토지의 취득가액 산정방법

심판청구를 기각합니다.

청구인은 경기도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 외 4필지 임야 9,526㎡(이하 '쟁점토지'라 한다)를 1978.9.21에 취득하여 1996.9.18에 양도하였는데 쟁점토지가 1990년 개별공시지가가 고시되지 않은 토지라 하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지 소재지 관할세무서장(ㅇㅇ세무서장)에게 요청하여 쟁점토지의 1990년 가액을 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의해 ㎡당 4,900원으로 평가·통보받은 후, 쟁점토지의 취득당시 기준시가를 지방세법상 시가표준액 비율을 적용하여 5,039,254원으로 결정하고, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 1998.4.9 청구인에게 신고불성실가산세(1,608,976원)와 납부불성실가산세(1,608,976원)를 가산하여 1996년 귀속양도소득세 19,307,710원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.8 심사청구를 거쳐 1998.9.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지 양도 후 취득가액 산정의 기초가 되는 1990년 개별공시지가가 결정·공시되지 아니한 관계로 자산양도차익 예정신고·납부를 이행하지 못한 바, 처분청은 일방적으로 정한 평가액을 취득가액으로 하여 과세함으로써 따로 정한 신고·납부기한 없이 개별공시지가의 당부를 다툴 기회와 자진신고·납부할 기회를 박탈하였을 뿐만 아니라 납세자의 귀책사유 없는 가산세까지 부과한 것은 위법·부당한 처분이라 할 것이므로 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지처럼 개별공시지가가 없는 토지의 경우 주소지 관할세무서장 또는 당해 토지 소재지 관할세무서장에게 기준시가(개별공시지가)의 산정을 의뢰하여 그 산정된 기준시가로 양도소득세의 신고·납부가 가능하고, 또한 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에서는 개별공시지가에 이의가 있는 자에 대한 이의신청 절차를 규정(법 제8조 등)하고 있어 공시지가가 결정·공시되지 아니한 토지라 할지라도 기준시가로 양도소득세를 신고·납부할 수 있는 방법이 여러 가지가 있을 수 있는데 청구인은 이 건 양도소득세의 신고·납부를 위하여 아무런 조치도 취한 바 없어 단지 개별공시지가가 결정·고시되지 아니하였다는 이유만으로 양도소득세를 신고·납부하지 아니한데 대하여 정당한 이유가 있었다고 볼 수 없다(같은 뜻: 국심 97서1221, 1997.10.8). 따라서 처분청이 쟁점토지 소재지를 관할하는 ㅇㅇ세무서장이 비교표를 작성하여 평가한 가액을 이용하여 쟁점토지의 취득가액을 결정하고 신고·납부불성실가산세를 가산하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 개별공시지가가 결정·고시되지 아니한 1990년 쟁점토지의 기준시가를 토지소재지 관할세무서장이 평가한 가액(4,900원/㎡)으로 하여 취득시 기준시가(5,039,250원)를 산정한 것이 적법한지 여부

(2) 이 건 양도소득세를 과세함에 있어 신고 및 납부불성실가산세의 부과가 정당한지 여부

• 나. 관련법령 소득세법(1996.12.30 법률 제5191호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다고 규정하고 있고, 제1호 본문 및 가목에서 「1. 취득가액
• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며, 같은법 제99조【기준시가의 산정】제1항 본문은제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다고 규정하고 있고, 제1호 본문 및 가목은 「1. 제94조 제1호의 자산
• 가. 토지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다」고 규정하고 있다. 같은법시행령(1996.12.31 대통령령 제15191호로 개정되기 전의 것) 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제1항은법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 주소지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다고 규정하고 있으며, 같은조 제10항은지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. { 1990년{}1월{}1일을 } atop { { 기준시가로{}한 } atop {개별공시지가 } }×{ 취득당시의{}시가표준액} over { { 1990년{}8월{}30일{}현재의{}시가표준액과} atop { {그{}직전에{}결정된{}시가표준액의{}합계액을 } atop { 2로{}나누어{}계산한{}가액} } } 으로 규정하고 있다. 한편, 같은법 제115조【양도소득세에 대한 가산세】제1항은거주자가 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 "신고불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다고 규정하고 있으며, 제2항은거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 "납부불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1978 9.21에 취득하여 1996.9.18에 양도하였으나, 이에 대한 양도소득세를 신고납부하지 아니하였고, 처분청은 쟁점토지는 1990년 개별공시지가가 고시되지 않은 토지이므로 쟁점토지 소재지 관할세무서장인 ㅇㅇ세무서장에게 쟁점토지의 평가를 요청하였으며, ㅇㅇ세무서장은 쟁점토지의 1990년 가액을 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의해 ㎡당 4,900원으로 평가하여 통보하였고, 처분청은 쟁점토지의 취득당시 기준시가를 ㅇㅇ세무서장이 통보한 ㎡당 4,900원에 지방세법상 시가표준액 비율을 적용하여 5,039,254원으로 결정하고, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 1998.4.9 청구인에게 신고불성실가산세(1,608,976원)와 납부불성실가산세(1,608,976원)를 포함하여 1996년 귀속 양도소득세를 19,307,710원으로 결정고지한 사실이 처분청이 보내온 심리자료와 청구인이 제시한 자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 이 건 양도가액을 1996년 개별공시지가인 ㎡당 8,070원으로 하여 76,874,820원으로 결정한데 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 청구인은 취득가액 산정의 기초가 되는 1990년 개별공시지가가 결정·공시되지 아니한 관계로 자산양도차익 예정신고·납부를 이행하지 못한 것이라 하며, 처분청이 일방적으로 정한 평가액을 취득가액으로 하여 과세함으로써 개별공시지가의 당부를 다툴 기회와 자진신고·납부할 기회를 박탈하였을 뿐만 아니라 납세자의 귀책사유 없는 가산세까지 부과한 것은 위법·부당한 처분이라고 주장하고 있으며, 이에 대해 국세청장은 개별공시지가가 결정·공시되지 아니한 토지라 할지라도 주소지 관할세무서장 또는 쟁점토지 관할세무서장에게 기준시가(개별공시지가)의 산정을 의뢰하여 신고·납부할 수 있고, 개별공시지가에 대한 이의가 있는 경우 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에서 정하고 있는 이의신청절차를 활용할 수 있는 데도 불구하고 청구인은 이 건 양도소득세의 신고·납부를 위하여 아무런 조치도 취한 바 없어 청구인에게 정당한 이유가 있었다고 볼 수 없으므로 이건 당초 처분은 정당하다는 입장이다.

