주택의 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 경기도 성남시 수정구 OO동 OOOOOOOO 소재 연립OO(대지 99.2㎡, 건물 61.29㎡, 이하 “쟁점OO”이라 한다)을 89.2.17 취득(원인: 89.1.17 매매)하여 92.10.8 양도(원인: 92.8.30 매매)하고 93.5.29 실지거래가액(취득가액: 45,000,000원, 양도가액 65,000,000원)으로 자산양도차익을 산정하고 과세표준확정신고를 한 바 있다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 확인할 수 없다하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 98.4.18 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 11,423,940원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.4.23 이의신청 98.5.25 심사청구를 거쳐 98.7.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점연립OO이 노후화되고 저층으로 양도가액이 65,000,000원이고 그 양도가액도 OO은행융자 1,800,000원과 OO의 융자금 2,500,000원을 제외한 잔금 38,200,000원은 전세보증금으로 반제한 사실등 물적증거가 있으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우를 보면 소득세법시행령 제166조 제4항 및 제5항에서 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 제시된 증빙에 의거 확인되는 경우로 규정하고 있는바 청구인의 경우 부동산매매계약서 이외에 달리 증빙의 제시가 없어 쟁점OO 거래만이 갖는 거래의 특수성을 알 수 없고 신고한 양도가액이 기준시가에 비하여 현저히 낮아 실지거래가액으로 인정하기에도 어려움이 있다. 위 사실로 미루어 처분청이 청구인의 신고거래금액중 실지거래 양도가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 실지거래가액 결정대상에서 제외하고 기준시가로 결정한 처분에 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점OO의 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 양도소득금액 결정당시의 소득세법 시행령 제166조 (1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조(양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위 의 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1호 “가”목의 규정은 각각 소득세법 제94조 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호) 이의 위임을 받은 같은법 시행령 제166조 제4항에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우”를 규정하고 있는데 이 경우 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정(법 제100조 본문)하고 있고(다만, 상속 또는 증여받은 자산을 위 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액산정은 위 시행령 제166조 제2항 3호에서 규정하고 있음), 위 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정)의 각 개정규정은 이영시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는것부터 적용한다고 소득세법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 양도 및 취득가액과 이에 대한 기준시가를 대비하면 다음과 같다. 청구인 신고가액과 기준시가 비교 (단위: 원) 기준시가(A) 신 고(B) A/B (%) 양도가액 102,535,000 65,000,000 157.75 취득가액 50,122,000 45,000,000 111.38

(2) 청구인은 쟁점OO의 취득 및 양도가액이 각각 45,000,000원과 65,000,000원이라고 주장하고 그 거증으로 취득 및 양도당시의 계약서와 양도당시 소개인의 확인서들만 제출하고 있을뿐 이에 대한 금융자료 등 여타의 객관적이고 구체적인 거증은 제시하지 못하고 있고,

(3) 청구인의 쟁점OO 양도와 관련하여 처분청 공무원이 인근중개업소 및 현지에 임하여 조사한 내용에 의하면 상기 연립OO은 총 13개동으로 이루어진 총 대지면적 4,000여평으로 OO의 노후화에 따라(79년 신축) 91년부터 재개발사업을 추진중에 있고 조만간 사업예정지역으로 거래시세 또한 재개발에 대한 기대심리로 타지역보다는 거래시세가 높은 지역으로 92년도 양도당시의 거래시세는 80,000,000원에서 85,000,000원 정도의 거래가액이 형성되었음이 확인되어 청구인이 제시한 양도가액 65,000,000원은 실지매매거래되는 가격의 76%정도의 수준으로 조사되고 있다.

(4) 위 사실을 종합하여 볼때 쟁점OO의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세하기에는 어렵다고 할 것이므로 처분청이 전시 법령에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.