기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 88.12.30 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 181.8㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 92.6.22 청구외 ○○○에게 양도하고 93.2.27 실지취득가액을 99,000,000원으로, 실지양도가액을 130,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 이에 대하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.4.11 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 45,425,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.6.2 이의신청, 98.7.25 심사청구를 거쳐 98.11.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 증빙서류를 갖추어 적법하게 실지거래가액으로 신고하였음에도 실지거래가액에 대한 조사와 공정과세위원회의 심의없이 신고한 취득 및 양도가액이 기준시가 대비 각각 148%, 74%라는 이유로 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 공시지가 및 시세보다 현저하게 낮은 가액으로 양도한 정당한 사유를 입증하지 못하고 있고, 청구인이 신고한 양도 및 취득가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없다 할 것이고, 또한 공정과세위원회의 자문을 거치지 않았다는 사실만으로는 위법한 처분이라 할 수 없으므로 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 『양도가액 및 취득가액은 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제100조 제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에는 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 88.12.30 청구외 ○○○으로부터 취득하여 92.6.22 청구외 ○○○에게 양도하였고, 청구외 ○○○은 91.9.16 청구인의 처(妻)인 청구외 ○○○를 채무자로 하고, 채권최고액을 195,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고, 청구인이 93.2.27 실지취득가액을 99,000,000원으로, 실지양도가액을 130,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 신고한 데 대하여 처분청은 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 신고서, 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점토지의 양도계약서(검인계약서), 매수인의 거래사실확인서, 청구인이 93.5.20 취득한 분당신도시 ○○○의 등기부등본을 증빙자료로 제시하면서 90년도에 당첨된 분당신도시 아파트의 분양대금을 납입하기 위하여 청구외 ○○○으로부터 115,000,000원을 차입하고 이에 대한 담보조로 쟁점토지에 근저당권을 설정해준 후 이를 변제하지 못하여 매수인에게 소유권을 이전하는 관계로 공시지가보다 낮은 130,000,000원에 양도하였다는 주장이나, 취득당시의 기준시가(66,965,484원)의 147.8% 수준에서 취득한 쟁점토지를 양도당시의 기준시가(175,618,800원)의 74%수준에 양도하였다는 것은 납득하기 어렵고, 위 계약서도 검인계약서로서 매수인으로부터 차입한 차용금에 대한 변제내용이 기재되어 있지 아니하며, 양도당시의 실지매매계약서임을 입증할 수 있는 영수증 등 구체적이고 객관적인 증빙자료가 뒷받침되지 아니하는 점 등을 종합하여 볼 때, 실지거래가액이 확인되는 경우로 보기 어렵다 하겠다. 그렇다면, 설령 청구인이 신고한 취득가액이 신빙성이 있다 하더라도 소득세법 제100조 제1항 규정에 의하면, 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하도록 규정하고 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인은 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함에 있어서 공정과세위원회의 자문을 거치지 않았으므로 위법하다고 주장하나, 관할세무서장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때 일정한 자에게 자문하게 할 수 있는 것으로 규정한 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정은 과세처분절차상의 효력규정이라 할 수 없으므로 처분청이 위와 같은 자문절차를 거치지 아니하고 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.(국심 97부 2091, 97.12.10 같은 뜻)
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.