(3) 우선, 처분청이 개별공시지가가 결정·고시되지 아니한 1990년 쟁점토지의 기준시가를 토지소재지 관할세무서장이 평가한 가액(4,900원/㎡)으로 하여 취득시 기준시가(5,039,250원)를 산정한 것이 적법한 것인지 여부와 개별공시지가의 당부를 다툴 기회와 자진신고·납부할 기회를 박탈하였다는 청구인의 주장에 대하여 살펴본다. 이 건 개별공시지가가 없는 토지에 대한 기준시가는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 납세지 관할세무서장(또는 토지소재지 관할세무서장)이 평가한 가액을 적용하도록 규정되어 있는 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 따라 처분청이 토지소재지 관할세무서장이 평가한 가액을 적용하여 취득가액을 산정한 것이다. 처분청이 제출한 개별공시지가 없는 토지의 가격평가서와 토지특성 비교표에 의하면 ㅇㅇ세무서장이 경기도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○의 토지를 쟁점토지의 평가시 비교토지로 활용한 것은 동 토지가 쟁점토지와 지목 및 지형 면적 등이 유사하기 때문이라고 되어 있는 점, 또한 비교 토지의 개별공시지가에 대하여 이의신청이 있는 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 3의 규정에 따라 구제를 받을 수 있는 점, 그리고 소득세법 제105조 와 제106조는 소정의 자산양도차익 예정신고·납부를 규정하고 있으며 동법 제110조와 제111조에 양도소득세 과세표준 확정신고·납부를 규정하고 있으므로 위 신고·납부를 이행하지 아니한 청구인에 대하여 처분청이 별도의 신고·납부기한을 정할 수는 없는 점등을 고려할 때 처분청이 토지소재지 관할세무서장이 평가한 가액을 적용하여 취득가액을 산정한 것은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

(4) 또한, 청구인은 쟁점토지의 1990년 개별공시지가가 결정·고시되지 아니한 것은 행정청에 그 책임이 있음에도 납세자의 귀책사유를 물어 신고 및 납부불성실가산세를 부과한 것은 부당하다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 본다. 세법상 가산세는 납세자의 신고·납부의무 불이행에 대한 제재적 성격을 가지며, 그 의무불이행에 정당한 사유가 있을 때에 면제가 가능하다 할 것이므로 이 건 청구인이 신고·납부의무를 이행할 수 없었던 정당한 사유가 있었는지의 여부가 이 부분의 쟁점이다. 청구인은 쟁점토지를 양도하기 약 3개월 전인 1996.6월 경기도 ㅇㅇ군에 동 토지에 대한 개별공시지가 확인원을 발급받아 1990년 개별공시지가가 고시되어 있지 않음을 확인하였음에도 1990년 개별공시지가의 산정방법이나 이 경우 양도소득세 신고·납부를 어떻게 하는지에 대하여 관할 지방자치단체나 세무서에 문의도 하지 않는 등, 양도소득세를 신고·납부하기 위한 노력을 한 사실이 전혀 발견되지 않는 바, 이 건 청구인이 신고·납부의무를 이행할 수 없었던 정당한 사유가 있었다고 보기는 어렵다 하겠다. 따라서 쟁점토지 취득당시의 개별공시지가를 고시하지 아니한데 대하여 행정청의 책임이 전혀 없다고는 할 수 없지만, 소득세법상 법정기한내 납세의무 불이행에 대하여 부과하는 가산세 본래의 취지와 청구인의 의무불이행에 정당한 사유가 있었다고 보기 어려운 점등을 고려할 때 처분청이 청구인에게 신고 및 납부불성실가산세를 부과한 것은 타당한 처분이라고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 합동회의의 의결을 거쳐 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.