신축에 따른 건축대금은 준공과 동시에 정산되어 지급된 것이 아니고 은행대출 및 준공후 입주자의 임대보증금으로 충당한 것이므로, 쟁점부동산 4를 담보로 한 대출금 200,000,000원(이하 "쟁점대출금"이라 한다)과 쟁점부동산 1, 2, 4의 임대보증금 418,000,000원(이하 "쟁점임대보증금"이라 한다)을 취득자금으로 인정하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견
(1) 상속세법상 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하므로, 대지는 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 실지거래가격이 매매계약서에 의하여 확인되는 경우에는 이를 시가로 보는 것이며, 신축건물은 신축에 소요된 비용을 시가로 보는 것이나, 청구인은 이에 대한 객관적이고 신빙성있는 증빙의 제시가 없으므로 금융기관이 그 대출업무를 수행하면서 감정평가한 쟁점부동산의 가액을 시가로 보아 취득가액을 산정함은 잘못이 없다.
(2) 재산취득자금 출처조사를 하는 경우에 당해 취득재산의 임대보증금 등 채무를 당해 재산의 취득자금으로 사용한 경우에는 자금출처로 인정받을 수 있는 것(국세청예규 재삼 01254-2026, 1992.8.1. 같은 뜻)이나, 청구인은 쟁점부동산 취득 후에 금융기관에서 대출받은 쟁점대출금과 쟁점임대보증금의 사용처에 대하여 객관적이고 신빙성있는 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.
(1) 쟁점부동산의 취득가액을 금융기관이 대출시 평가한 감정가액으로 평가한 처분의 당부와
(2) 쟁점부동산의 취득일 이후의 금융기관 대출금과 신축건물의 임대보증금을 자금출처로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
(1) 상속세법 제9조 제1항에서 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여당시의 현황에 의한다』고 규정하고, 같은조 제3항에서 『제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다』고 규정하면서, 제4항에서 『다음 각 호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 2.∼4. (생략)』이라고 규정하고 있다. 한편, 상속세법 제34조의 7에서는 제9조의 규정은 증여세에 준용한다고 규정하고 있다.
(2) 구 상속세법 제34조의 6에서 『직업·성별·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 재산의 취득자가 다른 자로부터 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제41조의 5에서 『법 제34조의 6에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액의 100분의 20(취득재산의 가액이 10억원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여는 100분의 5)에 미달하는 경우를 제외한다.
1. 신고 또는 과세받은 소득금액(비과세 또는 감면받은 금액을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입증
2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액의 입증
3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이거나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액의 입증
4. 국세청장의 연령·세대주·직업·재산상태·사회경제적 지위 등을 참작하여 정한 기준에 따라 조사한 결과 자금출처가 입증되는 것으로 인정하는 금액』이라고 규정하고 있다.
(1) 처분청은 쟁점부동산에 대한 증여가액을 산정함에 있어 쟁점부동산의 취득가액을 금융기관이 평가한 감정가액으로 평가하였음이 대출관련 금융기관의 간이감정표에 의하여 확인되고, 취득자금의 출처로는 쟁점부동산의 양도가액 165,000,000원(쟁점부동산 6 ○○○아파트 115,500,000, 쟁점부동산 7 ○○○아파트 50,000,000)과 쟁점부동산 1, 2, 3을 담보로 한 금융기관대출액 646,000,000원을 취득자금으로 인정하였으며, 쟁점부동산 4에 대한 쟁점대출금 200,000,000원과 쟁점부동산 1, 2, 4에 대한 쟁점임대보증금은 이를 인정하지 않았음이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다.
(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산 1∼4의 취득가액을 토지가액은 검인계약서상의 실지거래가액으로, 건물가액은 신축비용인 평당 1,500,000원으로 하여 산정하여야 한다는 주장이나 상속세법상 규정된 "시가"라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하나, 그러한 시가를 산정하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 공신력있는 감정기관의 감정가액은 물론 금융기관이나 상호신용금고가 대출업무를 수행하면서 그 업무의 일환으로 조사한 시가조사자료에 의한 가액도 특별한 사정이 없는 한 시가로 볼 수 있는 것(대법원 90누7302, 1991.4.23 같은 뜻)이므로, 쟁점부동산 1∼4를 담보로 한 대출과 관련된 금융기관의 감정평가액은 시가로 볼 수 있는 반면에, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 대지취득과 관련한 검인계약서는 그 매매가액이 금융자료 등에 의하여 객관적으로 확인되지 않는 한 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이고, 건물취득비용에 있어서도 신축비용에 관한 객관적인 증빙이 없으므로 평당 150만원으로 산정하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산 1∼4의 증여가액을 금융기관의 감정가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.
(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 당초 청구외 ○○○ 소유이었던 쟁점부동산 4의 토지를1996.8.22 청구인 소유의 쟁점부동산 5와 교환하여 취득하였음이 교환계약서 및 등기부등본에 의하여 확인되고, 교환전 쟁점부동산 4의 토지상에는 동 토지를 담보로 하여 ○○○의 처 ○○○ 명의의 (주)○○○신용금고의 대출금 168,000,000원이 있었으며, 동 대출금은 1997.6.25 전액상환되었음이 등기부등본 및 계좌상태조회표에 의하여 확인된다. 한편, 청구인은 교환한 쟁점부동산 4토지위에 건물을 신축하여 1997.6.25 ○○○지점에서 200,000,000원을 대출받은 사실이 대출금통장에 의하여 확인되고, 동 대출금중 166,440,606원이 동 토지를 담보로 한 ○○○ 명의의 기존대출금을 상환하는데 사용되었음이 1997.6.25자 ○○○신용금고의 대체입금전표(청구인의 남편 ○○○ 명의로 입금)에 의하여 확인되는 바, 위 사실로 보아 쟁점부동산 4를 담보로 하여 청구인이 ○○○지점으로부터 대부받은 쟁점대출금 200,000,000원은 쟁점부동산 4의 건물신축등기일인 1997.5.30로부터 25일이 경과된 시점의 대출이기는 하나, 현실적으로 건물등기가 이루어져야 대출기관의 근저당설정이 가능한 점과 쟁점부동산 4를 담보로 한 쟁점대출금 200,000,000원은 쟁점부동산 4의 토지를 담보로 한 기존의 (주)○○○신용금고 대출금 168,000,000원을 상계처리한 것이 확인되는 점등으로 보아, 쟁점대출금은 쟁점부동산 4의 취득자금으로 사용되었다고 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. (나) 또한, 청구인은 쟁점부동산 1, 2, 4에 대한 쟁점임대보증금 418,000,000원(1부동산 11호 98,000,000원, 2부동산 17호 206,000,000원, 4부동산 14호 114,000,000원)은 건물신축에 대한 공사비 사후정산 등에 사용되었으므로 이를 취득자금으로 인정하여야 한다고 주장하면서 관련 임대차계약서 사본 42매를 제시하고 있는 바, 쟁점부동산 1, 2, 4가 원룸형 임대주택인 사실과 임대차 계약이 신축직후 바로 이루어진 점등을 미루어 볼 때, 쟁점임대보증금이 공사비의 사후정산 등에 쓰였을 가능성을 부인하기가 어려울 뿐만 아니라, 이는 임차입주자에 대한 청구인의 채무에 해당된다 할 것이므로 동 임대보증금을 재조사하여 확인된 금액을 쟁점부동산 1, 2, 4의 취득자금으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.