실지거래가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1989.11.8 취득한 경기도 이천시 ○○○동 ○○○ 대지 342.4㎡의 2분지 1지분 171.2㎡(이하 "쟁점토지1"이라 한다)와 1990.8.18 취득한 충청북도 충주시 ○○○동 ○○○ 대지 888.2㎡(이하 "쟁점토지2"라 한다) 및 위 지상 상가건물 252㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고 쟁점토지2와 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.6.27 및 1996.9.10 각각 양도하고 1997.9.30 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 및 세액을 확정신고하고 양도소득세 11,190,440원을 자진 납부하였다. 이에 대하여 처분청은 실지거래가액을 조사한 결과 신고내용이 사실과 다르다고 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가를 적용하여 1998.6.16 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 128,021,070원을 결정 고지한 후, 당초결정시 공제하지 아니한 자진신고 납부세액을 차감하여 1998.9.4 양도소득세 114,592,544원을 경정결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.16 이의신청 및 1998.7.27 심사청구를 거쳐 1998.10.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지1 및 쟁점부동산에 대한 양도차익계산시 취득 및 양도당시 실지거래된 계약서를 첨부하여 그 가액으로 신고하였음에도 사실과 다르다고 보아 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지1에 관하여 보면, 취득시의 실지거래가액과 부합하는 거래상대방의 확인서를 첨부하고 있으나 처분청에서 확인한 금액과는 상당한 차이가 있으며, 매매대금 수수에 관한 영수증이나 금융자료의 제시가 없어 제출된 계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단되고,

(2) 쟁점부동산(쟁점토지2 및 쟁점건물)에 대하여 보면, ① 쟁점토지2 취득시의 실지거래가액과 부합하는 거래상대방의 확인서를 첨부하고 있으나 취득시의 거래상대방은 사망하여 확인이 불가능하고, 취득시의 중개업자 ○○○(○○○부동산)은 1990.3.22자로 매매계약이 체결되었다고 확인하고 있으나 ○○○은 1990.4.15 부동산업을 개업하였음이 동인의 사업자등록증에서 확인되며, 확인서상의 매매금액이 한글표기 금액과 아라비아숫자금액이 다르고 작성일자도 표기되지 않는등 신빙성이 없으며, ② 쟁점건물취득과 관련하여 신축공사 시공자라고 주장하는 청구외 ○○○과의 도급계약서는 청구인이 직접 시공한 것으로 건축물 사용검사필증에서 확인되므로 신빙성이 없고, ③ 쟁점부동산양도와 관련하여 청구인 제시 양도계약서에는 계약일자의 표시가 없고, 등기부등본상 양도당시 근저당권설정 금액이 채권최고액 375백만원이 있으나 이에 대한 언급이 전혀 없으며, 매매대금 수수에 관한 영수증이나 금융자료등의 제시가 없어 제출된 매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지1 및 쟁점부동산의 양도차익계산시 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제96조(양도가액)는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』고 하면서, 그 제1호에서 『토지, 건물, 기타자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(이하생략)』라고 규정하고 있고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 하면서, 그 제1호 가목에서 『토지·건물·기타자산의 취득가액은 당해자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류·보유기간 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 하면서, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우』에는 실지거래액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있도록 하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이건 쟁점이 되는 각각의 부동산가액에 대한 청구인과 처분청의 주장을 비교하면 다음과 같다.(쟁점토지2와 쟁점건물가액의 합계액이 쟁점부동산가액이다) 단위: 원 부동산별 구 분 신고가액 (청구인) 기준시가 (처분청) 일 자 쟁점토지1 취득가액 양도가액 61,622,557 105,000,000 29,904,873 104,089,600 89.11.8 96.6.27 쟁점토지2 취득가액 양도가액 349,270,000 (355,000,000) 186,522,000 390,808,000 90.8.18 96.9.10 쟁점건물 취득가액 양도가액 65,000,000 (65,000,000) 40,824,000 44,604,000 93.8.6 96.9.10 쟁점부동산 취득가액 양도가액 414,270,000 420,000,000 227,346,000 435,412,000 90.8.18 96.9.10

