부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 '91.6.19 청구외 ○○○로부터 취득한 경기도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 소재 임야 835㎡(이하 "쟁점토지"이라 한다)을 '95.4.27 공공용지 협의취득을 원인으로 ○○시에 양도하고 취득가액 125,000,000원, 양도가액 121,332,500원으로 양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액중 취득가액이 확인되지 않는다는 사유로 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 '97.12.1 양도소득세 11,219,560원 및 농어촌특별세 881,530원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 '98.1.31 이의신청 및 '98.4.30 심사청구를 거쳐 '98.8.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지는 청구인이 '91.6.19 취득하여 ○○시의 택지개발사업으로 인하여 '95.4(보상금 수령일 '95.5.19)수용되어 실지거래가액에 의한 양도신고를 마쳤는데 양도가액은 토지 수용확인원을 통하여 확인되고 취득가액 역시 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 통하여 확인이 되는바, 기준시가에 의한 양도소득세 부과처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 125,000,000원이라고 신고하였으나 처분청이 쟁점토지의 원소유자인 청구외 ○○○에게 확인한 바 거래가액이 1억원미만이라고 확인하고 있고 취득 당시 검인계약서상 기재된 금액은 45백만원임이 확인된다. 이와 같이 이건 다툼의 쟁점이 되고 있는 취득가액이 편의적으로 작성되어 진실성을 신뢰하기에 어려움이 있음에도 청구인은 취득시의 거래금액을 명백히 하기 위한 금융자료나 기타 증빙자료를 제시한 바 없어 실지 거래내용을 확인할 수 없고 취득시 매매계약서상의 기재된 거래금액이 처분청의 확인내용과 상이하여 신고내용(거래가액)을 신뢰하기에 어려움이 있으므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못을 찾을 수 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법('94.12.22 개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】제1항에서 토지 또는 건물의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 분류하고 있고 제4항에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하생략)』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호('95.12.30 개정된 것)의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 당해 자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이 건과 관련하여 쟁점토지의 양도가액은 토지수용(협의 매수)확인서를 통하여 평택시에서 121,332,500원에 협의 매수한 사실을 알 수 있고 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로, 이하에서 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액 125,000,000원의 진위여부에 대하여 살펴보면, 첫째, 쟁점토지의 원소유자인 청구외 ○○○은 '97.8.4 처분청이 쟁점토지의 매매가액을 확인하였을 때 '1억원 미만'에 양도한 것으로 진술하였고, '91.6.19 작성된 검인계약서상 매매가액이 45,090,000원으로 되어 있는 점 등으로 처분청에서 당초 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하였는데, 당심에서 청구외 ○○○에게 조회(국심46830-1255)한 바에 의하면 '쟁점토지를 125백만원에 양도하고 그 양도대금은 2차례에 걸쳐서 수표로 받았으나 그에 따른 증빙제출은 불가능하다'고 회신하고 있어, 쟁점 토지 매도인의 진술에 일관성이 없고 진술을 뒷받침할 구체적 증빙의 제출도 없어 어떠한 진술이 사실관계에 부합하는 것인지를 확인할 수 없어 매도인을 통한 취득가액 확인은 불가능한 것으로 보인다. 둘째, 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련한 대금 지급을 위하여 예금을 인출한 금융자료를 제출하였고 이를 근거로 당심에서는 청구외 ○○○협동조합에 의뢰(국심46830-1507/)하여 청구인의 예금계좌에서 발행된 수표 내역과 수표의 최종 수취인을 확인하였는바, 수표발행 금액, 발행일자등이 청구인이 제출한 매매계약서상의 대금지급조건(계약금: 13백만원, 중도금: 5천만원 잔금: 62백만원)과 일치하지 아니하고 수표의 최종 수취인도 대부분 청구외 ○○○ 명의로 되어 있지 아니하거나 실명확인이 불가능한 것으로 확인되고 있다. 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점토지의 경우 청구인이 주장하는 취득시의 실지거래가액이 구체적이고 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우라 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.