주택의 양도시기

○○세무서장이 '98.4.6 청구인에게 한 '96년 귀속 양도소득세 77,671,260원의 처분은 이를 취소한다.

청구인은 '80.8.10 취득하여 거주해온 ○○구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 '96.10월 양도하기에 앞서 '95.10.24 경기도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○(이하 "다른주택"이라 한다)를 취득한 바 있다. 처분청은 청구인이 위 다른주택을 취득한지 1년이 경과한 '96.10.30(잔금지급약정일)에 쟁점주택을 양도하였으므로 소득세법상 비과세되는 1세대1주택에 해당되지 아니한다고 보아 쟁점주택의 양도에 대한 '96년 귀속 양도소득세 77,671,260원을 '98.4.6 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 '98.5.19 심사청구를 거쳐 '98.8.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점주택의 양도에 따른 잔금청산일이 '96.10.15로 확인되므로 그 양도시기는 잔금청산일이 되어야 하고, 따라서 청구인이 다른주택을 취득한 날인 '95.10.24(잔금납부일)로부터 1년 이내에 쟁점주택을 양도하였으므로 이 건은 관련법령의 규정에 따라 양도소득세를 비과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점주택의 양도계약서('96.9.4자 아파트 매매계약서)상 총 매매대금 389,000,000원 중 청구인은 잔금 일부(142,000,000원)에 대한 금융자료만 제출하였을 뿐, 나머지 잔금(58,000,000원)과 중도금(149,000,000원) 및 계약금(40,000,000원)에 대한 금융자료는 제시하지 아니하여 '96.10.15까지 쟁점주택 양도대금 모두가 지급되었음이 확인되지 아니한다. 잔금청산일이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 쟁점주택의 양도시기는 청구인이 제출한 매매계약서상의 잔금지급약정일인 '96.10.30이고, 그날로부터 1개월 이내인 '96.11.7 등기하였으므로 소득세법시행령 제162조 제1항 제1호 에 의거 잔금지급약정일을 양도시기로 함이 타당하다. 따라서 청구인은 다른주택을 취득한 날('95.10.24)로부터 1년이 경과하여 쟁점주택을 양도하였으므로 소득세법시행령 제155조 제1항 제2호 에 규정하는 일시적으로 2주택이 된 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 1세대1주택의 비과세 해당 여부를 판단함에 있어서 쟁점주택의 양도시기가 언제인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법('94.12.22 법률 제4803호로 개정된 것. 이하 같다) 제98조 및 같은법시행령('94.12.31 대통령령 제14467호로 개정된 것. 이하 같다) 제162조 제1항 제1호에서 [자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다]라고 규정하고 있다. 같은법 제89조 제3호에서 [대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다]라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제154조 제1항에서 [법 제89조 제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다]고 규정하고 있으며, 같은령 제155조 제1항에서 [국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다]라고 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인이 3년 이상 보유한 쟁점주택을 양도하기 전에 취득한 다른주택의 취득시기를 잔금납부일인 '95.10.24로 하는 데는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 위 잔금납부일은 당해 아파트 시공사인 ○○○건설주식회사가 처분청에 통보한 [○○ ○○○아파트 분양내역]에 의해 확인되고 있다.

(2) 청구인이 쟁점주택을 양도하기 전에 다른주택을 취득함으로써 일시적으로 1세대2주택자가 된 이 건에서 청구인의 2주택 보유기간이 문제되고 있다. 즉 처분청은 쟁점주택의 양도시기를 매매계약서상 잔금지급약정일인 '96.10.30로 하여 청구인의 2주택 보유기간이 1년을 초과한다고 보았으나, 청구인은 쟁점주택의 매매대금을 청산한 날이 '96.10.15임이 금융자료에 의해 확인되므로 실제잔금청산일을 양도시기로 할 때 2주택 보유기간은 1년 이내라는 주장이다.

