신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 잡종지 173.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 88.5.20 86.75㎡ 및 88.8.19 86.75㎡를 취득하여 94.12.21 청구외 ○○○에게 양도하고 94.12.26 취득가액 43,100,000원 및 양도가액 75,400,000원으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.7.2 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 42,848,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.8.24 심사청구를 거쳐 98.11.11 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지의 시세가 낮은 이유는, 쟁점토지가 건축허가가 불가한 일종의 맹지로서 200평 이하의 공동소유이므로 토지분할도 되지 않고, 유휴토지에 해당되어 토지초과이득세가 부과되기 때문인데, 이 점을 감안하지 아니하였으며, 쟁점토지의 실지취득 및 양도가액이 금융자료 및 거래상대방의 확인서에 의하여 확인됨에도 불구하고 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지에 건축허가를 받기 위하여는 공동소유자의 동의를 얻어야 하고, 금융자료에 의하여 신고한 양도가액 75,400,000원이 확인되므로 실지양도가액을 인정하여야 한다는 주장이나, 쟁점토지는 ○○○역 근처 및 ○○○도로 진입로와 연접한 일반주거지역으로서 인근부동산 중개업소 등에 양도당시의 시세를 탐문한 바, 평당 3,500,000원에 거래가 이루어진 사실이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인되며, 쟁점토지 양도당시의 개별공시지가가 ㎡당 983,000원인데 비하여 신고한 양도가액은 ㎡당 434,582원으로서 개별공시지가대비 44.2% 밖에 안되는 현저히 낮은 시세로 거래가 이루어질 만한 이유가 없고, 청구인이 제시한 금융자료상의 금액과 부동산 매매계약서상 금액이 일치하지 않은 것으로 미루어 보아 청구인이 신고한 실지양도가액은 신빙성이 없어 보인다. 또한 청구인은 쟁점토지를 43,100,000원에 취득하였다고 주장하면서 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나 매매계약서사본 및 거래상대방의 확인서만으로 실지거래가액을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 대금지급내용등 객관적인 입증자료가 없는 것으로 보아 청구인이 신고한 실지취득가액도 사실로 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 제1항 에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다". 고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 88.5.20 및 88.8.19 쟁점토지를 43,100,000원에 취득하여 94.12.21 75,400,000원에 양도하였다고 주장하면서 이의 증빙으로 부동산매매계약서와 거래상대방의 사실확인서를 첨부하여 자산양도차익예정신고를 하였으며, 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 이 건 과세하였음이 양도소득세 결정결의서등 관련자료에 의해 확인되는 바 이에 대하여 살펴보면,

(1) 청구인이 제출한 양도시 매매계약서에 의하면 94.7.4 계약금 7,000,000원, 94.7.9 중도금 53,000,000원, 94.12.19 잔금 15,400,000원, 합계 75,400,000원을 쟁점토지의 대금으로 지불하는 것으로 되어 있는데, 중도금 53,000,000원은 청구인의 예금통장(○○○은행 ○○○지점 ○○○)에 입금된 사실이 확인되나 계약금 및 잔금지급에 대하여는 객관적인 금융자료등을 제시하지 못하고 있고,

(2) 98.8.3 발행한 쟁점토지의 토지이용계획확인원에 의하면, 쟁점토지는 도시계획상 일반주거지역으로서 미관4종지○○○ ○○○도로에 연접해 있고, 쟁점토지 양도당시의 ㎡당 공시지가가 983,000원인데 비하여 신고한 양도가액은 ㎡당 434,582원으로서 개별공시지가의 44.2% 밖에 안되는 현저히 낮은 시세로 거래가 이루어질 만한 특단의 사정이 없는 이 건의 경우 신고가액을 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어렵다 하겠다.

(3) 쟁점토지의 취득가액 43,100,000원에 대하여 보면, 계약금, 중도금, 잔금 등에 대하여 거래상대방의 확인서만 제시할 뿐 객관적인 금융자료등을 제시하지 못하고 있다. 사실이 이러하다면, 청구인이 신고한 실지거래가액은 객관적이고 구체적인 거래증빙등에 의하여 확인되는 경우에 해당된다고 볼 수 없으므로 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.