토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 165.3㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 89.7.13 취득하여 94.12.12 양도하고 94.12.27 처분청에 실지거래가액(취득가액: 160,000,000원, 양도가액: 172,500,000원)에 의하여 양도차손이 발생한 것으로 자산양도차익 예정신고를 이행하였다. 처분청은 위 신고한 거래가액이 기준시가 대비 취득가액은 183.9%로 높은 반면 양도가액은 92.4%로 낮을 뿐만 아니라 취득가액에 대하여는 매매계약서의 제시가 없으며 양도가액의 경우 매수인 청구외 ○○○은 190,000,000원 정도에 거래가 이루어진 것으로 말하고 있다는 등의 이유에 의하여 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 아니하고 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 결정한 후 98.6.3 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 34,672,890원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.6.16 심사청구를 거쳐 98.8.20 심판청구를 제시하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 160,000,000원에 취득하여 172,500,000원에 양도한 사실이 다음과 같이 확인되므로 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세함이 타당하다.

(1) 취득가액: 매도인 ○○○과 쟁점토지를 청구인에게 소개한 ○○○부동산 대표 ○○○의 사실확인서에 의하여 쟁점토지의 취득가액이 160,000,000원으로 확인되고 국세청 기준시가는 부동산 시세의 등락을 제때 반영하지 못하고 있으므로 처분청이 청구인의 신고가액을 기준시가보다 현격히 높은 가격(183.9%)이라하여 실지거래가격으로 인정하지 아니하였음은 객관적인 합리성을 상실한 것이다.

(2) 양도가액: 쟁점토지의 양도당시인 94년에는 쟁점토지 인근의 재개발로 인한 아파트 건축공사가 시작되지 않았었을 뿐만 아니라 재개발지에 대한 토지평가제가 새로이 실시됨에 따라 분양최대평수가 60평에서 42평으로 줄어드는 등으로 인하여 양도여건이 열악했던 반면 처분청이 쟁점토지 거래가액을 조사할 당시인 98년에는 건축공사가 진행중에 있어서 양도여건이 좋은 시기이었던 점을 감안하여 94년 매매당시의 실지 거래가액을 확인하여야 할 것인 바 쟁점토지의 매매(검인)계약서와 매수인 ○○○의 사실확인서(인감증명 첨부)에 의하여 양도가액 172,500,000원이 사실로 확인된다.

• 나. 국세청장 의견 청구인이 94.12.27 처분청에 자산양도차익예정신고한 내용에 의하면 취득가액은 160,000,000원으로 양도가액은 172,500,000원으로 기재되어 있고 양도시의 매매계약서는 첨부되어 있으나 취득시는 매매계약서 없이 매도인의 거래확인서만 제출되어 있으며, 처분청 조사서에 의하면 쟁점토지 소재지의 인근에 있는 공인중개사는 양도당시 시세가 평당 3,700,000원, 또한 청구인으로부터의 매수인은 실지거래가액이 평당 1,900,000원임을 각각 확인하고 있는 바 이는 청구인이 신고한 양도가액과 상이하며, 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가 대비 183.9%로 현격히 높을 뿐만 아니라 매매(취득)계약서를 제출하지 않은 점 등으로 보아 청구인이 신고한 실거래가액은 신빙성을 인정하기 어렵다고 판단된다. 따라서 공평과세위원회의 의결을 거쳐 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 사실로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법 제23조 제4항 에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.(90.12.31 개정)』라고 하면서 제1호에서『제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.(93.12.31 개정)』라고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항에『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다』라고 규정하고 제1호가목에서『당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(93.12.31 개정)』으로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서 대통령령이 정하는 경우의 하나로서『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우(93.12.31 개정)』에는 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있도록 규정하고 있고 같은조 제9항에 의하면『국세청장은 주소지 관할세무서장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재무부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.(93.12.31 개정)』라고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제1항은『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.(95.12.30 개정)』고, 제4항은『법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(95.12.30 개정) 1. ∼ 2. (생략) 3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 개정)』라고, 제5항은『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(95.12.30 개정) 1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우 2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우(95.12.30 개정)』고 규정하고 있으며 소득세법시행령부칙(1995.12.29 법률 제5031호) 제1조【시행일】는『이 영은 1996년1월1일부터 시행한다. 단서 생략』고, 동부칙 제8조【양도소득에 관한 적용례】제2항은『제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』고 각각 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 94.12.27 자산양도차익 예정신고시 신고한 취득가액 160,000,000원과 양도가액 172,500,000원이 사실이므로 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정후 이 건 과세하였음은 부당하다고 주장한다.

(2) 먼저 청구이 주장하는 취득가액 160,000,000원이 사실인지에 대하여 보면, 청구인은 입증자료로 매도자(○○○)의 인감증명을 첨부한 사실확인서와 중개인(○○○)의 중개사실확인서를 제시하고 있으나 당해 매매(취득)계약서는 분실하였다고 제출하지 못하고 있어 위 중개인의 중개사실 자체가 확인되지 않을 뿐만 아니라 이들 사실확인서 이외에는 당해 대금 수수사실을 입증할만한 객관적인 증빙제시가 없어 쟁점토지의 취득가액이 160,000,000원이라는 청구인의 주장은 사실로 받아들이기 어렵다하겠다. 이와 같이 쟁점토지의 실지취득가액은 확인되지 않는다 할 것이므로 청구인이 주장하고 있는 양도가액이 사실인지의 여부를 살펴볼 필요없이 위 관계법령에 의하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 당초처분에 잘못이 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.