겸용주택인 부동산이 1세대 1주택의 비과세대상에 해당하는지의 여부(취소)

[주 문] 성남세무서장이 1998.1.9 청구인에게 결정고지한 94년 귀속 양도소득세 16,971,880원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분 내용 청구인은 경기도 성남시 O동 OOOO 소재 겸용주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 89.8.7 취득하여 거주하다가 94.10.4 양도하고 양도소득세 신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점부동산의 공부상 면적을 기준으로 점포에 해당하는 1층(57.85㎡)이 2층 주택(29.07㎡)보다 넓다 하여 점포부분에 대해서 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 98.1.9 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 16,971,880원을 결정고지하고 주택부분은 1세대 1주택으로 비과세 처리하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.3.13 이의신청, 98.5.13 심사청구를 거쳐 98.7.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점 부동산을 취득하기 이전인 86.12.24 전소유자가 2층 주택부분을 미등기 증축하여 주택인 2층의 실면적은 57.80㎡이나 건물등기부등본 및 건축물관리대장에는 당초 건축면적인 29.07㎡로 등재되어 있으므로 사실상의 면적을 반영하여야 하며, 1층에서 2층으로 올라가는 주택전용계단이 1층에 3.96㎡, 2층에 4.9㎡가 있으므로 이 또한 주택부분에 포함시켜야 하며, 이럴 경우 전체주택부분은 61.76㎡가 되어 상가전용면적 52.8㎡보다 넓으므로 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택으로 비과세함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점건물의 평면도를 제시하면서 주택면적이 크다고 주장하나, 청구인이 제출한 건물평면도는 청구인이 작성한 평면도로 공신력을 인정할 수 없고, 처분청에서 현지에 출장한 내용에 의하면 쟁점건물은 1층은 점포, 2층은 주택으로 방3칸을 사용하고 있는 것으로 확인하였고, 1층 점포는 2개의 점포로 나누어 임대에 공한 것으로 조사되었으며 각자의 점포 일부에 방으로 사용한 흔적이 있으나 이는 임차인들이 자기들의 필요에 의해 임시로 구조를 변경, 방으로 사용하다가 현재는 방을 없애고 모두 점포로 사용하고 있는 것으로 처분청이 확인하고 있는 바, 공부상 쟁점부동산의 면적(86.92㎡)O 주택외의 면적(57.85㎡)이 주택면적(29.07㎡) 보다 크므로 주택외의 면적과 그 부수토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 겸용주택인 쟁점부동산이 1세대 1주택의 비과세대상에 해당하는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제5조 제6호 자목에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항에서는 법 제5조 제6호(자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다(이하 생략)고 규정하고 있으며, 제3항에서는 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 89.8.7 취득하여 94.10.4 양도하였으며, 1층의 용도는 주택 및 점포이고 건축연도는 72년이며 면적은 57.85㎡이고, 2층의 용도는 주택이고 건축연도는 86년이며 면적은 29.07㎡로 되어 있어 공부상으로는 주택부분의 면적이 기타면적보다 작음이 확인된다. (나) 주민등록초본에 의하면, 쟁점부동산의 2층 주택에서 청구인의 4인 가족이 89.8.20부터 94.10.7까지 3년 이상 거주하여 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었으며, 94년 쟁점부동산의 양도당시 청구인의 자 OOO(여)은 21세, 자 OOO(남)은 19세였음이 확인된다. (다) (주)OO종합건축사 사무소에서 작성한 평면도(축적 1/100)에 의하면, 1층은 근린생활시설 2칸에 56.76㎡이고, 2층은 침실 2, 거실 1, 주방 1, 욕실 1개로 57.80㎡이며, 1층에서 2층으로 오르는 주택전용계단이 1층에 3.96㎡ 2층에 4.9㎡가 1, 2층 면적에 포함되어 있음이 확인된다. (라) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 사진을 보면 기형적으로 2층이 1층보다 외부로 더 튀어 나와 2층 면적이 더 크다는 사실이 확인되며, 쟁점부동산은 두 면은 도로와 접하고 있으나 두 면은 다른 건물과 연접하고 있으며 2층은 계단에 의해서만 출입이 가능한 것으로 확인된다. (마) 쟁점부동산의 1층 점포세입자(OO싱크) OOO의 확인서에 의하면, 87.2월부터 쟁점부동산의 1층에서 영업을 하였는데 그 이후 건물의 외형에 변동이 없었다고 사업자등록증(OOO-OO-OOOOO, 개업일 87.2.28)을 첨부하여 확인하고 있다.

(2) 쟁점부동산의 전체를 주택으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 쟁점부동산이 부동산등기부등본 및 건축물관리대장에 의하여 1층 점포면적이 2층 주택면적보다 크다 하여 1층 점포부분에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하였으며, 청구인은 2층 주택면적에 무허가 주택부분과 2층 전용계단 면적을 포함하면 2층 주택면적이 1층 점포면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 비과세하여야 한다는 주장이다. (나) 1세대 1주택의 비과세 판정에 있어서 주택인지 여부는 건물공부상의 용도구분이나 당국의 구조변경허가에 관계없이 사실상 주거에 공하는지에 따라 판단하는 것(대법 87누584, 87.9.8 외 다수)이며, 1층이 점포이고 2층이 주택인 겸용주택인 경우에 2층 출입을 위해 1층에 설치된 2층 전용계단은 주택으로 보는 것(국심 97O 1586, 97.11.14외 다수 같은 뜻)인 바, 쟁점부동산은 비록 공부상으로는 1층 점포 면적이 57.85㎡, 2층 주택면적이 29.07㎡로 되어 있어 1층 점포면적이 2층 주택면적보다 크다 하더라도, (주)OO종합건축사 사무소의 평면도에 의하면 1층이 56.76㎡, 2층이 57.80㎡로 되어 있으며, 1층 면적에 포함된 2층 전용계단 면적 3.96㎡를 감안하면 1층 면적은 52.8㎡, 2층 면적은 61.76㎡가 되어 2층 면적이 1층 면적보다 크게 되며, 이는 청구인이 제시한 사진과 1층 점포세입자의 확인서에 의해서도 확인되고, 쟁점부동산의 2층은 위 평면도에 의하면 침실2, 거실1, 주방1, 욕실1개의 구조로 되어 있으며, 처분청의 현지출장조사에서도 2층은 주택으로 방 3칸을 사용하고 있는 것으로 확인하고 있으며, 당심의 현지확인 조사결과 1층은 점포 2칸, 2층은 침실 2, 거실1, 주방1, 욕실1개로 위 평면도 내용과 부합하며, 건물의 외관이 기형적으로 1층보다 2층이 외부로 더 튀어나와 있어 육안으로도 2층 면적이 더 넓음이 확인되고, 내부적으로도 2층 출입 전용계단이 1층 면적을 점하고 있어 이를 포함하면 2층 면적이 1층 면적보다 크다는 사실을 확인할 수 있었으며, 주민등록초본에 의해서도 청구인이 청구인의 처 및 쟁점부동산 양도당시 성년이 된 자녀 2인과 함께 89.8.20부터 94.10.7까지 거주한 사실이 확인되는 것으로 보아, 쟁점부동산이 비록 공부상으로는 무허가 증축부분이 등재되어 있지 않아 그 용도와 크기가 공시되어 있지 않다 하더라도, 실제 쟁점부동산의 2층이 주택으로 사용되고 있으며 2층 주택의 면적이 1층 점포의 면적보다 크다는 사실이 확인되고 있으므로 쟁점부동산은 전시법령에 의거 전체를 주택으로 봄이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 대하여 1층 점포부문에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리 결과 청구인의 주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.