부동산매매업에 대한 과세

심판청구를 기각합니다.

처분청은 ○○○세무서장으로부터 청구인의 충청북도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 소재 대지 2,196.6㎡중 374.859㎡와 지상건물 2,968.418㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)양도에 대한 1994년귀속 461,900,000원, 1995년귀속 81,169,035원, 1996년귀속 593,930,787원의 사업장별 수입금액결정상황표를 통보받아 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 1994년귀속∼1996년귀속 소득금액을 추계조사결정하여 1998.3.12 청구인에게 1994년귀속 48,815,700원, 1995년귀속 1,536,550원, 1996년귀속 36,299.920원 합계 86,652,170원의 종합소득세를 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.3.28 이의신청 및 1998.4.28 심사청구를 거쳐 1998.11.6 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인의 주장

(1) 청구인이 쟁점부동산을 포함한 전체 부동산(대지 2,196.6㎡, 건물 지하2층, 지상 15층, 복합상가아파트 연면적: 17,918.16㎡, 이하 대지와 건물을 합하여 "○○○상가"라 한다)의 토지를 소유하던 중 쟁점부동산의 건물이 신축되었는 바, 청구인이 받아야 할 토지대금을 쟁점부동산으로 물납상계 처리하였다. 물납으로 쟁점부동산을 취득한 청구인은 부동산임대업을 영위하려고 1994.1.1 사업자등록을 하였으나 쟁점부동산이 계획대로 임대되지 아니하므로 자금압박을 받게되어 등기부상 소유권이전을 이행하지 못한채 1994.7.16 쟁점부동산 중 1층 117호를, 1995.3월 118호를, 1995.6.2 청구외 ○○○에게 112호를 양도하였다. 쟁점부동산 중 나머지 부분인 2층도 청구인이 볼링장으로 시설을 하려 하였으나 자금부족으로 청구외 ○○○에게 양도하게 된 것인바, 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 종합소득세를 과세하였으나 쟁점부동산 양도에 대하여는 양도소득세가 과세되어야 한다.

(2) 쟁점부동산 양도에 대하여 종합소득세가 과세된다 하더라도 청구인이 1991.7.10 ○○○상가의 토지를 1차로 276백만원, 1992년7월 2차로 ○○○토건(주)로부터 1,075백만원에 양수한 사실이 있고, 쟁점부동산은 위 토지대금을 물납으로 상계처리하여 취득하였으며 따라서 쟁점부동산의 취득·양도시 매매가액을 확인할 수 있으므로 실지거래내용을 기초로 실지조사를 하여 과세처분을 경정결정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견 청구인이 소유하고 있던 쟁점상가의 토지를 청구인이 대표이사로 재직하고 있는 ○○○개발(주)에 양도하는 대가로 쟁점부동산을 양수받기로 하고 복합상가아파트를 신축하였는 바, 건축허가서에 청구인이 건축주로 등재되어 있는 사실, 준공 후 청구인 명의로 소유권보존 등기된 사실, 소유권보존 등기시 층별·호수별로 면적을 달리하여 1층 18개 점포, 2층 4개 점포로 나누어 등기된 사실과 청구인이 1층 118호 상가를 청구외 ○○○에게 양도하고 부동산매매업으로 부가가치세를 신고한 사실, 1994년 1개, 1995년 2개, 1996년 18개 점포를 양도한 사실, 쟁점부동산상의 볼링장을 청구외 ○○○의 처 청구외 ○○○가 1996.3.20 사업자등록을 하고 시설공사를 하여 영업을 개시한 사실 및 청구인이 1994.1.11 ○○○세무서장으로부터 교부받은 사업자등록증에는 종목이 부동산임대와 볼링장으로 기재되어 있으나 준공전 사용승락일이 1993.4.28인 쟁점부동산을 양도하기 전까지 점포를 임대한 사실이나, 볼링장을 전혀 운영한 사실이 없는 점등으로 보아 매매목적이 있었다고 보아지고, 청구인이 신축한 상가를 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도하여 부동산매매업을 영위하였다고 보아지므로 쟁점부동산의 양도에 따른 1994∼1996년 귀속 수입금액에 대하여 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산 양도에 대하여 종합소득세를 과세할 것인지 아니면 양도소득세를 과세할 것인지 여부

(2) 종합소득세를 과세하는 경우 청구인이 비치·기장한 장부등에 의하여 소득금액을 실지조사 할 수 있는 것인지 여부

• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1994.12.22 법률 제4804호로 개정되기 전의 것) 제20조【사업소득】 제1항에서『사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.』라고 규정하면서 제8호에서 『금융·보험업·부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 한다.』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제36조【금융·보험업·부동산업과 사업서비스업의 범위】에서『법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각 호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다.

