신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 대지 205㎡, 건물 45.87㎡, 점포 63.36㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1989.6.21 취득하여 1992.9.22 양도하고 1993.3.9 실지거래가액(취득가액 57,000,000원, 양도가액 64,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.4.23 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 35,935,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.15 심사청구를 거쳐 1998.10.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산을 양도하고 1993.3.9 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 첨부하여 양도소득세 신고를 하였음에도 불구하고 처분청에서 거래상대방 및 입회인에 대한 거래사실여부를 조사하지도 않고 신고한 가액이 시세의 75% 정도로서 신빙성이 없다는 이유만으로 본인에게는 해명할 기회조차 주지 않고 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 1993.3.9 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였으나 처분청의 실지거래가액조사시 양도가액은 거래시세의 75%에 불과하고 개별공시지가 대비 50%에 불과한 것으로 나타남에도 불구하고 거래시세 및 개별공시지가보다 현저하게 낮은 가액으로 양도할 만한 정당한 사유 및 객관적인 금융자료등을 제시하지 못하고 있는 사실에 비추어 신빙성이 없어 보인다. 또한 청구인이 제출한 취득시의 매매계약서는 쟁점부동산의 전 소유자인 ○○○과의 계약서가 아니고 그의 처인 ○○○와의 계약서를 제시하고 있으나 매매계약서의 주소지와 주민등록상의 주소지가 상이한 것에 비추어 계약서의 진실성이 의심스러우므로 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1990.12.31 법률 제4281호로 개정된 법률) 제23조 제1항에서 "양도소득은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득(이하 생략)"이라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호 및 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 구 소득세법 시행령(1991.12.31 대통령령 제13540호로 개정된 것) 제170조 제1항에서 "법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.(이하 생략)"고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(가∼마목 생략) (바) 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1992.9.22 쟁점부동산을 양도하고 1993.3.9 실지거래가액을 확인할 수 있는 거래상대방의 거래사실확인서등의 증빙을 첨부하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 거래상대방 및 입회인에 대한 거래사실여부를 조사하지도 않고 신고금액이 시세의 75% 정도로서 신빙성이 없다는 일방적인 사유로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 쟁점토지의 양도시의 실지거래가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 27년간 군복무후 제대하여 쟁점부동산에서 사업을 영위하였으나 사업부진으로 폐업하게 되고, 청구인의 두 자녀들이 군에 입대하게 되고 나머지 한 자녀는 지방대학에 입학한 후 청구인의 처가 ○○○도 ○○○시에 홀로 남게 되었으며, 게다가 청구인의 처는 지병으로 치료를 받고 있어 청구인이 쟁점부동산의 소재지에 살 수 없으므로 시가보다 저렴하게 양도할 수 밖에 없었다고 주장하면서, 청구인이 1957.10.4부터 1984.7.31까지 군에 재직한 사실을 나타내는 복무확인증명서, 두 자녀의 입대사실을 나타내는 병적증명서, 청구인의 처인 ○○○의 병원치료확인서, 청구인이 쟁점부동산에서 상호를 ○○○사료로 하여 1988.12.20 개업하여 1989.10.25 사업부진으로 폐업한 사실을 나타내는 폐업사실증명원과 주식회사 ○○○에서 쟁점부동산에 대하여 임의경매신청을 하여 ○○○지방법원에서 임의경매개시결정(89타경○○○, 1989.12.8)이 내려지고 1990.4.4 임의경매가 말소된 사실을 나타내는 등기부등본과, 쟁점부동산의 양도가액이 64,000,000원임을 입증하기 위하여 매수인 ○○○과 매매계약 당시 입회인 ○○○의 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서를 제출하였으므로 이에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산에서 ○○○사료라는 상호로 개업하였으나 사업부진으로 폐업한 사실과 주식회사 ○○○에서 채권확보를 위하여 쟁점부동산에 대해 임의경매를 신청하여 경매개시결정이 이루어지는등 어려움이 있었던 사실은 일부 인정되나, 청구인의 처인 ○○○의 병원진료확인서에 의하면, 급성편도선염과 급성인후염으로 1990.6.11 단 하루동안 ○○○병원에서 치료받은 것으로 되어 있을 뿐 장기간 진료받은 사실에 대한 증빙은 제시하지 못하고 있다. 청구인은 쟁점부동산의 양도에 따른 대금수수에 대한 금융자료등 객관적이고 구체적인 증빙은 제시하지 아니하였으며, 다만 쟁점부동산의 양도대금 64,000,000원 전액으로 ○○○으로부터 차용한 25,000,000원(1989.12.20: 15,000,000원, 1990.1.20: 10,000,000원)을 1992.9.22 상환하고, ○○○으로부터 차용한 20,000,000원(1989.12.15: 7,500,000원, 1990.3.2: 12,500,000원)을 1992.10.12 상환하였으며, 1989.1.25 ○○○로부터 차용한 19,000,000원을 1992.8.12부터 1992.10.14까지 3차에 걸쳐 모두 상환하였다고 주장하면서 ○○○·○○○·○○○가 작성한 거래사실확인서를 제출하였으나 차용사실과 원리금상환 사실 및 이자지급사실에 대한 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료등을 제시하고 있지 못하고 있으므로 이를 사실로 받아들이기 어렵다 하겠다. 또한, 처분청의 쟁점부동산에 대한 실지거래가액 조사시 인근 부동산중개업소에 탐문한 결과 쟁점부동산의 양도당시 인근토지의 거래시세에 비추어 쟁점부동산의 양도가액이 80,000,000원∼90,000,000원 정도는 될 것으로 조사되었고, 이에 의할 때 청구인이 신고한 실지거래가액 64,000,000원은 시세의 60∼75% 수준이며, 쟁점부동산중 건물은 제외하고 토지만의 양도당시 기준시가 123,000,000원(205㎡ × 600,000원/㎡)과 비교해 볼 때 약 52% 정도인 것으로 나타나는 사실등을 종합하여 볼 때 청구인이 주장하는 양도시의 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 보인다. 소득세법 시행령 제170조 제1항 에서 토지, 건물등의 양도차익을 결정함에 있어 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 할 것인 바 이 건의 경우 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액이 실지거래가액이라는 사실이 객관적인 거래증빙에 의하여 확인되고 있지 아니하므로 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.