기준시가 과세처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 전라북도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 소재 답 1,200㎡, 같은 곳 ○○○ 소재 답 1,825㎡, 같은 곳 ○○○ 소재 답 1,388㎡, 공장건물 454.96㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다) 및 기계류를 '95.8.25 전주지방법원 군산지원으로부터 320,000,000원에 경락(94타경 7919)받아 '96.11.29 청구외 ○○○에게 양도하고 과세표준 확정신고기한내에 양도소득세를 신고하지 않자 처분청에서 기준시가로 양도차익을 산정하여 '97.10.17 청구인에게 결정전 통지를 하였다. 이에 대하여 청구인은 처분청에 기계류를 포함한 쟁점부동산의 실지거래가액(취득 및 양도가액: 320,000,000원)으로 과세적부 심사청구를 하였으나 처분청은 이를 불채택 결정하고 '98.4.6 기준시가를 적용하여 산정한 양도소득세 32,121,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 '98.6.2 심사청구를 거쳐 '98.9.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 석재공장을 운영하던 청구외 ○○○에게 1억원을 대여해 주고 쟁점부동산상에 근저당권을 설정하였으나 청구외 ○○○의 부도로 쟁점부동산이 경매개시 되자 채권 보전을 위하여 법원으로부터 쟁점부동산 및 기계류를 경락받고 경락금액(320,000,000원)대로 청구외 ○○○에게 양도하였는 바, 양도가액이 불분명하다는 이유로 실지거래가를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 경락받은 가액으로 청구외 ○○○에게 양도하고, 양도대금 320,000,000원중 ○○○은행 채무 2억원을 제외한 나머지 금액은 청구외 ○○○로부터 수표 및 약속어음과 가계수표로 받았다고 입증자료를 제시하였으나, 쟁점부동산이 경락되어도 청구인에게 우선 변제받을 채권이 없는데도 청구외 ○○○으로부터 1억원을 변제받기 위하여 쟁점부동산 경락에 참여하였다는 청구주장은 설득력이 없다고 판단되고, 청구인이 대금수수와 관련하여 입증자료로 제시한 금융자료 112,124,363원은 청구인이 청구외 ○○○로부터 영수한 것은 인정되나 이 대금이 부동산 양도대금인지가 불분명하고, 쟁점부동산을 경락받은 금액 그대로 청구외 ○○○에게 양도하였다는 매매계약서등 구체적인 입증자료 제시가 없어 실지 양도가액이 불분명하다고 판단되므로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 제1항 과 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호('95.12.30 개정된 것) 및 그 부칙 제8조의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 당해 자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 석재공장을 운영하던 청구외 ○○○에게 1억원을 대여해 주고 ○○○은행 ○○○지점(채권 2억5천만원)에 이어 2순위로 쟁점부동산상에 근저당을 설정하였는데, 석재공장의 부도로 쟁점부동산과 공장의 기계류에 경매가 개시되고 2차례에 걸쳐 유찰이 되자, 청구인보다 후순위 근저당권자인 청구외 ○○○(채권 4억원)는 자신의 채권을 회수하기 힘들어져 ○○○은행의 채권을 인수(채무명의를 ○○○로 신규 대출)하는 조건으로 쟁점부동산을 경락받으려고 하였으나 ○○○는 부실금융거래자로 은행대출이 불가능하였던 바, 이에 청구인이 ○○○를 대신하여 ○○○은행에서 대출받은 낙찰금으로 쟁점부동산 및 기계류를 경락(전주지방법원 군산지원 94타경 7919)받아 그 금액대로 ○○○에게 양도할 것으로 합의하였고, 그 합의에 따라 쟁점부동산 및 기계류를 경락가액으로 양도하였다고 주장하면서 취득가액과 관련하여 쟁점부동산 경락대금완납증명원, 배당표 등을, 양도가액과 관련하여 거래약정서, 매매계약서 사본 2매, 거래사실확인서, 금융자료 등을 제시하고 있다. 이에 대하여 살펴보면,

(2) 쟁점부동산에 ○○○은행으로부터 채권최고액 286,000,000원, 청구인으로부터 채권최고액 150,000,000원 등의 순서대로 근저당이 설정된 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인되며,

(3) 전주지방법원 군산지원이 발행한 경락대금완납증명원 및 배당표를 통하여 쟁점부동산 220,000,000원, 기계류 100,000,000원 등 합계 취득가액이 320,000,000원이고, 청구인은 경락시 법원으로부터 32,683,645원을 배당받은 사실을 알 수 있고, 이에 대하여 처분청과 청구인간에도 다툼이 없다.

(4) 쟁점부동산을 경락받은 가액(320,000,000원)대로 청구외 ○○○에게 양도하였다는 청구주장과 관련하여서 청구인이 ○○○은행에서 대출받은 채무 2억원을 청구외 ○○○가 인수하고, 나머지 금액중 112,124,363원을 수표, 약속어음 및 가계수표로 받은 금융자료와 거래약정서, 부동산 매매계약서 등을 제시하고 있으나, 먼저, 청구인은 심판청구시 청구외 ○○○에게 대여한 금액(이하 "대여금"이라 한다)이 1억원이라고 하였다가 다시 40백만원은 '93.6.30 우선 변제받아 실제 대여금은 60백만원이라고 주장하는 등 주장의 일관성이 없는 면이 보이는 한편, 이를 인정한다 하더라도 쟁점부동산을 경락받으면서 실제 채권액인 60백만원에서 27백만원 정도 부족한 32,683,645원을 배당받았는데도 불구하고 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 경락가액대로 양도하였다는 점과 청구인이 이렇게 손해를 감수하면서도 청구외 ○○○를 대신하여 경락에 참여한 동기가 납득하기 어렵다. 또한, 청구인이 제시한 금융자료를 보면 ○○○은행에서 '95.6.2 청구인 명의로 2억원을 대출받았고 이를 '96.12.10 완제한 것으로 나타나는데 청구외 ○○○가 동 은행 대출금 채무를 인수하기로 해놓고 그 상환이 완료되기도 전에 쟁점부동산의 양도('96.11.29)가 이루어진 점, 청구인이 청구외 ○○○로부터 쟁점부동산의 매매대금으로 수령한 금액이 매매계약서상의 대금 지급 조건이 일치하지 않아 이러한 금전거래가 부동산 양도와 직접적인 관련이 있는지가 불확실한 점, 당초 매매약정시에는 청구인이 쟁점부동산을 경락받은 즉시 이를 경락가액대로 청구외 ○○○에게 양도한다고 하였는데도 이러한 약정이 이행되지 않았고 경락후 1년 이상이나 지체된 점, 청구인이 ○○○은행에서 대출받은 금액에 대한 이자를 청구외 ○○○가 변제하였다는 구체적 증거가 없으며 청구인이 제시한 금융자료상으로 현재까지도 ○○○은행 대출금 2억원을 제외한 금액에 대하여 청구인이 주장하는 잔금청산이 이루어지지 않고 있는 점, 약정된 금액이 완전히 변제도 되지 않음으로 인하여 청구인의 입장에서는 당초 대여금에서 부족하게 배당받은 금액과 대출이자 상당액 및 미수 잔금의 합계액 상당의 손실이 불가피했을 것으로 보이는 점등에 비추어 청구외 ○○○를 대신하여 쟁점부동산을 경락받았고 경락가액대로 양도하였다는 청구인의 주장은 사실로 받아들이기 어렵다 하겠다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 경우 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우라 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.