1. 전당포업·대금업 및 외화 환전업

4. 사업서비스업』이라고 규정하고 있으며, 소득세법 기본통칙 2-4-8…20【부동산매매업의 업종구분】 제1항에서『영 제36조 제3호의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할판매하는 경우.』라고 규정하고 있다.

(2) 소득세법(1994.12.22 법률 제4804호로 개정되기 전의 것) 제118조【실지조사결정】 제1항에서 『정부는 과세표준확정신고에 의한 결정을 하는 경우 이외에도 제184조 또는 제185조의 규정에 의한 장부를 비치·기장한 거주자에 대하여 그 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다.』라고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 『정부는 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 제출된 그 신고서류의 내용이 명백히 부당하다고 인정되는 경우에도 제1항의 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다.』라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조【실지조사결정】 제1항에서 『다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 법 제118조의 규정에 의하여 과세표준을 실지조사결정하여야 한다.

1. 법 제184조 또는 법 제185조의 규정에 의하여 비치·기장한 장부 기타의 장부와 이에 관련된 증빙서류가 완비된 경우로서 기한내에 과세표준확정신고를 한 때

2. 제1호의 장부와 증빙서류가 미비한 경우로서 그 장부와 증빙서류에서 누락된 금액을 당해연도의 신고액에 가산하여 과세표준확정신고를 한 때

3. 제1호의 장부와 증빙서류를 완비한 자가 기한내에 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우로서 그 장부와 증빙서류에 의하여 과세표준과 세액을 조사결정할 수 있는 때』라고 규정하고 있고, 소득세법 제120조 【추계조사결정】 제1항에서 『정부는 대통령령이 정하는 명백한 객관적사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정할 수 없는 때에 한하여 과세표준과 세액을 제124조의 규정에 의한 소득표준심의회의 심의를 거쳐 정부가 정하는 추계방법에 의하여 조사 결정한다.』라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제169조【추계조사결정】 제1항에서 『법 제120조 제1항에서 "대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유"라 함은 다음 각 호에 게기하는 것을 말한다.』라고 규정하면서 그 제1호에서『과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때. 단서 생략. 2.∼3호 생략.』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 살펴본다. 청구인의 쟁점부동산 양도내용을 보면 다음 표와 같다. (단위: 천원) 점 포 내 역 양 도 내 용 비 고 층별 점포수 호 별 용 도 일 자 호 수 매수자 금 액 1층 18 101∼118 점 포 '94.7.16 '95.3.28 '95.6.2 '96.6.24 117 118 112 101∼115

○○○

○○○

○○○

○○○ 461,900 100,000 325,000 116호는 현재 보유중임. 2층 4 201∼204 볼링장 사무실 '96.3.11 201∼204

○○○ 400,000 (주) 위 건물의 취득일은 1993.6.24임. 위 표에서 보는 바와같이 청구인은 쟁점부동산의 점포·볼링장등의 22개를 1993.6.24 취득하여 이를 5회에 걸쳐 양도하였는데 점포 18개의 양도는 청구외 ○○○에게 1996.3.11 및 1996.6.24 2회에 걸쳐 이루어졌고 그 당시 점포 1개(116호)는 양도하지 아니하고 청구인이 보유하고 있었음이 부동산 등기부등본 등에 의해 확인되며 청구인은 1993.11월을 개업일로 하여 1994.1.11 부동산임대업에 관한 사업자등록을 하였으며 매수인인 청구외 ○○○은 1996.6.24 개업일로 하여 1997.9.25 사업자등록을 한 것으로 나타나고 있고, 청구인의 부동산 거래내용을 보면 1985년 이후 1996년까지 쟁점부동산 이외에 대지, 전, 임야, 아파트 등 부동산을 13건 취득하여 이 중 6건을 양도한 사실이 국세청의 전산자료에 의해 확인되고 있다. 청구인의 쟁점부동산 양도소득이 부동산매매업의 사업소득에 해당되는지 또는 양도소득세 과세대상이 되는지는 사업상 목적이 있었는지 여부나 양도부동산의 규모나 청구인의 양도 및 취득거래 횟수등에 의하여 종합적으로 판단되어야 할 것인바, 위에서 보는 바와 같이 쟁점부동산이 복합건물로서 규모가 큰 건물이라는 점과 청구인이 쟁점부동산을 수차에 걸쳐 양도한 점 및 청구인의 과거 부동산거래실적등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 양도를 양도소득세 과세대상으로 보기는 어려운 것으로 판단되므로 쟁점부동산의 양도로 이한 소득은 부동산매매업의 사업소득으로 과세되는 것이 타당한 것으로 판단된다(청구인의 쟁점부동산 양도에 따른 부가가치세 과세처분에 대한 심판청구 97전 2739호에서도 위와 같이 판단하였음).

