사업상의 목적으로 주택을 신축하였다고 보기보다는 거주목적으로 신축하였다가 양도한 것으로 판단되어 건설업으로 보아 과세하여야 한다는 주장은 받아들일 수 없음
사업상의 목적으로 주택을 신축하였다고 보기보다는 거주목적으로 신축하였다가 양도한 것으로 판단되어 건설업으로 보아 과세하여야 한다는 주장은 받아들일 수 없음
심판청구를 기각합니다.
청구인은 1991.2.28 인천광역시 ○구 ○○○동 ○○○ 대지 112㎡를 취득하여 1991.7.23 다가구주택 5세대 199.02㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 신축하고 1992.7.27 청구외 ○○○에게 양도하고 1992.8.14 실지거래가액(양도가액 73,281,830원, 취득가액 87,195,040원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1998.4.6 청구인에게 1992년귀속 양도소득세 39,179,730원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1998.5.20 심사청구를 거쳐 1998.9.3 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 구옥을 취득하여 쟁점주택을 신축판매하였는바, 쟁점주택의 건축시 청구인은 다른 주소지에 주택을 소유하고 있어 거주목적으로 주택을 신축할 필요가 없었으며, 청구인은 쟁점주택을 신축한 후에도 기존의 주택에 거주하였으며, 단지 건축허가등에 유리하다고 하여 형식적으로 주민등록을 이전한 사실은 있으나 실지로는 거주한 사실이 없고, 소득세법 기본통칙 2-4-6-20에 "1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다"고 규정하고 있어 처음부터 거주목적이 아닌 판매목적이므로 양도소득세를 과세함은 부당하다.
(2) 양도소득세를 과세한다고 하더라도 청구인이 당시에 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였는데도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세함은 부당하다.
(1) 청구인은 등기상 쟁점주택을 신축한 1991.7부터 양도한 1992.7까지 쟁점주택에 주소지를 두었고, 다른주택을 신축판매하거나 부동산의 중개등을 사업목적으로 나타내어 사업을 한 사실이 없다는 사실만 확인될 뿐이고 사업상의 목적으로 쟁점주택을 신축양도하였다고 볼 근거는 없어 청구주장을 받아들일 수 없다.
(2) 청구인이 예정신고시 제출된 계약서 거래가액이 기준시가와의 현저한 차이로 실지거래가액으로 인정하기에는 신빙성이 없다.(처분청 의견임)
(1) 쟁점주택의 신축양도가 건설업(주택신축판매업)에 해당되는지의 여부
(2) 이 건 양도소득세 과세시 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
(1) 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제5조【소득의 구분】에서 거주자의 소득을 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득으로 구분하고 종합소득을 다시 이자, 배당, 부동산, 사업, 근로, 기타소득으로 구분한 다음 주택의 양도와 같이 사업성이 없는 경우에는 양도소득세를 과세하도록 규정하고 같은 법 제20조【사업소득】 제5호에서 건설업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 본다고 규정하면서 같은 법 제33조(건설업의 범위) 제2항에서 "주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 본다(이하 생략)"고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 과세관련기록을 살펴보면, 청구인은 1991.2.28 쟁점주택의 대지를 취득하여 1991.3.11 구옥을 멸실하고 1991.7.23 다가구주택 5세대를 신축한 후 1992.7.27 양도하였으며 1989.11.23 청구인의 처 ○○○ 명의로 경기도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○를 취득하여 이 건 심판청구일 현재까지 보유하고 있음이 확인되며 청구인은 1991.2.12 쟁점주택에 전입하여 1993.1.27까지 거주하였음이 주민등록초본에 의하여 확인된다. (나) 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한데 대하여, 청구인은 쟁점주택을 신축하여 1여년만에 판매하였고 쟁점주택에 주민등록을 이전한 것은 건축허가등 행정절차의 편의 때문으로 건설업(주택신축판매업)으로 과세하여야 한다고 주장하는 바 이를 살펴보면, 첫째, 청구인은 쟁점주택외 다른주택을 신축판매하거나 부동산의 중개등을 사업목적으로 나타내어 사업을 한 사실이 확인되지 아니하고 둘째, 청구인이 1991.2.12 쟁점주택에 전입하여 1년이상 거주한 사실이 주민등록초본에 의하여 확인되고 있으며 달리 이에 대한 반증자료의 제시가 없으며 쟁점주택의 양도후 청구인도 1992.8.14 양도소득세로 신고한 사실이 확인된다. (다) 위의 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 사업상의 목적으로 쟁점주택을 신축하였다고 보기보다는 거주목적으로 신축하였다가 양도한 것으로 판단되어 건설업으로 보아 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠다.
(1) 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 가목의 규정에 의하면 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하며, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의할 수 있도록 규정하고 있으며 소득세법 시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』 고 규정하고 같은 항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』 를 규정하고 있다. 또한 같은 조 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 규정하고 같은 항 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 규정하고 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에서 "제166조의 개정규정은 이 영 시행후(1996.1.1) 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다" 라고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 일 건 과세관련기록을 살펴보면, 청구인은 1992.7.27 쟁점주택을 양도한 후 1992.8.14 실지거래가액(양도가액 73,281,830원, 취득가액 87,195,040원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였는 바 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 기준시가와의 현저한 차이로 신빙성이 없다는 이유로 신고내용을 부인하고 기준시가로 이 건 과세하였음이 확인된다. (나) 청구인은 처분청에서 실지조사를 거치지 아니하고 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 않음은 부당하다고 주장하고 있는 바 이를 살펴보면, 청구인은 쟁점주택의 취득 및 양도관련 증빙자료로 취득관련 부동산매매 검인계약서(매매대금 74,000,000원), 양도관련 부동산매매 검인계약서(매매대금 100,000,000원) 및 거래상대방 청구외 ○○○의 확인서와 인감증명서, 건물공사비 영수증철등을 제출하고 있고 달리 청구인이 신고한 실지거래가액을 입증할 객관적인 거래증빙자료(실지 매매계약서, 매매대금 수수관련 금융자료 등)를 제시하지 않고 있는데 청구인이 제출한 취득·양도시의 쟁점주택의 매매계약서는 원본이 아닌 부동산소유권이전등기를 하기 위한 검인계약서이고, 더구나 청구인은 당초 토지(구옥)을 74,000,000원에 취득하여 구옥을 철거하고 건물을 신축하는데 43,802,000원이 소요되었다고 추가자료를 제시하고 있는데 청구인이 제출한 자료에 의하면 쟁점주택의 취득가액 117,802,000원 및 양도가액 100,000,000원은 각각 기준시가대비 222.7%(52,886,000원), 91.8%(108,923,000)이고 또한 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점주택의 취득가액 87,195,040원 및 양도가액 73,281,830원도 각각 기준시가 대비 164.8%, 67.3%로 기준시가대비 차이가 현저히 크며 특히 취득가액이 양도가액보다 높아 청구인이 실지거래가액으로 신고한 내용은 신빙성이 있는 것으로 인정하기 어렵다 하겠다. (다) 따라서 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하고 달리 잘못이 없다 하겠다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.