(3) 청구인이 제출한 자료에 의하여 청구인이 주장하는 잔금청산일이 확인되는지를 살펴본다. (가) '96.9.4자 청구인(매도인)과 청구외 ○○○(매수인)같에 체결된 쟁점주택의 매매계약서에 의하면 총 매매대금 389,000,000원 중 계약금 40,000,000원은 계약일에, 중도금 149,000,000원은 '96.10.2에, 잔금 200,000,000원은 '96.10.30 지급하기로 약정되어 있었고, 동 계약서 특약사항 제4호에 "매수인이 잔금지불금이 준비되면 매도인은 앞당긴 날짜에 명도해 주기로 한다"고 되어 있음을 볼 수 있다. (나) 청구인이 쟁점주택을 양도하고 매수인 ○○○으로부터 수령한 총 매매대금은 '96.9.4 계약금 40,000,000원(수표 1매와 타행환 입금), '96.10.2 중도금 149,000,000원(수표 11매와 현금), '96.10.15 잔금 200,000,000원(수표 14매)으로 구분되며, 그 금융거래명세는 별지와 같다. 청구인이 심사청구시 기제출한 금융증빙은 쟁점주택의 양도잔금 200,000,000원 중 142,000,000원에 해당하는 자기앞수표 5매에 불과하였으나 심판청구시 별지 금융거래내역서와 같이 계약금과 중도금을 포함한 잔금 전액에 대한 금융증빙을 제출하고 있으며, 대금 수령일의 예입현황에 대한 근거자료도 함께 제시되어 실지양도가액(389,000,000원)의 수령일이 확인되고 있다. (다) 잔금(200,000,000원) 관련 부분의 거래내역 및 수령후 처리현황을 보면, 국세청장이 기확인한 142,000,000원 상당의 자기앞수표 5매 외에 '96.10.14 발행된 58,000,000원 상당의 자기앞수표 9매가 쟁점주택의 임차인인 청구외 ○○○의 이서로 지급된 사실이 확인되고, '96.10.15 잔금 수령 후 50,000,000원(○○○은행 발행수표 바가○○○으로 지급받음)은 2,000,000원 현금인출 후 수령 당일 청구인의 딸 ○○○ 명의의 ○○○은행 ○○○지점 가계금전신탁계좌(○○○)에 48,000,000원이 예입되었음이 관련통장 및 입금전표에 의해 확인되며, 나머지 150,000,000원(한국○○○은행 발행수표 바가○○○ 등 13매의 자기앞수표로 지급받음)은 같은날 ○○○은행 ○○○지점에 청구인의 아들인 ○○○ 명의의 상호부금에 예입되었음이 '98.7.20자 동 은행 지점장의 거래확인서에 의해 확인되고 있다.

(4) 잔금지급일이 변경된 배경에 대하여 청구인은 매매계약서상 잔금지급약정일은 '96.10.30이나 동 계약서 특약사항에서 잔금지급일을 앞당길 수 있다고 한 것은 매수인이 쟁점주택을 취득하면서 임대하여 잔금을 결재하고자 하였기 때문에 청구인이 계약서상의 잔금지급약정일에 대하여 여유를 준 것이라고 하며, 실제잔금지급일이 약정일 보다 앞당겨졌을 가능성은 위 매매계약 직후에 매수인 ○○○과 임차인 ○○○ 간에 체결된 96.9.9자 아파트전세계약서상 잔금지급약정일이 96.10.20로 되어 있고 동 계약서 특약사항 제3호에서 명도일을 쌍방합의하여 앞당길 수 있다고 한 점과 임차인 ○○○의 주민등록등본에 ○○○와 그의 가족이 쟁점주택의 잔금지급약정일 전인 '96.10.10 쟁점주택에 전입한 것으로 나타나고 있는 점에 의해서도 인정되고 있다. 이상의 사실 및 증거에 의할 때 쟁점주택의 양도에 따른 잔금청산일은 청구인이 주장하는 '96.10.15임이 사실로 인정되므로 소득세법시행령 제162조 제1항 의 규정에 따라 쟁점주택의 양도시기는 '96.10.15이 된다. 그러하다면 양도당시 쟁점주택과 다른주택 이외의 주택을 소유한 사실이 없는 청구인이 다른주택(신주택)을 취득한지 1년 이내에 쟁점주택을 양도한 이 건의 경우는 소득세법시행령 제155조 제1항 에 규정하는 1세대1주택의 비과세요건을 충족한다고 할 것이다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 금융거래내역서 구 분 지급방법 금 액 수표번호 등 비 고 계약금 4,000만원 ('96.9.4) 수표수령 10,000,000원

○○○ '96.9.4 ○○○은행(계좌번호

○○○) 입금/ 거래사실확인서 타행환입금 30,000,000원 온라인입금영수증 합 계 40,000,000원 중도금 14,900만원 ('96.10.2) 수표지급 100,000,000원

○○○ '96.10.2 ○○○은행(계좌번호

○○○)에 입금 예금주: ○○○(청구인의 처) 1,000,000원

○○○ 1,000,000원

○○○ 1,000,000원

○○○ 1,000,000원

○○○ 10,000,000원

○○○ 10,000,000원

○○○ 10,000,000원

○○○ 10,000,000원

○○○ 1,000,000원

○○○ 1,000,000원

○○○ 3,000,000원 미확인 중개수수료등경비지출 중도금 합계 149,000,000원 잔금 20,000만원 ('96.10.15) 수표지급 50,000,000원

○○○ 인출금 2,000,000원을 공제한 48,000,000원을 '96.10.15 ○○○은행(계좌번호○○○)에 입금 예금주: ○○○(청구인의 딸) 10,000,000원

○○○ '96.10.15 ○○○은행(계좌번호○○○)에 입금/ 거래사실확인서 예금주: ○○○(청구인의 아들) 10,000,000원

○○○ 15,000,000원

○○○ 15,000,000원

○○○ 92,000,000원

○○○ 8,000,000원 (1,000,000원권8매)

○○○외3건 200,000,000원 총액 389,000,000원