(2) 쟁점부동산 양도소득에 대하여 부동산매매업으로 과세하는 경우 소득금액을 실지조사 결정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 처분청의 과세자료를 보면 처분청은 ○○○세무서장으로부터 쟁점부동산매매업에 따른 추계소득금액을 통보받아 이 건 종합소득세를 과세한 것으로 밝혀지고 있는 바, 청구인의 연도별 수입금액등은 다음 표와 같으며 (단위: 원) 구분 수입금액 추계소득금액 결정세액 94년 461,900,000 115,475,000 48,815,700 95년 81,169,035 12,175,355 1,536,550 96년 593,930,787 106,907,541 36,299,920

○○○세무서장은 청구인이 ○○○상가의 토지를 소유하고 있었고 동 ○○○상가가 신축된 후 청구인의 토지지분에 대가를 쟁점부동산으로 대물변제받았으며 1995년 3월 쟁점부동산 중 일부를 ○○○에 분양하고 신고납부 필하였으나 1995년 이후 분양한 것에 대하여는 무신고하는 등 사실상 폐업 및 잠적하자 등기부에 첨부된 검인계약서등을 징취하여 매출누락을 확인하고 부가가치세 과세 및 종합소득세 과세자료를 청구인 거주지 관할인 처분청에 통보한 것으로 밝혀지고 있다. 청구인은 ○○○개발(주)의 대표이사이며, 건설공사도급계약서를 보면 ○○○토건(주)는 1991.6월 ○○○개발(주)로부터 ○○○상가 신축공사를 부가가치세 제외하여 1,075백만원에 도급을 받은 사실을 알 수 있으며 청구외 ○○○개발(주)의 대표이사 ○○○과 청구인이 1991.6월 체결한 부동산매매계약서를 보면 청구인은 1991.7.10 잔금 100백만원을 지급하기로 하여 상가부지 448.597㎡를 총 매매대금 276백만원에 취득하기로 계약한 것으로 나타나고 있고

○○○토건(주) 대표이사 ○○○과 청구인이 1992.7월 작성한 부동산매매계약서를 보면 청구인이 ○○○상가의 대지 2,196.6㎡중 1,747.9㎡를 1,075백만원에 매입하는 것으로 되어 있으며 ○○○상가추진위원회와 청구인간에 1992.9.25 체결한 약정서를 보면 ○○○상가추진위원회는 ○○○토건(주)의 부도전에 청구인과 ○○○토건(주)간에 약정된 모든 권리와 의무를 승계하며, ○○○상가추진위원회가 상가건물을 준공처리하도록 한다고 하고 있고,

○○○상가추진위원회와 청구인간에 1992.9.26 체결한 약정서를 보면 ○○○상가추진위원회 회장 ○○○외 6명에게 아파트 지분 토지를 가등기하여 주고, 토지대금은 청구인에게 상가부분을 물납으로 대체한다고 기재되어 있다. 위에서 보는같이 청구인이 ○○○상가의 토지소유분을 물납으로 대체하여 쟁점부동산을 취득하였다는 사실에 대하여는 청구인과 이 건 과세자료를 처분청에 통보한 ○○○세무서장간에 다툼이 없으나, 청구인이 쟁점부동산을 물납으로 취득하기 전 ○○○상가 토지의 취득가액에 대하여 청구인이 제시하는 부동산매매계약서만을 근거로 토지의 취득가액을 인정하기는 어렵다할 것이므로 쟁점부동산의 취득가액 또한 확정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점부동산 매매에 따른 소득금액은 청구인이 제시하는 증빙등에 의하여 산정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 당해 소득금액을 추계결정한 것은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.