신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 청구외 ○○○종합건설주식회사와의 1981.7.20자 분양계약에 의하여 1982.4.22 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 385.59㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1992.6.25 청구외 ○○○에게 양도하고 1992.7.30 실지거래가액(취득가액: 113,721,000원, 양도가액: 200,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정, 1998.4.8 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 163,344,030원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.5 심사청구를 거쳐 1998.9.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1982.4.22 ○○○종합건설주식회사로부터 쟁점부동산을 113,721,000원에 취득하여 슈퍼마켓을 운영 및 임대하다가 1992.6.25 청구외 ○○○에게 양도함에 있어 동 양도대금 350,000,000원 중 은행채무잔액 61,000,000원과 임차보증금 17,000,000원은 매수인이 부담하기로 하고 현금 122,000,000원을 받았으며, 나머지 150,000,000원은 매수인의 현금부족으로 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 일대 농지로 대물변제 받았다. 1992.7.30 자산양도차익 예정신고시 청구인의 무지로 인하여 위 대물변제 받은 금액을 누락한 채 양도가액을 2억원으로 신고하였던 바, 쟁점부동산 양도당시 대물변제 받은 농지는 청구인 앞으로 이전등기를 할 수 없었기 때문에 매수인과의 합의하에 동 부동산 거래대금에서 제외하였던 것이며, 당해 농지는 1995.6월경 현지에서 경작하고 있던 농민들에게 매매되어 그 대금(112,117,000원)을 청구인이 수령하였다. 위와 같이 쟁점부동산의 취득시 및 양도시의 실지거래가액이 확인가능하므로 기준시가에 의한 과세처분을 취소하고, 신고된 실지취득가액(113,721,000원) 및 신고누락분을 포함한 실지양도가액(350,000,000원)에 의하여 양도소득세가 과세되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 200,000,000원으로 신고하였는 바, 위 매매금액은 기준시가(613,349,960원) 대비 32.6%로 일반적인 거래관행에 비추어 극히 이례적인 경우로서 이 경우에는 납세자에게 주장에 대한 입증책임이 있다 할 것이다. 한편, 청구인은 쟁점부동산 양도대금을 350,000,000원으로 정하고 그 중 150,000,000원은 충청남도 태안군 소원면 ○○○리 일대 농지로 대물변제 받았다고 주장하고 있으나, 처분청 조사당시 작성한 문답서에서 청구인은 쟁점부동산 거래에 대한 실지계약서를 보관하고 있지 아니하며 실지양도가액이 얼마인지 기억나지 아니한다고 진술한 반면에, 쟁점부동산의 거래당사자인 청구외 ○○○에게 실지거래가액을 조회한 결과 양수인 ○○○은 은행융자금 100,000,000원과 점포임대보증금 67,000,000원을 부담하기로 하고 현금으로 445,000,000원을 지급하였으며, 일부 대물변제한 농지의 가액이 150,000,000∼200,000,000원 정도라고 회신하고 있어 총 매매대금은 762,000,000∼812,000,000원에 달함을 알 수 있다. 다음으로 청구인은 청구이유서에서 실지양도가액이 350,000,000원이라고 주장하고 있으나, 이를 객관적으로 확인할 만한 증빙자료를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 대물변제 받은 농지의 가액 또한 분명하지 아니하므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 이 건 양도차익을 결정할 수 있는 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 처분청이 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득금액을 결정할 당시에 적용되는 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서의 양도가액과 취득가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하지만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 제4항 제3호는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 정하고 있으며, 동 제5항 제2호에서는 위 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 113,721,000원은 청구인과 ○○○종합건설주식회사와의 1981.7.20자 분양계약서에 의해 확인되고 있고, 동 계약서상의 분양대금을 실지취득가액으로 보는데 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액 350,000,000원이 확인되는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 자산양도차익 예정신고시에 동 부동산의 양도가액을 200,000,000원으로 신고하였다가 이 건 양도소득세가 결정고지된 후 당초 신고금액을 수정하여 신고시 누락되었던 대물변제된 농지에 상당하는 150,000,000원을 합한 가액인 350,000,000원을 실지양도가액으로 주장하고 있으나, 첫째, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 관하여 1992.2.26자 검인매매계약서와 1992.7.23자 거래상대방 확인서 및 1992.6.25자 양도양수계약서에서 모두 동 부동산 매매대금을 2억원으로 기재한 반면, 청구인이 주장하는 양도가액 350,000,000원을 표시한 실지매매계약서는 보관하고 있지 아니할 뿐만 아니라 실지양도가액을 객관적으로 입증할 수 있는 증거자료도 제시하지 못하고 있다. 둘째, 처분청이 쟁점부동산의 거래당사자인 청구외 ○○○에게 실지거래내용을 조회한 바에 의하면 양수인 ○○○은 계약금·중도금·잔금을 포함한 현금 445,000,000원과 은행융자금·점포임대보증금을 포함한 채무인수액 약 167,000,000원 및 대물변제된 농지가액 약 150,000,000원 합계 약 762,000,000원으로 진술하고 있어 청구인이 주장하는 양도가액(350,000,000원)과 현저한 차이가 있음을 알 수 있다. 셋째, 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가(613,349,960원)의 57%에 불과한 것으로 나타나고 있음에도 이와같이 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었던 특별한 사유가 발견되지 아니하고, 대물변제된 농지의 실지거래가액도 거래증빙에 의해 확인되지 못하고 있다. 이상의 사실을 종합해 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신뢰하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 양도당시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 아니하므로 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.