실질소유자인 명의신탁자가 제3자에게 양도하였는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 185㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1992.7.2 청구외 ○○○에게 소유권이전(매매원인일 1992.5.27)하였다. 처분청은 1992.7.2자 소유권이전등기 사실에 대하여 청구인이 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 보고, 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.4.21 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 204,206,640원을 결정고지 하였다.(처분청은 당초 쟁점토지의 개별공시지가가 고시되지 아니하여 인근토지의 개별공시지가와 비교하여 산정한 가액을 기준시가로 적용하였다가 심사결정에 따라 재조사하여 그 세액을 38,201,120원으로 경정하였음) 청구인은 이에 불복하여 1998.4.27 심사청구를 거쳐 1998.8.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 등기부상 청구인 명의로 소유권이전등기되었을 뿐 당초부터 청구외 ○○○의 신탁재산으로서 1992.4.30 신탁자인 청구외 ○○○가 명의신탁을 해지하고 청구외 ○○○에게 양도한 것이므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견

1. 명의신탁된 사실을 입증하기 위하여 청구인이 제시한 1990.6.27 작성된 약정서를 보면 쟁점토지를 포함한 4필지의 토지를 청구외 ○○○가 청구인에게 신탁한다는 내용으로 작성되었고, 첨부된 1992.4.30 작성된 부동산매매계약서를 보면 청구외 ○○○가 청구외 ○○○에게 쟁점토지를 50,000,000원에 매도하였으나 계약서상 매수인은 청구외 ○○○가 대리하였음이 확인될 뿐으로, 당초 청구인이 청구외 ○○○에게 양도한 사실이나 그 대금을 받은 사실 및 청구외 ○○○와 신탁계약(청구주장)을 해지하고 양도하면서 매수인이 아닌 제3자와 약정된 계약서를 믿고 등기이전을 하여준 경위를 밝히지 못하는 점에 비추어 사실로 믿기는 어렵다.

2. 이 건의 경우 관할 세무서장의 평가를 거치지 아니하였을 뿐 아니라 쟁점토지는 사실상 도로임에도 그 형질이 전혀 다른 토지(대지)와 비교하여 평가된 것으로 그 합리성이 결여되어 적정한 방법으로 평가되었다고 보기 어렵다. 인근의 유사토지와 비교하여 산출한 토지의 기준시가를 토지 관할세무서장이 평가하여 결정한 가액으로 재조사하여 결정한다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지를 청구인이 명의수탁하고 있다가 실질소유자인 명의신탁자가 제3자에게 양도하였는지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제4조 제1항 에서 "거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다"고 규정하고 그 제3호에서 양도소득을 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있으며, 제3항에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다. 같은법 제7조 제1항에서 "소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있는 경우에는 국세기본법 제14조 제1항 에 의하여 사실상 그 소득을 얻은 자에게 이 법을 적용하여 소득세를 부과한다.(단서 생략)"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 등기부상 청구인이 쟁점토지를 1971.6.11 취득한 후 그 토지상에 1990.7.11 청구외 ○○○(청구인이 쟁점토지의 신탁자라고 주장하는 자)가 소유권이전청구권가등기(원인:1990.7.10 매매예약)를 한 사실이 있고, 1992.7.2 청구외 ○○○에게 쟁점토지의 소유권이 이전(원인:1992.5.27매매)되었다. 청구인은 1971.6.11 쟁점토지 당초 취득시 소유권이전등기명의만 청구인 명의로 되었을 뿐 소유권 취득시부터 쟁점토지는 청구외 ○○○의 신탁재산이라고 주장하면서 1990.6.27 작성된 신탁약정서 및 쟁점토지의 신탁자라는 청구외 ○○○가 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도한 1992.4.30자 매매계약서를 제시하고 있다. 살피건대, 청구인과 청구외 ○○○는 모두 1925년생으로 청구외 ○○○는 건축업 및 부동산 매매업을 영위하였다고 하고 청구인은 위 ○○○의 사업보조자였다고 주장하고 있는 바, 청구인은 청구외 ○○○의 사업보조자로서 ○○○의 요구에 따라 명의를 빌려주었다고 주장만 할 뿐 쟁점토지를 명의신탁하게 된 구체적인 사유를 밝히지 못하고 있으며 취득당시의 매매계약서 및 청구외 ○○○가 쟁점토지를 실제 취득하였다는 증빙은 제시 못하고 있다. 다만, 1990.6.27 작성된 신탁약정서(서울 ○○구 ○○○동 ○○○ 56평의 쟁점토지 외 3필지가 1969년∼1973년 사이에 당시 청구인 및 청구외 ○○○ 등의 명의로 신탁등기되었으며, 약정서작성일 이후 위 토지를 명의신탁자 ○○○에게 근저당권을 설정하고, 위 토지가 수용되거나 재개발지역으로 고시되어 재개발 시행으로 보상금을 받게 될 경우 명의수탁자에게 일정한 율의 신탁보수금을 지급한다는 약정임)와 매매대금 198,000,000원의 매매예약을 원인으로 1990.7.11 청구외 ○○○가 쟁점토지에 가등기한 가등기 권리증과 매매예약 계약서 그리고 1920.4.20 작성된 쟁점토지 양도계약서(청구외 ○○○가 청구외 ○○○가 대리한 매수인 ○○○에게 50,000,000원에 쟁점토지를 양도한다는 계약서임)를 제시하고 있다. 그러나 1971.6.11 쟁점토지를 청구외 ○○○가 청구인에게 신탁하였다고 하면서 20여년이 지난 1990.6.27자의 신탁약정서를 제시하고 있으나 1971년 이후 위 약정서 작성일까지 쟁점토지에 대하여 신탁자라는 청구외 ○○○가 권리행사를 한 사실을 발견할 수 없고, 1990.7.11 청구외 ○○○가 쟁점토지에 소유권이전청구권가등기를 하였으나 쟁점토지가 청구외 ○○○의 소유라면 신탁계약을 해지하여 소유권을 환원하여야 할 것이지 별도로 매매예약에 기한 소유권이전청구권 가등기를 신탁자 앞으로 하여야 할 특별한 사유를 소명하지 못하고 있으며, 위 가등기 외에 1990.6.27 신탁약정서에서 설정하기로 한 근저당권을 설정한 사실은 없다. 또한 쟁점토지의 양도로 인한 양도대금이 신탁자라는 청구외 ○○○에게 귀속되었는지에 대한 증빙을 청구인이 제시 못하고 있어 청구인이 제시하는 쟁점토지에 대한 신탁약정서 및 양도계약서는 신빙성이 있다고 보기 어렵다. 따라서 처분청이 등기부상의 소유권이전내역에 따라 청구인을 쟁점토지의 양도자로 보고 이 건 과세를 하였음에는 달리 잘못이 없다고 할 것이다.
• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.