잔금청산후 상당기간이 지나 이전등기가 된 경우 양도시기의 판정

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 64.67㎡, 건물 130.23㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1988.8.18 취득하여 보유하다가 1995.7.10(잔금청산일) ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 69.25㎡, 건물 182.17㎡(이하 "신주택"이라 한다)를 분양받아 취득한 후 1996.9.24 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 신주택 취득후 1년 이내에 쟁점아파트를 양도하지 아니하였다 하여 1세대 1주택의 비과세 대상에 해당하지 않는 것으로 보아 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 계산하여 1998.3.28 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 99,748,370원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.5.26 심사청구를 거쳐 1998.9.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점아파트를 1994.3.18 청구인의 처남댁 ○○○에게 양도하였으나, 매수자 ○○○의 사정으로 등기가 지연되다가 소유권이전등기만 1996.9.24(잔금지급일로부터 1년이 경과되었으나 등기접수일로부터는 1년 이내임)에 필한 것으로서, 청구인은 분양받은 신주택의 중도금 조달을 위해 1994.3.18 당시 쟁점아파트에 거주하던 ○○○에게 쟁점아파트를 445,000,000원에 양도하였으며, ○○○은 쟁점아파트의 매수자금을 조달하기 위해 청구인이 거주하고 있던 ○○○ 소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점외아파트"라 한다)를 청구외 ○○○에게 187,500,000원에 양도하였는 바, 청구인은 쟁점아파트의 양도대금으로 ○○○의 쟁점아파트 전세보증금, 쟁점외아파트 양도대금 등을 수령하고 1994.3.18 잔금 30,000,000원을 받았으므로 쟁점아파트의 실제 양도일은 1994.3.18이며, 따라서 쟁점아파트 양도후에 신주택을 취득한 것이므로 1세대 1주택 비과세 대상이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인과 청구외 ○○○은 특수관계가 있는 자로서 청구인이 제시한 매매계약서 및 관련증빙은 양도 이후에도 항상 작성이 가능하여 신뢰성이 있다고 볼 수 없고, 매매대금의 입금사실 및 사용처를 확인할 수 있는 금융자료를 제시하지 못하므로 객관적인 증빙에 의하여 잔금청산일이 확인되는 경우로 볼 수 없으며, 따라서 쟁점아파트 소유권이전 등기시 제출한 검인계약서상 잔금지급약정일인 1996.9.23이 양도시기가 되고 청구인이 쟁점아파트 양도당시 1세대 2주택에 해당하므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 잔금청산일(1994.3.18)을 양도시기로 보아 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고, 같은법 시행령(1996.12.31 개정전의 것) 제162조 제1항에서는 『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있다. 한편, 같은법 제89조 제3호에서 『대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제154조 제1항에서 『법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다(이하 생략)』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령(1996.12.31 개정전의 것) 제155조 제1항에서 『국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.8.18 쟁점아파트를 취득하여 보유하던중 1992.5.15 신주택 분양계약을 체결하여 분양금을 불입하여오다 1995.7.10 잔금 3,126,910원을 완납하고 신주택을 취득한(등기접수일은 1995.10.11) 후 1년이 경과한 1996.9.24 쟁점아파트를 청구인의 처남댁 ○○○에게 양도하였음이 분양대금 불입내역서 및 등기부등본에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 1988.5.12∼1991.5.29 쟁점아파트에서 3년이상 거주하다가 ○○○ 소유의 쟁점외아파트로 이전하여 1995.7.20 신주택으로 이전할 때까지 거주하였으며, ○○○은 1991.5.30부터 이 건 심리일 현재까지 청구인 소유의 쟁점아파트에서 거주하여, 청구인과 ○○○이 각자 소유의 아파트를 바꾸어 거주한 사실이 양인의 주민등록초본에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 청구인이 1995.7.10 신주택 취득후 1년이 경과한 1996.9.24 쟁점주택을 양도하였다 하여 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않는다고 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 쟁점주택을 1994.3.18 ○○○에게 양도한 후 신주택을 취득하였으므로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 청구인과 청구인의 처남댁 ○○○이 인척관계에 있어 당초 쟁점아파트의 전세계약서와 양도계약서를 작성하지 아니하고 거래하였다가, 청구인이 처분청에 과세적부심사청구를 하면서 사실에 근거하여 작성한 것이라고 시인하고 있으므로 청구인이 제시한 동 전세계약서와 양도계약서는 신빙성있는 증빙자료로 채택하기 어렵다 할 것이다. (나) 청구인은 쟁점아파트 양도대금 445,000,000원중 계약금은 ○○○의 쟁점아파트 전세보증금 210,000,000원(○○○의 쟁점아파트 전세보증금 270,000,000원에서 청구인의 쟁점외아파트 전세보증금 60,000,000원을 차감한 금액)으로 갈음하였다고 하나, 청구인이 사후에 작성하여 제시한 위 계약서외에 달리 위 전세보증금을 지급한 사실이나 계약금을 전세보증금으로 갈음하였다는 사실이 확인되지 아니한다. (다) 청구인은 쟁점아파트 양도대금의 일부로 ○○○ 소유의 쟁점외아파트 매각대금 187,500,000원을 수령하였다고 주장하면서 매매계약서, 영수증 및 매수자 ○○○의 거래사실확인서와 중도금 등이 입금되었다는 청구인의 통장사본(○○○투자신탁 ○○○지점, 통장번호 ○○○)을 제시하고 있는 바, 매매계약서, 영수증및 거래사실확인서에 의하면, 청구인이 ○○○을 대리하여 쟁점외아파트를 1994.1.11 청구외 ○○○에게 187,500,000원에 양도하는 매매계약을 체결하고 대금을 대리 수령한 것으로 되어 있으나, 청구인의 통장사본에는 1994.2.5 25,000,000원(1차 중도금이라는 주장임), 1995.7.18 65,000,000원(신주택으로 퇴거하면서 반환받은 청구인의 임차보증금이라는 주장임)이 입금된 사실만 확인될 뿐, 위 입금액이 쟁점외아파트의 매매대금인지의 여부, 청구인이 쟁점아파트의 매매대금으로 쟁점외아파트의 매매대금을 수령하였는지의 여부가 확인되지 아니한다. (라) 청구인은 쟁점아파트의 매매대금중 1994.2.4 중도금 15,000,000원, 1994.3.18 잔금 30,000,000원이 입금되었다는 청구인의 처 ○○○의 예금통장사본(○○○은행 ○○○지점, 계좌번호 ○○○)을 제시하고 있는 바, 동 예금통장 사본에 의하면, ○○○이 위와 같이 무통장 입금한 사실은 확인되나, 위 입금액이 쟁점아파트의 매매대금인지의 여부, 1994.3.18자 입금액이 잔금인지의 여부 등이 확인되지 아니한다. (마) 또한 청구인은 ○○○의 가정사정(처남의 신체적 장애 발생 및 자녀학교문제 등)으로 등기가 지연되었다고 하나 그러한 사정만으로는 등기가 지연되었다고 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 보건대, 쟁점아파트의 잔금청산일이 1994.3.18이라는 사실이 확인된다고 보기 어려우며, 달리 신빙성있는 매매계약서에 의하여 잔금지급약정일도 확인되지 아니하므로 쟁점아파트의 양도시기는 등기접수일인 1996.9.24로 봄이 타당한 것으로 판단되고, 그렇다면 청구인은 신주택을 취득한 후 1년 이내에 종전주택인 쟁점아파트를 양도하지 아니한 것이므로 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 아니한다 하겠다. 따라서 처분청에서 쟁점아파트의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.