거래허가를 받지 못한 토지를 양도한 경우 양도시기

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 임야 33,488㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1988.4.9 취득하여 보유하다가 1992.8.20 청구외 ○○○에게 1992.4.30자 경락을 원인으로 하여 양도하였고 쟁점토지의 양도차익에 대한 양도소득세는 신고하지 않았다. 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 후 1998.4.2 청구인에게 1992년 귀속분 양도소득세 15,097,750원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.4.15 심사청구를 거쳐 1998.8.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구 주장 청구인은 쟁점토지 분할(1989.8.21)전의 토지인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 임야 100,463㎡를 매매하기 위하여 분할을 준비하던 중인 1989.8.18 청구외 ○○○과 쟁점토지 매매계약을 체결하였다. 당초 양수인인 청구외 ○○○은 거래상대방인 청구인의 의사와 무관하게 쟁점토지 매수인 자격을 청구외 ○○○에게 넘겼고, 또 청구외 ○○○은 청구외 ○○○에게 넘김에 따라, 청구인은 청구외 ○○○로부터 1989.12.19 중도금 및 잔금 전부를 수표(○○○은행 ○○○지점 발행 1천만원짜리 자기앞수표 3장, 수표번호: 라○○○∼○○○)로 받아 그 중 2천만원은 청구인의 예금계좌(○○○은행 ○○○지점 ○○○)에 입금하였고, 1천만원은 청구인의 처 청구외 ○○○의 예금계좌(○○○은행 ○○○지점 ○○○)에 입금하였다. 그후 청구외 ○○○이 쟁점토지를 담보로 제공(근저당권 설정)하고 사채를 차용하기 위해 청구인에게 관련서류를 요구하여 청구인은 그의 요구에 따라 서류를 해 주었고, 청구외 ○○○이 사채를 변제하지 못함에 따라 쟁점토지는 1992.4.30자 경락을 원인으로 하여 1992.8.20 근저당권자인 청구외 ○○○에게 소유권이 이전된 것이다. 따라서 청구인에게는 쟁점토지 취득일인 1988.4.9부터 양도일(잔금청산일)인 1989.12.19까지의 양도차익에 대하여만 과세해야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 매수자와 부동산 매매계약을 체결하면서 계약금 10,000,000원 중 4,000,000원은 계약시 지급하고, 잔액 6,000,000원은 매수자가 지정하는 청구외 ○○○에게 지상권을 설정해 주는 동시에 지급하고, 거래사실확인용 인감과 거래사실확인서를 매수자에게 작성해 주는 조건으로 계약하였는 바,

(1) 지상권을 설정하고자 하는 청구외 ○○○이 쟁점토지의 중도금 10,000,000원과 잔금 20,000,000원을 1989.9.30까지 청구인에게 지급하지 아니할 경우 청구인과 매수자의 매매계약이 무효가 된다는 각서를 1989.8.21일 청구인에게 작성해 준 사실과,

(2) 매수자가 쟁점토지의 매매계약서상 매수자의 권리를 1989.11.27 청구외 ○○○에게 양도한다는 각서를 ○○○에게 작성해 준 사실과,

(3) 매수자로부터 매수자의 권리를 인수한 청구외 ○○○은 1989.12.19 청구외 주식회사 ○○○물산 ○○○에게 동 권리를 양도한다는 위임장을 작성하여 준 사실 등은 확인되고 있으나, 청구인이 쟁점토지의 잔금을 누구로부터 언제 받았는지에 대하여는 언급이 없을 뿐만 아니라, 잔금청산 사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 제시하지 못하고 있다. 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 중개인의 중개사실이나 서명이 없어 그 내용의 신빙성을 인정할 수 없는 것이고(같은뜻, 국심 87서574, 1987.6.3) 쟁점토지의 양도대금을 청산한 내용이 확인되지 아니하므로, 처분청이 쟁점토지를 1989.12.19 양도하였다는 청구주장을 받아들이지 아니하고 소유권 이전등기 접수일을 양도일로 보아 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 토지거래허가지역 내에 있는 토지로서 토지거래허가를 받지 못한 쟁점토지를 청구인이 주장하는 잔금청산일에 양도된 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관계법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제27조【양도 또는 취득의 시기】는 [자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다]고 규정하고 있고, 같은법시행령(1994.12.31.대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제53조【양도 또는 취득의 시기】제1항 본문은 [법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.]고 규정하고 있고, 그 제1호는 [대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.]고 규정하고 있다. 한편, 국토이용관리법 제21조 의 3【토지거래계약허가】제1항은 [허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리(…생략…)로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.]고 규정하고 있고, 그 제7항은 [제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.]고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점토지의 양도일이 언제인지에 대하여 청구인은 쟁점토지 매매대금 중 잔금을 1989.12.19 받았으므로 잔금청산일에 쟁점토지가 양도된 것으로 보아 달라는 주장을 하고 있고, 국세청장은 청구인이 잔금청산일을 입증할 수 있는 증빙서류를 제시하지 못하므로 소유권이전등기 접수일을 양도일로 본 과세처분에 잘못이 없다는 의견이다. 살피건대, 쟁점토지 소재지 지역은 1989.10.4 건설부 공고 제126호로 토지거래계약허가구역으로 지정된 후 1998.1.31 건설부 공고 제24호에 의하여 토지거래계약 허가구역 지정 해제시까지 계속 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 왔다. 그런데 국토이용관리법 제21조 의 3 제1항 및 제7항의 규정에 의하면 토지거래계약 허가구역안에서 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 시장의 허가를 받아야 한다고 규정하면서, 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고 있다. 따라서 토지거래계약 허가구역내 토지의 매매계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하는 것이므로 거래당사자 사이에 매매대금의 잔금청산이 이루어졌다고 하더라도 동 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 할 것이다(같은 뜻, 대법원 92누8361, 1993.1.15). 이 건의 경우, 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하고자 1989.12월초 당시의 관할관청인 ○○군수에게 토지거래계약허가 신청을 하였으나 1990.1.31 ○○군수로부터 "토지거래계약허가 신청에 따른 불허가 통보"(공문번호: 지적30221-314, 1990.1.31)를 받은 사실이 있고, 청구인이 중도금 및 잔금을 받았다는 청구외 ○○○과의 거래에 대하여는 토지거래계약 허가를 신청한 사실도 없을 뿐만 아니라 청구인이 제출한 금융자료에 의하여 청구인이 주장하는 잔금청산 사실이 입증되지 아니하므로 쟁점토지 양도계약에 따른 자산의 양도는 이루어지지 않은 것이라고 본다 한편, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 1992.4.30자 경락을 원인으로 하여 1992.8.20 청구인으로부터 청구외 ○○○에게 소유권이전등기가 경료되었는 바, 이때에 이르러 비로소 쟁점토지가 양도된 것이라고 할 것이므로 1992.8.20을 쟁점토지의 양도일로 본 당초 과세처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.