부동산중 주택부분의 면적이 주택이외의 면적보다 적다고 하여 주택이외의 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 89.6.28 서울특별시 금천구 OO동 OOO 대지 145.9㎡ 및 그지상 에 주택 및 점포 157.03㎡(1층점포: 78.68㎡, 2층주택: 74.71㎡, 지층: 3.64㎡, 이상 토지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 96.9.3 양도하였으며 양도소득세신고는 하지않았다. 이에대해 처분청은 쟁점부동산중 주택부분의 면적(78.35㎡)이 주택외의 면적(78.68㎡)보다 적다고 하여 주택은 1세대1주택에 해당되어 비과세하고 기타건물(점포)에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.4.15 청구인에게 96년귀속 양도소득세 13,233,570원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.5.6 이의신청과 98.6.27 심사청구를 거쳐 98.8.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산중 건물 2층은 청구인의 자녀 2명이 여대생 및 고등학교3학년인 관계로 각각 방을 사용하였으며 부엌이 딸린 방1칸은 임대를 한 상태이므로 청구인은 건물 1층에서 야채가게를 운영하며 여기에 딸린 방과 부엌을 사용하였다. 쟁점부동산의 매수인인 OOO가 쟁점건물을 멸실하고 신축하는 과정에서 관할세무서에 문의한 바 쟁점건물 1층점포에 딸린 방을 주택으로 인정받기위해서는 사진과 방배치도등을 준비하라하여 찍은 사진을 보면 야채가게에 딸린 방에 있던 액자와 장롱을 현재까지도 사용하고 있음을 알 수 있다. 복합주택의 주택여부 판정기준이 96.1.1부터는 다른 목적에 관계없이 주택과 주택외로 판정함을 알 수 있고 주택이라 함은 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속물을 말하는 것이다. 따라서, 청구인이 건물 1층중 야채가게에 딸린 방과 부엌을 사실상 주거용으로 사용하는 주택으로 보아야 할 것이고 쟁점부동산의 건물중 주택의 면적이 주택외의 면적보다 크므로 전체를 주택으로하여 쟁점부동산의 양도는 1세대1주택 비과세하여야함에도 불구하고 처분청에서 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 쟁점부동산중 건물 1층 도면상 점포에 딸린 방이 있어 점포별주거에 사용할 수 있었던 점과 건물면적이 협소하였던 점은 인정되나 건물 2층 도면상 방3개 및 주방, 거실을 두루 갖추어 2층만으로도 청구주장과 같이 자녀와 청구인 부부가 거주하기에 부족하였다고 보이지는 아니한다. 1세대1주택에 대한 용도를 판정함에 있어 주상복합건물의 경우 주택면적이 다른용도의 면적보다 크거나 같은 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 과세하는 것이고 이때 점포에 딸린 방은 점포로 보아 과세하는 것인 바(같은뜻: 국세청예규 재일46014-1403, 96.6.5) 야채가게를 영위하며 부수된 방으로 이용된 부분은 점포라 할 것으로 점포의 면적이 전체 건물면적의 50%를 초과하는 이 건에 대하여 주택면적을 건물전체면적으로 안분하여 1세대1주택으로 비과세한 다음 나머지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못은 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산중 주택부분의 면적이 주택이외의 면적보다 적다고 하여 주택이외의 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조는 “다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 부과하지 아니한다.”고 하고 제3호에서는 “대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제154조 제1항에서는 “법 제89조 제3호에서 ‘1세대1주택’이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.”라고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서는 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 건물1층중 야채가게에 딸린 방과 부엌은 사실상 청구인 부부가 주거용 주택으로 사용하였고 이를 주택으로 볼 경우 쟁점부동산중 주택부분이 주택이외의 부분보다 크므로 쟁점부동산 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용하여야 함에도 불구하고 처분청이 본건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에대해 본다.

(1) 관련등기부등본 등에 의하면 청구인은 89.6.28 쟁점부동산을 취득하여 96.9.3 청구외 OOO에게 소유권이전등기하였고, 쟁점부동산중 건물은 97.3.29 멸실되었음이 확인된다. 또한, 쟁점부동산중 점포인 건물1층은 78.68㎡, 주택인 2층은 74.71㎡, 지층은 3.64㎡임을 알 수 있다.

(2) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 건물 1층과 2층의 도면을 보면, 건물 2층은 방3개, 부엌2개, 거실1개, 화장실1개로 이루어져있고, 건물 1층은 방3개, 부엌2개, 점포2개, 보일라실로 이루어져있음이 나타나며, 건물 2층중 방1개와 부엌1개는 임대하였고 나머지는 청구인의 고등학교 3학년인 아들과 대학생인 딸이 각각 방2개를 사용하였으며, 건물 1층중 점포1개, 방2개(3.5평, 3평)와 부엌은 닭집을 운영하는 청구외 OOO에게 임대하였고 나머지 점포1개, 방1개(4평), 부엌은 청구인이 배우자와 함께 야채가게를 운영하면서 거주한 것으로 되어있으며, 건물 2층과 건물 1층중 임대부분에 대하여는 임대계약서등 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 건물 1층중 야채가게에 딸린 방과 부엌은 청구인부부가 사실상 주거용 주택으로 사용하였다고 주장하면서 쟁점부동산의 매수자인 OOO와 건물 1층중 일부(점포1개, 방2개와 부엌)를 임차하여 5년여동안 닭집을 운영하였던 청구외 OOO의 확인서와 쟁점부동산이 청구외 OOO에게 양도되기 전인 96년 7월당시 쟁점부동산의 사진을 제시하고 있으나, 점포에 딸린 방은 점포로 보는 것이므로 쟁점부동산의 건물 1층중 야채가게에 딸린 방과 부엌은 주거용 주택으로 인정되지 아니한다 할 것이다.

(4) 위 사실을 종합해 보면, 쟁점부동산은 청구외 OOO에게 양도된 후 건물이 멸실되어 심리일현재 그 구조와 사용현황을 파악할 수 없을 뿐만아니라쟁점부동산의 건물 1층중 야채가게에 딸린 방과 부엌은 점포로 보아야 할 것이므로 쟁점부동산은 공부상 건물 1층의 점포면적(78.68㎡)이 주택면적(2층주택74.71㎡와 지층 3.64㎡를 포함한 면적)보다도 크므로 처분청이 주택부분은 1세대1주택 비과세대상에 해당된다하여 비과세하고 나머지 주택이외의부분에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.