양도시기의 판단

○○○세무서장이 1998.4.1 청구인 ○○○에게 결정고지한 1992년도 귀속분 양도소득세 56,627,560원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 ○○○공사 ○○○지사가 개발·분양한 인천광역시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 200.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 등기부상 1988.9.29 매매를 원인으로 1991.10.15 취득하여 동 지상에 겸용주택 472.19㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축한 후 이를 청구외 ○○○에게 양도함에 있어 1989.10.4 매매를 원인으로 하여 쟁점건물은 1989.12.29 소유권이전등기 경료하여 주고 쟁점토지는 1992.3.19 경료하여준 사실이 있다. 처분청은 쟁점토지의 소유권 이전등기에 대하여 등기접수일을 양도시기로 보고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.4.10 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 56,627,560원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.5.13 심사청구를 거쳐 1998.8.13 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 당초 청구외 ○○○이 1988.11.29 ○○○공사 ○○○지사로부터 분양받아 취득한 쟁점토지를 1989.7.12 명의변경에 의하여 청구인이 승계취득하였고, 1989.5.30 건축허가를 받아 1989.9.25 쟁점토지 위에 지하 1층 지상 3층의 겸용주택 472.19㎡(쟁점건물)를 신축하여 일시 임대하다가 매매계약을 체결하여 1989.10.23 잔금을 지급받고 쟁점토지와 쟁점건물을 일괄하여 청구외 ○○○에게 양도하였는 바, 쟁점건물은 매매후 1989.12.29 ○○○에게 소유권 이전등기해 주었으나, 쟁점토지는 취득당시 ○○○공사에서 조성분양한 토지개량에 의한 환지토지로서 사용이나 매매에는 제한이 없었으나 소유권이전등기는 택지개발사업준공일 이후에나 가능하여 부득이 건설부공고에 의한 사업준공일 이후인 1991.10.15 청구인 앞으로 소유권 이전등기를 하게 되었으며, 이어 1992.3.19 ○○○에게 소유권 이전등기를 해 주었으므로 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일인 1989.10.23로 보아야 함에도 처분청이 쟁점토지의 등기접수일인 1992.3.19을 양도시기로 인정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점건물의 양도당시 쟁점토지는 등기부가 작성되지 아니하여 소유권을 이전할 수 없었다는 점에는 달리 다툼이 없고 이를 인정할 수 있겠으나, 매도인인 청구인과 매수인인 청구외 ○○○은 쟁점건물 매매당시 쟁점토지의 등기부가 작성되지 아니하여 쟁점토지의 소유권을 이전하는 것이 불가능하다는 것을 알고 있었음이 분명한 데도 청구인이 실제매매계약서라고 주장하면서 제시한 계약서에는 쟁점토지의 소유권이전에 관한 약정내용을 발견할 수 없을 뿐만 아니라, 매수인인 ○○○이 쟁점토지의 소유권을 어떠한 방법으로 담보하였는지에 대한 거증도 없다. 더욱이 청구인이 제시한 쟁점토지의 토지매각원부를 보면 당초 쟁점토지의 매입자는 청구외 ○○○이고 청구인은 1989.7.12 승계취득(명의변경)하였는데 쟁점토지를 1989.10.23 ○○○에게 양도하였다면 위 토지매각원부상 소유자를 ○○○ 명의로 변경하지 아니할 이유가 없으므로 청구인이 제시한 매매계약서는 진실된 계약서라고 인정하기가 어렵다. 또한 청구인은 잔금청산에 관한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 대금을 청산한 날이 불분명한 이 건의 경우, 잔금지급약정일이 1989.10.25이라 하더라도 잔금지급약정일로부터 등기접수일인 1992.3.19까지는 1월을 초과하므로 등기접수일이 쟁점토지의 양도시기가 될 뿐만 아니라, 잔금지급약정일이 불분명한 것으로 본다 하더라도 등기접수일이 양도시기가 될 것으므로 결국 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기 접수일인 1992.3.19로 본 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제4조 제1항 제3호 및 제3항에서 "자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 하고, 제1항 제3호에서 『양도』라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 이전되는 것을 말한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 제27조에서 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다."