실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구를 기각합니다.

청구인은 경기도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 소재 대지 3,293㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1983.12.15 취득하여 1995.9.14 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1997.12.19 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 24,301,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.3 심사청구를 거쳐 1998.9.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지를 22,000,000원에 매입하여 64,750,250원에 양도한 것이 사실이므로 실지거래가액으로 신고하였으나, 처분청은 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 양도계약서는 검인계약서로서 실지거래가액을 입증할 만한 거래증빙이 제시된 바 없고, 취득계약서 역시 법정서식의 계약서가 아니라 백지상에 임의로 기재한 것으로 실지거래 매매계약서로 인정하기 어렵고, 계약서 외에 달리 증빙의 제시가 없어 신고가액이 실지거래가액인지 확인하기도 어려우므로 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 결정고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제4항 에서 「양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고, 같은법 제45조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고, 같은법 시행령(1995.12.30 개정한 대통령령 제14860호) 제166조 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1983.12.15 취득하여 1995.9.14 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점토지를 실지거래가액 기준으로 22,000,000원에 매입하여 64,750,250원에 양도한 것으로 양도소득세 확정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 취득가액을 8,835,100원, 양도가액을 80,019,900원으로 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 양도소득세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 실지거래가액을 입증하는 서류로서 취득계약서, 양도계약서 및 입회자와 후취득자의 거래사실확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 취득계약서를 보면, 일반적인 매매계약서 서식이 아닌 일반용지에 작성한 계약서로서, 매매대금이 22,000,000원(1983.10.10 계약금 5,000,000원, 1983.11.10 중도금 7,000,000원, 1983.12.15 잔금 10,000,000원)으로 기재되어 있으나, 위 매매대금은 위 계약서상의 입회인이 확인하고 있을 뿐 금융자료 등 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하므로 이를 실지거래가액으로 인정하기가 어려운 것으로 판단된다. (나) 청구인이 제시한 양도계약서(검인계약서)의 내용을 보면 다음과 같다. (㎡, 원) 매 수 자 면 적 매매대금 계약서상 계약일

○○○, ○○○ 980 19,269,740 95.9.11

○○○, ○○○ 842 16,556,246 95.9.14

○○○ 975 19,171,425 〃

○○○ 496 9,725,848 〃 계 3,293 양도가액 역시 청구인이 제시한 매매계약서상의 거래대금을 위 매수자가 확인하고 있을 뿐 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 뒷받침되지 아니하므로 이를 실지거래가액으로 인정하기가 어려운 것으로 판단될 뿐만 아니라, 건축물대장 등에 의하면 위 매수자인 ○○○, ○○○이 각각 1995.5.10, 1995.4.4 건축허가를 얻어 1995.11.12, 1995.11.15 각기 준공하였음이 확인되며, 위 매수자인 ○○○도 1995.5.10 건축허가를 얻어 1995.7.12 준공하였음이 확인되는 바, 일반적으로 양도계약일 이전에 취득자가 건축허가를 받거나 취득자의 건축물이 준공된다는 것은 이례적이라 할 것이나 청구인이 달리 그 사유를 제시하지 못하고 있으므로 위 계약서에 신빙성을 부여하기도 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리 결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.