(2) 청구인이 주장하는 쟁점토지1의 취득가액(61,622,557원)이 실지거래가액인지에 대하여 본다.(양도가액에 대하여는 청구인이 신고한 양도가액(105,000,000원)보다 기준시가(104,089,600원)가 낮아 다툼이 없다) (가) 쟁점토지1은 당초(1988.9.16) 1,923.3㎡였으나 1989.9.27자로 7필지로 분할되어 543.9㎡가 되었다가 1990.3.6 재분할되어 342.4㎡(이중 1/2지분이 171.2㎡가 쟁점토지임)로 된 사실이 쟁점토지1의 토지대장에 의하여 확인되며, 쟁점토지1의 취득가액은 청구인의 신고가액이 61,622,557원인데 비하여 기준시가는 29,904,873원인 사실이 청구인의 양도소득세 과세표준확정신고서와 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 1989.10.23 분할된 쟁점토지1(171.2㎡)의 분할전 토지 543.9㎡를 195,774,000원(359,945원/㎡)에 취득하였으므로 쟁점토지1의 환산취득(신고)가액은 61,622,557원(171.2㎡×359,945원)이라고 주장하면서 1989.10.8 체결(잔금일 1989.11.10)된 부동산매매계약서를 제시하고 있다. (다) 청구인이 제시한 위 매매계약서를 살피건대 계약일을 1989.11.8에서 1989.10.8로 수정한 흔적이 보이고, 쟁점토지1의 매매에 따른 대금수수영수증이나 금융거래자료등 객관적 증빙자료제시가 없어 신빙성이 약한 것으로 보이며, 나아가 쟁점토지1의 양도자인 청구외 ○○○(주민등록번호: ○○○)은 1998.9.16자 확인서에서 쟁점토지1의 분할전(당초)면적 1,923.3㎡를 1989.11.10(잔금일) 청구인등에게 230,760,000원(119,981원/㎡)에 양도하였다고 확인하고 있는 점으로 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 확인되지 않는다 할 것이다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점토지2의 취득가액이 실지거래가액인지에 대하여 본다. (가) 쟁점토지2는 1990.8.18 청구인이 청구외 ○○○(주민등록번호: ○○○)으로부터 취득하여 1996.9.10 청구외 ○○○(주민등록번호: ○○○)에게 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되며, 취득가액은 청구인의 신고가액이 349,270,000원인데 대하여 기준시가는 186,522,000원인 사실이 청구인의 양도소득세 과세표준확정신고서와 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점토지2를 349,270,000원에 취득하였다고 주장하면서 1990.3.22(잔금지급일 1990.5.10)자 부동산매매계약서와 이를 확인하는 중개업자 ○○○부동산 청구외 ○○○(주민등록번호: ○○○)의 거래사실확인서를 제시하고 있다. (다) 청구인이 제시한 위 매매계약서와 거래사실확인서를 비교하면 계약서상의 잔금일자가 1990.5.10인데 대하여 거래사실확인서상의 잔금일자는 1990.8.9로 되어 있고, 거래사실확인서상의 매매금액이 한글표시금액은 "일억오백만원"인데 대하여 숫자표시금액은 "349,280,000원"으로 되어 있으며, 이 숫자표시금액을 수정한 흔적이 보이고, ○○○의 부동산중개업의 사업개시일자는 1990.4.15로 매매계약일 1990.3.22 이후임이 사업자등록증에서 확인되며, 부동산중개업허가대장에 의하면 ○○○부동산이란 상호는 1997.8.9자로 개칭된 것으로 그 이전의 상호는 ○○○라이프부동산이었음이 확인될 뿐만 아니라, 매매대금수수에 따른 영수증이나 금융거래자료의 제시가 없어 청구인이 제시한 매매계약서와 실지거래주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다.

(3) 청구인이 주장하는 쟁점건물의 취득가액이 실지거래가액인지에 대하여 본다. (가) 쟁점건물은 상가건물로서 1993.7.22 준공되어 1993.8.6 청구인 명의로 소유권보존등기되었다가 1996.9.10 청구외 ○○○(주민등록번호: ○○○) 명의로 소유권이전등기된 사실이 쟁점건물의 일반건축물대장 및 등기부등본에 의하여 확인되며, 쟁점건물 취득가액은 청구인은 65,000,000원을 신고한데 대하여 기준시가는 40,824,000원인 사실이 청구인의 양도소득세 과세표준확정신고서와 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점건물 252㎡의 취득가액에 대하여 도급인을 청구인으로 하고 수급인을 청구외 ○○○(주민등록번호: ○○○)으로 하여 도급금액 65,000,000원에 쟁점건물을 신축·취득하였다고 주장하면서 그 증빙으로 1993.4(일자 미기재)자 건설공사도급계약서를 제시하고 있다. (다) 쟁점건물의 사용검사필증(1993.7.22 충주시장발행)에 따르면 공사시공자는 "직영"한 것으로 기재되어 있어 청구인이 주장하는 쟁점건물의 신축공사도급계약과 다르고, 공사비용은 ㎡당 257,937원(평당 851,190원)으로 사회통념에 비해 매우 낮으며, 청구인이 대표이사로 있는 ○○○종합건설(주)의 입·퇴사현황에 따르면 위 공사도급계약서상의 수급인 ○○○은 위 회사에 1996.3.11에 입사한 것으로 기재되어 있을 뿐만 아니라, 공사대금 수수영수증이나 객관적인 금융거래자료의 제시가 없어 청구인이 제시하는 공사도급계약서와 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 보인다.

(4) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액이 실지거래가액인지 여부에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 420,000,000원을 신고한데 대하여 기준시가는 435,412,000원인 사실이 청구인의 양도소득세 과세표준확정신고서 및 처분청의 양도소득세 결정결의서에서 확인된다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 매매대금 420,000,000원으로 하여 청구외 ○○○에게 매매하였다고 주장하면서 1996.9.18(잔금일)자 매매계약서와 매수인 ○○○의 거래사실확인서를 제시하고 있다. (다) 청구인이 제시한 위 계약서에는 계약일자가 기재되어있지 않으며 양도가액이 기준시가의 96.5%로 기준시가보다 낮을 뿐만 아니라 매매대금수수에 따른 영수증이나 금융거래자료등의 제시가 없어 위 매매계약서와 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 약한 것으로 보인다.

(5) 앞에서 본 사실들을 종합하여 판단컨대 청구인이 주장하는 실지거래가액은 그 증빙이 미비하고 제시된 증빙 또한 전후관계가 상치될 뿐만 아니라 실지거래가액에 대한 매매대금영수증이나 금융거래자료등의 제시가 없어 신빙성이 없는 것으로 인정되어 쟁점토지1과 쟁점부동산의 실지거래가액은 확인되지 않는다 할 것이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분청의 이건 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.