실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구를 기각합니다.

청구인은 91.4.22 경기도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 130.7㎡ 및 지상건물을 청구외 ○○○으로부터 취득하여 건물을 멸실한 후 다가구주택 5가구(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 92.10.30 청구외 ○○○에게 양도하고 건물은 기준시가에 의하여, 토지는 실지거래가액으로 각각 양도차익을 산정하여 93.5.21 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.3.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 19,384,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.5.7 이의신청과 98.7.18 심사청구를 거쳐 98.11.3 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 매매계약서 및 거래사실확인서 등에 의하여 실지거래가액이 확인됨에도 처분청이 이에 대한 사실여부를 제대로 조사하지도 아니하고 거래현실이나 거래 당시의 상황등을 고려함이 없이 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 실지거래가액이라고 제시한 관련서류에 의하여 취득 및 양도가액을 살펴보면, 취득가액은 기준시가보다 훨씬 높고 기준시가보다 낮게 매도할 만한 특별한 사유가 없음에도 양도가액은 기준시가에 미달하고, 부동산매매거래는 중개인의 중개에 의하여 거래되는 것이 일반적인 관행이나 이 건의 경우는 취득 및 양도 모두 당사자간의 거래로 계약서가 작성되어 있으며, 등기부등본에 의하면 쟁점토지에는 지상권이 설정되어 있음에도 계약서에는 전혀 언급이 없고 금융자료의 제시도 없는 점등으로 미루어 매매계약서상의 실지거래가액은 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제1항 제1호, 제2항 및 제4항에는 "당해 연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 하며, 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 『양도가액』이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 『양도차익』이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 하고(이하생략), 양도가액은 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가로 하고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제45조 제1항 및 같은 법 제60조와 같은 법 시행령 제46조 제3항에는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 취득가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한 취득가액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 하며, 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의하고, 법 제23조 제2항 제1호에서 『취득가액』이라 함은 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액을 말한다. 다만, 취득가액을 실지거래가액에 의한 경우에는 법 제45조 제1항 제1호 내지 제3호의 금액으로 한다."고 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목 및 나목과 1의 2에는 "법 제60조에 규정하는 토지에 대한 기준시가는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가로 하고,(단서생략) 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하며, 건물에 있어서는 나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액으로 한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조 제1항·제4항 및 제5항에는 "법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하며, 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』를 말하고, 법 제23조 제4항 제2호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 나목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 『양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우를 말한다.』"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 매매계약서 및 거래사실확인서 등에 의하여 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인됨에도 불구하고 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 먼저 취득가액에 대하여 보면, 91.4.2 청구인과 매도자인 청구외 ○○○간에 체결된 쟁점부동산의 매매계약서와 ○○○이 91.4.17 진술한 거래사실확인서에는, 대지 130.7㎡, 건물 76㎡를 60,000,000원에 매매하되 건물은 노후하여 금액을 계산하지 아니하기로 약정되어 있으며, 건물의 신축공사를 시행한 청구외 ○○○ 제출한 확인서와 현금출납장에 의하면, 91.11.23 건물을 신축준공하여 청구인 명의로 소유권보존등기한 건물의 신축공사대금은 건축자재대금 50,000,000원을 포함하여 총 90,045,695원으로 확인되는 바, 사실이 그러하다면 실제 쟁점부동산을 취득하기 위하여 청구인이 투입한 취득원가는 당초 토지취득가액 60,000,000원과 건물신축대금 90,045,695원을 합한 150,045,695원이 실지거래가액이 될 것임에도 청구인이 제출한 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서상에는 토지는 실지거래가액인 60,000,000원, 건물은 기준시가인 23,059,050원 합계 83,059,050원으로 기재하여 취득가액을 신고하였으며, 또한 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 쟁점토지의 취득가액 60,000,000원은 개별공시지가 43,131,000원에 비하여 139.1%로 월등히 높은 데 대하여 청구인은 쟁점토지 취득 당시 주변지역이 일반적으로 기준시가의 120%이상에 거래되었다고 주장하나 이는 구체적인 증거나 사례등에 근거한 사실도 아니고 쟁점토지의 실지거래가액을 입증할 만한 내용도 되지 못한다 하겠다. 다음 양도가액에 대하여 보면, 쟁점부동산의 양도당시 청구인과 매수자인 청구외 ○○○간에 체결된 부동산매매계약서(검인계약서)에 의하면 매매대금을 113,000,000원으로 약정하였음이 확인되고, 매수자인 ○○○이 진술한 거래사실확인서에 의하면 매매대금은 토지 63,000,000원, 건물 50,000,000원 합계 113,000,000원이라고 진술하였는 바, 당시 부동산 가격이 급격히 하락하는 시점도 아니고 취득원가보다 현저하게 낮은 가격으로 매매할 특별한 사유가 있었음을 밝히지 못하면서도 앞에서 살펴본 바와 같이 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득을 위하여 투입한 취득원가 150,045,695원에 비하여 위 약정매매대금 113,000,000원은 75.3%에 불과할 뿐만 아니라 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서상에는 토지 양도가액 63,000,000원, 건물 양도가액 25,035,540원 합계 88,035,540원으로 신고하였음이 확인된다. 또한, 위 약정매매대금 113,000,000원중 28,000,000원은 ○○○로부터의 대출금 상환에 사용하였고 2,000,000원은 전세보증금으로 사용하였다고 주장하면서 전세보증금으로 수취하였다는 83,000,000원에 대하여는 사용처를 밝히지 못하고 있어 청구인이 실제 얼마를 매매대금으로 받은 것인지 불분명하고, 금융자료등 객관적인 입증자료의 제시가 없어 청구인이 주장하는 실지거래가액이 사실인지에 대한 신빙성에 의문이 제기될 뿐만 아니라 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점토지의 양도가액 63,000,000원은 개별공시지가 71,362,200원에 비하여 88.3%에 불과한 바, 이에 대하여 청구인은 양도 당시 주변지역이 일반적으로 기준시가의 80∼90% 수준으로 거래되었다는 주장이나 이 또한 구체적인 증거나 사례 등에 근거한 사실도 아니고 쟁점토지의 실지거래가액을 입증할 만한 사유가 되지 못한다 하겠다. 위의 내용을 종합해 볼 때, 쟁점부동산에 대한 취득시의 부동산매매계약서, 양도시의 검인계약서, 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서, 거래사실확인서 및 건물신축공사와 관련한 현금출납장등의 내용이 서로 일치하지 아니하여 청구인이 주장하는 실지거래가액은 불분명할 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 매매대금 수수에 대한 금융자료등 객관적이고 구체적인 증빙의 제시가 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.