고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 시행령 제53조 제1항 제1호 및 제2호에는 "법 제27조에서 규정하는 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고, 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(이하생략)로 하고 그 이외에는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 매매계약과 잔금지급청산일이 불분명하다 하여 등기접수일인 1992.3.19을 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 데 대하여, 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 청구외 ○○○에게 양도하기로 매매계약을 체결하고 1989.10.23 잔금을 지급하였으므로 당해 잔금청산일을 양도시기로 보아야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 쟁점토지의 등기부등본과 토지매각원부 및 ○○○공사 ○○○지사장의 확인서에 의하면, 쟁점토지의 경우 1986.2.26 ○○○공사가 공공용지로 협의취득하여 개발·분양한 토지개량에 의한 환지토지로서 1988.11.29 청구외 ○○○이 분양받아 취득하였다가 1989.7.12 청구인이 승계취득하여 1989.5.2 토지사용승락을 얻었으며, 1991.6.29 건설부공고 제411호로 택지개발사업이 준공되어 1991.7.31 ○○○공사 명의로 소유권등기되었다가 1991.10.15 청구인 명의로 소유권이전등기 되었으며, 다시 1992.3.19 ○○○ 명의로 소유권이전등기되었음이 확인된다. 청구인과 청구외 ○○○(매수자인 ○○○의 아들: 주민등록등본에 의하여 확인됨)간에 1989.9.30 작성된 부동산매매계약서에 의하면, 건물 약 144평, 대지 약 61평 및 기타 약 14평에 대하여 매매대금 243,000,000원으로 매매하기로 계약하면서 잔금 113,000,000원은 1989.10.25에 지급하기로 하되 잔금지불시 전세보증금 83,000,000원을 공제한 나머지 금액을 현금으로 지불하기로 약정하였음이 확인되며, 청구인이 당심판소에 추가로 제시한 예금통장에 의하면, 1989.10.23 ○○○로부터 30,000,000원이 청구인의 계좌(○○○시 ○○○ 계좌번호 ○○○)로 입금되었음이 확인되고, 쟁점부동산 매수자인 ○○○이 1998.10.28 작성한 확인서에 의하면, 잔금 113,000,000원중 30,000,000원은 1998.10.23 현금으로 청구인의 계좌에 입금하였으며 80,000,000원은 전세보증금으로 대체하였고 나머지 3,000,000원은 3층 방의 전세보증금을 더받아 청구인에게 직접 지급하였다고 진술하고 있다. 또한, 청구인이 당심판소에 제출한 전세계약서에 의하면, 1989.9.5 임대인인 청구인과 임차인인 (주)○○○이 쟁점건물의 1층을 40,000,000원에 3년간 임대차하기로 약정하였으며, 2층은 전세보증금 23,000,000원에 ○○○공업사(대표 ○○○)에게, 3층 방은 청구외 ○○○에게 전세보증금 17,000,000원에 각각 임대차한 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점토지의 소유권을 이전등기하기 이전인 1990.7.3에는 임대인 ○○○과 임차인인 ○○○ 사이에 쟁점건물의 3층방을 17,000,000원에 1년간 임대차하기로 약정하였음이 확인된다. 쟁점건물의 등기부등본과 건축물관리대장에 의하면, 쟁점건물은 1989.9.25 신축준공되어 1989.10.11 보존등기되었다가 청구인이 쟁점토지와 쟁점건물을 실제 매매하였다는 시점 직후인 1989.12.29에 ○○○에게 소유권을 이전등기하였음이 확인되는 반면, 쟁점토지는 택지개발사업준공이 1991.6.19에 있었고 이어 1997.7.31 택지개발사업 시행자인 ○○○공사 명의로 소유권등기됨에 따라 쟁점토지의 양도당시인 1989.10.23에는 청구인 앞으로 소유권이전등기가 불가능하였으며, 택지개발사업 준공 이후에야 청구인 명의로 소유권이전등기하고 다시 ○○○에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 한 것으로 확인된다. 또한, ○○○도 당초 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 청구인으로부터 매수하기로 매매계약을 체결하여 1989.10.23 잔금을 지급하고 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 취득하였음을 인정하고 있으며, 등기부등본상에 쟁점토지와 쟁점건물 모두 1989.10.4 동일자로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 되어 있음이 확인된다. 한편, 청구인의 전 주소지관할인 ○○○세무서에서 쟁점건물의 양도에 대하여 주택신축판매업으로 보아 1995.5월 청구인에게 1989년 귀속분 종합소득세 723,130원을 결정고지한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 ○○○에게 양도하고 건물은 즉시 소유권 이전등기하였으나, 쟁점토지는 제한사유로 인하여 양도 당시 소유권이전등기를 하지 못하고 있다가 택지개발사업이 준공된 이후에 소유권 이전등기를 할 수 있었다는 청구주장은 타당성이 있는 것으로 인정되고, 쟁점부동산의 양도에 대한 잔금청산일이 1989.10.23로 확인됨에도, 관할세무서가 등기부등본상의 등기접수일에 근거하여 쟁점건물의 양도에 대하여는 주택신축판매업으로 보아 종합소득세를 과세하고, 동일인에게 양도한 쟁점건물의 부수토지인 쟁점토지의 소유권 이전등기에 대하여는 등기접수일을 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.